居抜き看板の裏側｜賃借権譲渡で動く繁華街テナントの世代交代

繁華街歩いてると、よく見かけませんか？

「居抜き物件 即入居可」 「設備一式譲渡 100万円」 「原状回復免除」

こういう看板。

最初は「ふーん、閉店するんだな」くらいに思ってたんですけど、宅建勉強してから見方が変わ李ました。

これ、全部「賃借権譲渡」の現場なんですよ。

お店が変わるだけじゃなくて、法律上の権利も動いてる。しかも、やり方間違えると超ヤバい。貸主の承諾なしで勝手に譲渡したら、契約解除されて追い出される。

街の看板、実は法律的にめちゃくちゃ深い。

街歩くと、「あ、これアウトなやつだ」とか「ちゃんと承諾取ってるな」とか分かるようになって、めっちゃ面白い。

居抜き契約の2パターン【実務図解】

居抜きって一言で言っても、法律的には2パターンあるんです。

パターン①：地位承継型（民法612条・貸主承諾必須）

これが一番多いやつ。前のテナントの賃借権を、そのまま引き継ぐパターン。

流れはこんな感じ：

1. 前テナント（A）が後継テナント（B）を探す
2. AがBに「賃借権＋設備」を譲渡
3. 貸主の承諾を取る（超重要）
4. Bが新しい賃借人として契約を引き継ぐ

ポイントは、貸主の承諾がないとアウトってこと。

民法612条で決まってて、無断譲渡したら貸主は契約解除できる。追い出されます。

実務だと、承諾料として賃料の1〜3ヶ月分払うことが多いらしい。

パターン②：解除再契約型（敷金精算トラブル多発）

こっちは、一旦前テナントが解約して、新しいテナントが新規契約するパターン。

流れ：

1. 前テナント（A）が解約予告
2. Aが貸主に敷金返還請求
3. 貸主が新テナント（B）と新規契約
4. Aが設備をBに譲渡（別途造作譲渡契約）

このパターン、敷金トラブルが超多い。

原状回復義務がAにあるのに、Bがそのまま使うから、貸主が「原状回復費用を敷金から引く」って言ってくる。

Aは「設備譲渡したから原状回復免除でしょ」って主張するけど、契約書に書いてないとアウト。

実務だと、地位承継型が8割らしいです。こっちの方がトラブル少ないから。

【宅建過去問】賃借権譲渡の頻出パターン

Q1：賃借権の譲渡について、正しいものはどれ？

1. 賃借人は、賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡できる
2. 賃借人が賃借権を譲渡する場合、賃貸人の承諾が必要
3. 賃借権の譲渡は、書面によらなければ効力が生じない
4. 賃借人が死亡した場合、賃借権は当然に消滅する

正解：2

民法612条で、賃借権の譲渡には貸主の承諾が必要。無断譲渡は契約解除の理由になる。

Q2：定期建物賃貸借（定期借家）について、正しいものはどれ？

1. 定期借家契約では、賃借人は賃借権を自由に譲渡できる
2. 定期借家契約でも、貸主の承諾があれば賃借権を譲渡できる
3. 定期借家契約では、賃借権の譲渡は認められない
4. 定期借家契約の譲渡には、公正証書が必要

正解：2

定期借家でも、貸主が承諾すれば賃借権譲渡できる。ただし、契約書に「譲渡禁止」って書いてあったらアウト。

この辺の問題、宅建の民法で頻出。

繁華街でよく見る「居抜き看板5パターン」

街歩いてると、色々な看板がある。パターン別に見てみましょう。

①「居抜き100万円（設備一式）」

これは典型的な造作譲渡型。

厨房機器、エアコン、内装、什器備品、全部込みで100万円。

賃借権の譲渡も含まれてるから、貸主の承諾取ってるはず。

看板に金額書いてあるやつは、だいたいちゃんとしてる。

②「居抜き貸直接（賃借権のみ）」

これは設備譲渡なしで、賃借権だけ譲渡するパターン。

設備はリースだったり、持ち主が別だったりするケース。

「直接交渉」って書いてあるやつは、不動産屋挟まない分、トラブルリスク高め。

③「原状回復免除」

これが書いてあると、地位承継型の可能性高い。

貸主が「原状回復しなくていいよ」って承諾してる証拠。

ただし、契約書に明記されてないと意味ない。

④「レイアウト変更可」

これは再契約型の可能性あり。新しい契約で内装変更も許可されてるパターン。

ただ、変更範囲が決まってることも多いから、要確認。

⑤「即引き渡し」

これ、リース品の買取済みってこと。

厨房機器とかエアコン、リース契約が残ってると譲渡できないから、全部買い取ってる。

金額高めになるけど、すぐ営業開始できる。

実務の落とし穴【事例3つ】

【事例1】飲食店チェーン撤退→原状回復義務1000万円請求

あるラーメンチェーン、撤退するときに居抜きで次のテナント探した。

新テナントが見つかって、設備譲渡200万円で契約。でも、貸主に報告してなかった。

貸主が「無断譲渡だから契約解除」って言ってきて、原状回復義務1000万円請求された。

チェーン側は「次のテナント決まってるじゃん」って主張したけど、無断譲渡は民法612条でアウト。

結局、承諾料払って和解したらしい。

【事例2】居抜き200万円→リース品譲渡不可で解約

居酒屋が閉店して、居抜き200万円で募集。

新しいテナントが契約したけど、厨房機器がリース品だった。

リース会社が「譲渡は認めない」って言ってきて、設備使えない。

結局、新テナントは解約。200万円も返ってこなかった。

教訓：リース品は譲渡できない。契約前に所有権確認必須。

【事例3】看板譲渡トラブル→建物賃貸借契約に看板条項なし

焼肉屋が閉店して、「看板付き居抜き50万円」で募集。

新テナントが契約したけど、建物の賃貸借契約に「看板設置条項」がなかった。

貸主が「看板は原状回復対象だから撤去して」って言ってきて、新テナントが困った。

結局、新テナントが撤去費用負担。

教訓：造作譲渡契約書だけじゃダメ。建物賃貸借契約に看板条項が必要。

宅建士が確認すべきは、「造作譲渡契約書＋貸主承諾書」の両方。

どっちか欠けてたら、トラブル確定。

街歩き判定チェックリスト5項目

繁華街歩くとき、この5つチェックすると面白い。

1. 看板に金額書いてあるか？

金額明記＝ちゃんとした造作譲渡の可能性高い。

「応相談」「要問合せ」は、条件複雑なやつ。

2. 営業年数は？

3年未満の閉店＝経営失敗の可能性。設備新しいから高値。

10年以上＝老朽化。設備古いから安値。

3. 路面店か、雑居ビルか？

路面店の居抜き＝貸主が大家さん。承諾取りやすい。

雑居ビル＝管理会社挟むから手続き面倒。

4. チェーン店の跡か？

チェーン店撤退＝設備統一規格。次も同業種が入りやすい。

個人店＝設備バラバラ。汎用性低い。

5. 引越し予告期間は？

「即引渡し」＝すでに解約済み。家賃負担なし。

「3ヶ月後引渡し」＝まだ営業中。前テナントが家賃負担中。

この辺見てると、「あ、これ急いでるな」とか「条件厳しそう」とか分かる。

まとめ｜賃借権譲渡、街で見つけたら要チェック

繁華街の居抜き看板、ただの「閉店のお知らせ」じゃない。

法律上の賃借権譲渡の現場。

民法612条、造作譲渡、貸主承諾、リース品の扱い…

宅建勉強してると、この辺の仕組みが全部分かるようになりました。

街歩くのが、楽しくなります。飽きない。

「あ、あの店、無断譲渡してんじゃね？」とか、「ちゃんと承諾取ってるな」とか。

次に繁華街歩くときは、看板をじっくり見てみてください。

街が、全然違って見えるはずです。

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