宅建 遺言書が3通出てきた、どれが有効？最新の日付が優先されるルール
遺言書が複数出てきた場合、一番新しい日付のものが有効。古い遺言書は自動的に撤回。部分的な矛盾は矛盾部分のみ撤回。日付なしは無効。公正証書遺言・法務局保管制度なら安心。認知症の遺言能力問題も。行政書士の知識で遺言書のルールを解説。
2026-01
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気になる不動産 借地なら終わったのに…自社所有で地獄を見たスズランの教訓【後編】
高崎スズランは自社所有で撤退困難。借地なら契約満了で終われた。自社所有のジレンマは撤退不可、建替費用回収必要、減損赤字拡大。2029年タワマン計画で起死回生狙う。失敗リスクは自社所有が大。
気になる不動産 56年ぶり新築百貨店が大コケ…高崎スズラン売上7割減の衝撃【前編】
高崎スズラン百貨店が2024年2月に56年ぶり新築も売上7割減客数6割減。失敗の3大要因は昭和の百貨店感喪失、車社会高崎で立地ミス、催事場コンパクト化。店舗面積半分で地元客離脱。後編で土地権利深掘り。
気になる不動産 百貨店跡地、なぜシニアマンションになる？高島屋の土地戦略【後編】
百貨店跡地がシニアマンションになる理由は駅前×高齢者需要×医療介護のセット。地主は老朽化建替え費用と相続税負担で土地売却。3月15日申告締切前に決断多い。百貨店閉店は地主の相続建替え問題でもある。
気になる不動産 岐阜高島屋閉店＝老朽化？実は大家との修繕費ケンカが真相（前編）
岐阜高島屋が2024年7月閉店。理由は老朽化ではなく修繕費数十億円を巡る大家との折り合い不調。テナント入居型のため土地売却できず撤退。高島屋は2020年代に10店舗近く閉店し地方郊外店整理中。
気になる不動産 鳥取砂丘の土地、誰のもの？国有地だと思ったら私有地55%だった
鳥取砂丘の土地所有は私有地55%、公有地30%、国有地16%。私有地は砂丘周辺部のらっきょう畑など農地。砂が動く土地は山林地・原野評価で低額。国立公園でも所有権は変わらず開発規制あり。
気になる不動産 桜島、もともと島だった。陸続きになった土地、誰のもの？
桜島は1914年大正大噴火で陸続きに。新しくできた土地は国有地や村に移管され元の島所有者の訴訟なし。民法の自然増加地と違い火山溶岩は無主物扱い。現在は私有地68%で坪単価約3万円。
気になる不動産 皇居の土地、誰のもの？天皇は「日本一の借家人」だった
皇居の土地は国有地で天皇家は借家人的立場。戦前は日本一の地主も戦後GHQで国有化。評価額23兆円vs3,300億円で試算ブレる。京都御所や那須御用邸も同じ構造。周辺地価への影響も解説。
気になる不動産 鎌倉大仏、なんで建物がないの？調べたら700年露座だった
鎌倉大仏が露座のまま700年続く理由は文化財保護法の景観規制と数十億円の費用負担。1369年台風、1498年地震で大仏殿倒壊後再建されず。奈良大仏との違いや土地の権利関係も解説。
気になる不動産 神戸ポートアイランド、企業が次々撤退する理由。定期借地権の契約満了
神戸ポートアイランドで企業の撤退が相次ぐ理由は定期借地権の契約満了。バブル期に30〜50年契約で進出した企業が2020年代に契約満了し建物を解体して更地返還。スペースワールドと同じ借地のリスクを解説。