定期借地権って、どうやって設定されるの？【完全実務フロー・契約書付き】

宅建の勉強してて、定期借地権のとこで「実際どうやって契約するの？」ってずっと疑問だった。

教科書には「定期借地権は期間を定めて…」としか書いてなくて。

• 誰が期間を決めるの？
• 契約書ってどんな感じ？
• 契約はどのタイミングで？
• 期間が近づいたらどうなるの？
• 建物はどうするの？

こういう細かいとこ、全然分からなかった。

で、実際の契約フローと契約書を調べたら「あー、そういうことか」ってスッキリした。

特に、大江戸温泉物語とかクロスガーデン多摩とか、定期借地権で閉店したニュース見て「これ、どういう流れで契約してたんだろう？」って思ってたんですよね。

結論：地主が主導、事業者が条件を飲む

答えから言うと：

• 期間を決めるのは：地主が主導（でも事業者と交渉）
• 契約するのは：事業者が土地を借りたいと言ったとき
• 実際の登記手続き：司法書士がやる
• 期間満了したら：建物を壊して更地で返す

抵当権と似てるけど、ちょっと違う。

パターン1：コンビニが定期借地権で出店する場合

これが一番分かりやすいから、まずこれで説明する。

ステップ1：事業者が土地を探す

コンビニ本部「この駅前の土地、いいな。出店したい」

条件	内容
場所	駅前、角地
広さ	200㎡
地主	個人（代々その土地を持ってる）
現状	更地

ステップ2：地主に打診

コンビニ本部→地主

コンビニ本部「この土地を貸してください。コンビニを建てたいです」

地主「どういう条件で？」

ステップ3：条件交渉（ここが超重要）

誰が主導するか？

基本的には地主が主導。

なぜ？

地主の立場

• 土地は自分のもの
• 貸さなくてもいい
• 条件が悪ければ断る
• 他にも借りたい人はいる

事業者の立場

• この土地が欲しい
• 他の土地より立地がいい
• 条件を飲まないと借りられない

だから、交渉の主導権は地主にある。

でも、事業者も交渉する

項目	地主の希望	事業者の希望	最終的な妥協点
契約期間	20年（短い方がいい）	30年（長い方がいい）	20年で合意
地代	月50万円	月30万円	月40万円で合意
更新	なし	できればあり	更新なし（定期借地権）
建物の扱い	解体して返してほしい	できれば残したい	解体して更地返還で合意

なんで地主は短い期間がいいの？

理由：

• 20年後、もっと高い地代で貸せるかも
• 20年後、自分で建物を建てたいかも
• 20年後、子供に相続させるかも

なんで事業者は長い期間がいいの？

理由：

• コンビニ建設に1億円かかる
• 20年じゃ回収できない
• できれば30年〜50年借りたい

でも、地主が「20年」って言ったら、飲むしかない。

ステップ4：契約書を作る

誰が作る？

通常は不動産会社 or 司法書士が作る。

実際の契約書はこんな感じ👇

重要ポイント：黄色マーカー部分

• 期間を明記（更新なし）
• 建物は解体して更地返還
• 中途解約禁止

これが定期借地権の最重要ポイント。

ステップ5：公証役場で公正証書を作る

定期借地権は必ず公正証書で契約する（法律で決まってる）

普通の契約書じゃダメ。

フロー👇

なんで公正証書が必要なの？

理由：

• 法的効力が強い
• 「更新できると思ってた」が通じない
• トラブル防止

ステップ6：登記する（超重要）

誰がやる？

司法書士がやる。

何を登記する？

「定期借地権設定登記」を法務局で行う。

登記簿に記録される内容

項目	内容
権利者	株式会社○○コンビニ
権利の種類	事業用定期借地権
期間	令和7年1月8日〜令和27年1月7日
地代	月額40万円
用途	コンビニエンスストア

なんで登記するの？

登記しないと：

• 地主が土地を売ったら、新しい地主に対抗できない
• 「この土地、俺が借りてる」って証明できない

登記すれば：

• 第三者に対抗できる
• 地主が変わっても、借地権は守られる

ステップ7：建物を建てる

登記が完了したら、コンビニを建設。

建設費用：約1億円

この1億円を20年で回収しないといけない。

だから、20年後に確実に閉店する。

契約満了までの完全フロー

ここが一番重要。

20年間のタイムライン👇

重要ポイント

• 2年前から準備開始（これがないと間に合わない）
• 閉店の1年前に告知（従業員・取引先への配慮）
• 解体費用は最初から計画に入れておく

もし建物を解体しなかったら？

これ、実際にあるトラブル。

パターン1：お金がなくて解体できない

事業者「解体費用、5,000万円かかる。払えない」

地主「契約書に書いてあります。払ってください」

事業者「無理です」

どうなる？

①地主が訴訟を起こす

②裁判所が「解体しろ」と命令

③事業者が従わない

④地主が立て替えて解体

⑤地主→事業者に解体費用を請求

⑥事業者が払えない場合、差し押さえ

実際にあったケース

スーパーが定期借地権で営業。

契約満了で解体する必要があったけど、赤字で解体費用が払えない。

→ 地主が2億円を立て替えて解体

→ スーパーに請求したけど、倒産して回収できず

→ 地主が大損

こういうの、マジである。

パターン2：建物を残したい

事業者「建物、まだ使えるから残したい」

地主「ダメです。契約書に『更地で返す』って書いてあります」

事業者「もったいない」

地主「知りません」

→ 結局解体

パターン3：期間満了を忘れてた

事業者「え、もう契約満了？知らなかった」

地主「2年前に通知しました」

事業者「見てなかった」

地主「知りません。解体してください」

→ 慌てて解体

こういうのもあるらしい。

契約を延長したい場合

事業者「あと10年借りたい」

地主「ダメです。契約書に『更新しない』って書いてあります」

→ 延長できない

でも、再契約はできる

地主「新しい契約なら、月50万円で貸しますよ」

事業者「高すぎる。やめます」

→ 閉店

こういうケース、めちゃくちゃ多い

大江戸温泉物語も、クロスガーデン多摩も、これ。

大江戸温泉物語の実例（推定フロー）

契約内容（推定）

項目	内容
地主	東京都
借主	大江戸温泉物語
契約期間	2003年〜2021年（18年間）
地代	年間1億円以上（推定）
更新	なし（定期借地権）
建物	解体して更地返還

タイムライン

2003年： 定期借地権を設定、大江戸温泉物語オープン

2019年： 契約満了まであと2年、東京都から通知

2020年： 閉店を発表

2021年9月5日： 閉店

2021年9月〜11月： 建物を解体

2021年12月： 更地にして東京都に返還</div>

解体費用

推定：10億円以上

これを大江戸温泉物語が負担。

だから、最後の数年は利益を解体費用に回してた。

まとめ：地主が主導、期間満了で確実に返す

定期借地権、最初は「誰が何を決めるの？」って全然分からなかったんですけど、整理したらスッキリした。

ポイント👇

1. 期間は交渉で決めるけど、地主が主導
2. 必ず公正証書で契約
3. 必ず登記する（司法書士がやる）
4. 2年前から閉店準備
5. 期間満了したら、建物を解体して更地で返す
6. 延長はできない（再契約は可能）
7. 解体費用は事業者が負担（数千万円〜数十億円）

宅建では暗記してるだけだったけど、「実務って、こうやって動いてるんだ」って知ると、めちゃくちゃ面白い。

大江戸温泉物語とかクロスガーデン多摩とか、ニュースで「定期借地権満了で閉店」って見たら、このフローを思い出してください。

最後まで読んでいただきありがとうございました！また来てくれると嬉しいです。

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