宅建の勉強してて、「地代って値上げできるんだ」って知ったときは、正直ビックリしました。
不動産屋さんに聞いた話だと、相続で事業を引き継いだ後に、地主から地代値上げを要求されて、廃業するケースが結構あるらしい。
特に多いのが、飲食店。
古民家カフェとか、立地の良い場所で定期借地権で営業してたお店が、地主の代替わりや相続のタイミングで、急に地代値上げされる。
「そんなの契約違反じゃん」って思うかもしれないけど、実は法律で認められてるんですよ。
これ、知らないと詰むやつだなって。
地代って値上げできるの？
できます。
定期借地権でも、普通借地権でも、経済情勢の変化があれば地代の改定は可能。
借地借家法で認められてる。
具体的には：
地代を値上げできるケース
- 土地の価格が上がった
- 周辺の地代相場が上がった
- 固定資産税が上がった
- 経済情勢が変わった（インフレとか）
逆に、借地人側から「下げてくれ」って言うこともできる。
でも現実的には、地主から値上げ要求されるケースが圧倒的に多い。
相続のタイミングで値上げされるパターン
このパターンがマジで多いらしい。
よくあるストーリー
父親の代：地代月20万円で契約 ↓ 父親が死去、娘がカフェを相続 ↓ 地主も代替わり（地主の息子に） ↓ 新しい地主：「相場より安すぎる。月50万円に値上げします」 ↓ 娘：「そんな金額、払えません…」 ↓ 廃業
これ、ニュースでも見たことある。
地主側も、「相続税の支払いで現金が必要」とか、「適正な地代に戻したい」とか、理由はあるんだろうけど。
借地人側からしたら、急に経営が成り立たなくなる。
地代の決め方、実は曖昧
地代の「適正価格」って、実は明確な基準がない。
一般的には：
地代の目安
- 土地の固定資産税の3〜5倍
- 周辺の地代相場
- 土地価格の2〜6%
でも、これも目安でしかない。
最終的には、話し合いで決まる。
話し合いで決まらなかったら？
→ 調停 → 裁判
マジで時間かかる。
その間、事業続けるのもキツい。
値上げを拒否したらどうなる？
「払いません！」って拒否できる？
一応できる。
でも：
拒否した場合
- 地主が調停を申し立て
- 調停委員が「適正な地代」を判断
- 調停不成立なら訴訟
- 裁判所が地代を決定
時間：だいたい1〜2年
その間の地代はどうなる？
→ 「供託」って制度がある
今まで通りの金額を法務局に預ける形で、とりあえず支払いを続ける。
裁判で地代が確定したら、差額を払う。
でも、裁判で負けたら、差額を一気に払うことになる。
飲食店とかだと、この時点で資金繰りが詰む。
定期借地権でも値上げされるの？
されます。
「定期借地権だから、契約期間中は地代固定でしょ？」
って思ってたんですけど、違った。
定期借地権でも、経済情勢の変化があれば、地代改定できる。
契約書に「地代固定」って明記してあれば別だけど、ほとんどの契約にはそんな条項ない。
だから、値上げリスクは常にある。
事業を引き継ぐときの注意点
不動産屋さんに聞いた話だと、こういうチェックが超重要らしい。
相続や事業承継の前に確認すること
地代の相場を調べる → 周辺の同じような土地の地代はいくらか？
契約書の確認 → 地代改定の条項はあるか？
地主の状況 → 高齢？経営状態は？代替わりの可能性は？
値上げリスクの試算 → もし月50万円になったら、経営成り立つか？
実は、相続した後に「こんなはずじゃなかった」ってパターンが超多い。
父親の代は地主と仲良かったから、安い地代で貸してくれてた。
でも、地主が変わったら、ビジネスライクに「相場に戻して」って言われる。
これ、想定してないと詰む。
街で見かける「閉店のお知らせ」、実はこれかも
最近、地元の古民家カフェが閉店したんですよ。
「惜しまれつつ閉店」みたいな張り紙してあった。
でも、調べてみたら、地代の問題だったらしい。
表向きは「一身上の都合」とか言うけど、実際は経済的な理由。
こういうケース、めちゃくちゃ多いみたい。
特に：
- 古民家カフェ
- 商店街の老舗
- 駅前の個人経営飲食店
定期借地権や普通借地権で営業してる店は、地代値上げリスクが常にある。
その他、借地権・定期借地権トラブル↓
– 借地権を相続したら、最初にすべき5つの手続き【完全ガイド】
– 定期借地権って何？宅建勉強してて「なるほど」って思った仕組み
– 古い商店街の建物、なんで建て替えないの？借地権の承諾料が高すぎた
ではまた。
#宅建 #不動産 #街歩き
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