繁華街歩いてると、めちゃくちゃ古いテナント、よく見かけませんか？
「創業40年」とか「昭和から営業」とか。
大家さんからすると、「そろそろ出て行ってほしい」って思うこともある。建て替えたいとか、自分で使いたいとか。
でも、普通の賃貸借契約だと、更新拒絶するのマジで難しい。
借地借家法28条で「正当事由」が必要なんですけど、これがめちゃくちゃ厳しい。
実務だと、大家側が勝てる確率、20〜30%程度らしいです。
逆に言うと、テナント側が7〜8割勝つ。
「契約期間が満了したら出て行ってもらえる」って思ってる大家さん多いんですけど、それ勘違い。普通借家契約は、正当事由なしだと更新拒絶できない。
じゃあ、どうすれば更新拒絶できるのか？
実務で使われてる「正当事由5要件」と、実際の判例を見ていきます。
正当事由判定の5要件チェック表
更新拒絶が認められるかどうか、実務では5つの要件で判断します。
| 要件 | 賃貸人事情 | 賃借人事情 | 建物状況 | 立退料目安 |
|---|---|---|---|---|
| 大家使用必要 | ★★★ | ★ | ★★ | 賃料12ヶ月分 |
| 修繕必要性 | ★★ | ★★ | ★★★★★ | 賃料6ヶ月分 |
| 賃料滞納 | ★ | ★★★★ | ★ | 不要 |
| 建物老朽化 | ★★ | ★★ | ★★★★ | 賃料6〜12ヶ月分 |
| 立地再開発 | ★★★ | ★★ | ★★★ | 賃料12〜24ヶ月分 |
重要なポイント
この5要件、全部揃える必要はない。
でも、1つだけじゃ弱い。
実務でよくあるのが、「修繕必要性＋立退料」のセット。
耐震補強が必要な建物だと、これだけで正当事由認められることが多い。
逆に、「大家が使いたい」だけだと、立退料相当額（賃料12ヶ月分以上）払わないと厳しい。
賃料滞納があると、これが最強カード。立退料なしで更新拒絶できる。
私が実務で確認するときは、まず賃料滞納歴をチェックします。
滞納が3ヶ月以上続いてたら、それだけで正当事由になる可能性高い。
次に、建物状況。耐震診断書があれば、鉄板。
最後に、立退料の相場を調べる。近隣の同条件物件の賃料×12ヶ月が目安。
この3つ揃えば、勝てる確率が一気に上がります。
判例事例①：大家娘同居目的（東京地裁）
実際の判例見てみましょう。
事例の概要
大家さんが所有する倉庫を、10年間賃貸してた。
娘さんが結婚して、「住む場所がない」って言ってきた。
大家さんは、倉庫をリノベーションして娘夫婦に住まわせたいと思った。
賃借人に更新拒絶を通知。立退料100万円（賃料1年分）を提示。
賃借人は「倉庫なんて他にいくらでもある」って反論したけど、裁判所は大家側の主張を認めた。
判決のポイント
- 賃貸人の使用必要性が高い：娘夫婦の居住は切実な事情
- 立退料が相当額：賃料1年分は妥当
- 賃借人の代替性：倉庫は他でも見つかる
裁判所は、「大家の家族が住む」っていうのは、正当事由として強めに評価してる。
商業用途だと、「他でも借りられる」って判断されやすい。
実務教訓
私がこの判例から学んだのは、家族居住は正当事由として強いってこと。
ただし、立退料は必須賃料1年分が最低ライン。
あと、賃借人の代替性も重要。
倉庫とか駐車場みたいな汎用性高い用途だと、「他でも借りられる」って言われる。
逆に、特殊な設備が必要な店舗だと、代替性が低いから正当事由認められにくい。
判例事例②：賃料滞納文化施設（神戸地裁H28）
次は、賃料滞納のケース。
事例の概要
神戸市が所有する建物を、文化施設として貸してた。
この施設、賃料滞納が常習化してた。
3ヶ月滞納→支払い→また3ヶ月滞納、みたいなのを繰り返してた。
神戸市は、「このままじゃ公共財産の管理が適正にできない」って判断して、更新拒絶を通知。
立退料は提示せず。
賃借人は「文化施設として地域に貢献してる」って反論したけど、裁判所は神戸市側の主張を認めた。
判決のポイント
- 常習的な賃料滞納：信頼関係破壊の法理
- 立退料不要：滞納が理由だから
- 賃借人の事情は考慮されない：公共性があっても滞納はダメ
賃料滞納が常習化してると、それだけで正当事由になる。
しかも、立退料なしで更新拒絶できる。
実務教訓
この判例、めちゃくちゃ重要。
私が管理会社から相談受けるとき、まず「滞納歴ありますか?」って聞く。
3ヶ月以上の滞納が1回でもあれば、それを記録しておく。
滞納が繰り返されてたら、もう正当事由確定。
立退料も不要だから、大家さんの負担がゼロ。
ただし、注意点がある。
滞納があっても、大家側が督促せずに放置してたら、「黙認した」って判断されることもある。
滞納したら即座に督促状を送る。これ必須。
判例事例③：老朽木造アパート耐震補強（東京地裁R1）
最後は、耐震補強のケース。
事例の概要
大家さんが所有する木造アパート、築40年。
耐震診断したら、「震度6で倒壊の可能性」って結果が出た。
耐震補強工事に300万円かかる。
でも、賃借人が住んでる状態だと工事できない。
大家さんは、賃借人に更新拒絶を通知。立退料42万円（賃料6ヶ月分）を提示。
賃借人は「引越し先が見つからない」って反論したけど、裁判所は大家側の主張を認めた。
判決のポイント
- 建物の安全性：耐震補強は公共の利益
- 修繕必要性が高い：賃借人居住中は工事不可
- 立退料が相当額：賃料6ヶ月分で妥当
耐震補強が必要な建物だと、正当事由が認められやすい。
公共の安全に関わるから。
立退料も、賃料6ヶ月分で十分って判断された。
実務教訓
この判例、現場でめちゃくちゃ使える。
私が大家さんから「更新拒絶したい」って相談受けたら、まず耐震診断を勧める。
診断費用は10〜20万円くらいだけど、これで正当事由が確定するなら安い。
診断結果が「耐震性不足」だったら、それを根拠に更新拒絶通知を出す。
立退料は賃料6ヶ月分が相場。
ただし、賃借人が高齢者だったり、病気療養中だったりすると、立退料を増額しないといけないこともある。
この辺は個別判断。
実務テンプレート：更新拒絶通知書
実務で使える更新拒絶通知書のテンプレート、載せておきます。
【件名】建物賃貸借契約更新拒絶通知書
令和○年○月○日
賃借人 ○○ ○○ 殿
賃貸人 ○○ ○○
住所：○○県○○市○○
連絡先：090-XXXX-XXXX
【通知内容】
下記物件の賃貸借契約につき、借地借家法第28条に基づき、契約期間満了時の更新を拒絶いたします。
【物件住所】
○○県○○市○○ ○丁目○番○号
【契約期間満了日】
令和○年○月○日
【正当事由】
- 耐震補強工事実施の必要性
別紙耐震診断書の通り、本建物は耐震性不足と診断されました。
賃借人居住中は工事実施が不可能なため、契約更新を拒絶いたします。 - 立退料の提示
立退料として金420,000円（賃料6ヶ月分相当）をお支払いいたします。
【添付書類】
- 耐震診断書（令和○年○月○日実施）
【今後の流れ】
契約期間満了日（令和○年○月○日）までに、物件の明け渡しをお願いいたします。
立退料のお支払いは、明け渡し確認後、7日以内に指定口座へお振込みいたします。
ご不明点がございましたら、下記連絡先までお問い合わせください。
以上
使い方のポイント
- 契約期間満了の6ヶ月前までに送る（借地借家法26条）
- 内容証明郵便で送る（証拠残す）
- 耐震診断書など、根拠資料を必ず添付
- 立退料は具体的な金額を提示
これ、実務でそのまま使えます。
私が大家さんにアドバイスするときは、このテンプレートをベースに、個別事情を追加してます。
宅建士が現場で確認すべき5項目
更新拒絶の相談を受けたとき、私が必ずチェックするのがこの5項目。
□ 賃貸借期間（10年以上は正当事由弱まる）
長期テナントほど、正当事由のハードルが上がる。
10年以上住んでる賃借人だと、「生活基盤が確立してる」って判断されるから。
逆に、3年未満だと、「まだ代替性がある」って判断されやすい。
□ 賃料滞納歴（管理会社にヒアリング）
滞納歴があるかどうか、これ最優先でチェック。
管理会社に「過去3年分の賃料支払い状況を教えてください」って聞く。
1回でも3ヶ月以上の滞納があれば、それを記録。
滞納が常習化してたら、もう正当事由確定。
□ 建物状況（耐震診断書入手）
建物が古い場合、耐震診断を勧める。
診断費用は10〜20万円だけど、これで正当事由が確定するなら安い。
診断結果が「耐震性不足」だったら、鉄板。
□ 近隣相場（立退料算定用）
立退料の相場を調べる。
同じエリアの同条件物件の賃料×6〜12ヶ月が目安。
SUUMO、ホームズで検索して、平均賃料を出す。
これをベースに立退料を算定。
□ 賃借人事情（家族構成・事業状況）
賃借人の事情もヒアリング。
高齢者、病気療養中、子供の学校、事業継続中…
こういう事情があると、立退料を増額しないといけない。
逆に、単身者で転勤可能な職業だと、代替性が高いから立退料安め。
この5項目、全部チェックしてから、「更新拒絶できるかどうか」を判断します。
まとめ：勝てる更新拒絶の3原則
更新拒絶、実務で成功させるには3つの原則があります。
1. 正当事由を複数組み合わせる
1つだけじゃ弱い。
「耐震補強が必要＋立退料提示」みたいに、複数の理由を組み合わせる。
賃料滞納があれば、それだけで十分だけど、それ以外のケースは複数必須。
2. 立退料は相場12ヶ月分以上
ケチると負ける。
賃料12ヶ月分が最低ライン。
耐震補強が理由なら、6ヶ月分でもいけることもあるけど、基本は12ヶ月分。
高齢者とか、特殊事情がある賃借人だと、24ヶ月分になることもある。
3. 早めの通知（満了6ヶ月前）
借地借家法26条で、契約期間満了の6ヶ月前までに通知が必要。
これ守らないと、そもそも更新拒絶が無効になる。
私が大家さんにアドバイスするときは、「満了9ヶ月前から準備開始」って言ってます。
耐震診断とか、立退料の算定とか、時間かかるから。
この3原則、守れば勝率は7割以上になります。
逆に、どれか1つでも欠けてたら、負ける可能性高い。
更新拒絶、甘く見ちゃダメ。
ちゃんと準備して、正当事由を固めてから動く。
これが鉄則。
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