今回は境界トラブルについてまとめました。
相続した実家を売却しようとしたら、隣の人が「この土地、うちのだ」って主張してきたパターン。
これ、本当に多いらしいです。
特に、古い住宅地。
境界が曖昧なまま、何十年も来てる。
親が生きてるときは、「まあ、このへんでいいよね」って感じで揉めなかった。
でも、相続が発生して、売却しようとしたら、急に揉める。
実際にあるケース
父親が亡くなって、実家を売却しようとした。
不動産屋さんに相談したら、「測量が必要です」って言われた。
測量士に頼んで、境界確定測量をすることに。
そしたら、隣の人が「ちょっと待って」って。
「昔から、この柵が境界線だったでしょ？」
「測量図だと、柵より50cmこっち側が境界線になってるけど、おかしいよ」
って主張してきた。
なんで境界が曖昧なの？
昔の土地は、境界杭がない
昭和30年代、40年代の住宅地。
境界杭が打たれてないことが多い。
あっても、木の杭だから、腐って消えてる。
だから、「このへんが境界線だよね」って、口約束で来てる。
測量図が古い
登記簿に添付されてる測量図が、昭和40年代のもの。
精度が低い。
「だいたいこのへん」レベル。
現代の測量技術と比べると、数十cm〜1mくらいズレてることがある。
塀・柵が境界線じゃない
隣との境界に、塀とか柵がある。
「これが境界線でしょ？」って思うじゃないですか。
でも、塀・柵は「目安」であって、境界線じゃない。
塀が自分の敷地内に建ってることもある。
逆に、隣の敷地内に建ってることもある。
だから、塀の位置と、実際の境界線がズレてる。
親の代で揉めてた
実は、親の代で境界トラブルがあった。
でも、親同士が仲良かったから、「まあいいや」って放置してた。
相続が発生して、子供の代になったら、急に揉める。
「親同士は仲良かったけど、俺たちは関係ない」って。
街で見かけるパターン
古い住宅地の空き地
地元の古い住宅地、空き地が多いじゃないですか。
あれ、境界トラブルで売れないケースが結構ある。
売却しようとしたら、隣の人が「境界線が違う」って主張してきた。
話がまとまらない。
売却できない。
そのまま空き地。
草ボーボー。
測量図が2つある
父親が持ってる測量図と、隣の人が持ってる測量図が、違う。
「どっちが正しいの？」
分からない。
役所に確認しても、「古い図面なので、参考程度」って言われる。
結局、再測量が必要。
でも、隣の人が立ち会いを拒否。
「俺が持ってる図面が正しい」って譲らない。
こうなると、裁判しかない。
越境してる
測量してみたら、隣の家の塀が、こっちの敷地に10cm越境してた。
「塀を撤去してください」って言ったら、
「何十年も前からある塀を、今さら撤去しろって？」
って揉める。
時効取得を主張されることもある。
「20年以上、この塀を境界線だと思って占有してたから、時効取得した」って。
境界トラブル、どうすればいい？
まず、測量する
境界確定測量をする。
測量士に頼んで、正確な境界線を確定する。
費用は、50〜100万円。
隣の人の立ち会いが必要。
立ち会いを拒否されたら、進まない。
隣の人と話し合い
測量図を見せて、「ここが境界線です」って説明。
隣の人が納得すれば、境界確定書に署名・押印してもらう。
これで、境界が確定する。
でも、納得しなかったら？
次のステップ。
筆界特定制度
法務局の「筆界特定制度」を使う。
筆界特定登記官が、資料や測量結果をもとに、境界線を特定してくれる。
費用は、数万円〜数十万円。
時間は、半年〜1年。
でも、これは「特定」であって、「確定」じゃない。
隣の人が納得しなければ、裁判になる。
裁判
境界確定訴訟。
裁判所が、境界線を確定する。
費用は、数十万円〜数百万円。
時間は、1〜3年。
裁判所の判決が出れば、確定する。
でも、時間も費用もかかる。
まず、査定してみる
境界トラブルがあっても、売却できる場合がある。
買取業者が、「境界未確定でもOK」って買い取ってくれることもある。
ただし、買取価格は安くなる。
まずは査定してみて、「境界未確定でも買い取れますか？」って聞いてみる。
査定してもらったら、
「境界確定してから売却：2000万円」 「境界未確定のまま売却：1500万円」
とか言われる。
差額500万円。
でも、測量費100万円、裁判費用200万円、時間2年かかるなら、
「境界未確定のまま、1500万円で即売却」の方がいいケースもある。
事業者視点：買取業者の戦略
買取業者は、「境界未確定の土地」を安く買って、自分で境界確定して、高く売る。
これがビジネスモデル。
だから、買取業者は「境界トラブルある土地」を探してる。
一般の買主は、「境界未確定の土地」は買わない。
でも、買取業者は買う。
ただし、安く。
市場価格の7割〜8割。
でも、時間と費用をかけずに売却できる。
親が元気なうちにやるべきこと
境界確定測量
親が元気なうちに、境界確定測量をしておく。
隣の人も、親の代なら話がしやすい。
「お互い高齢だし、子供のために境界確定しておこう」って。
相続が発生してから測量すると、隣の人も「今さら？」ってなる。
境界確定書を作成
測量して、隣の人と境界確定書を作成。
署名・押印してもらう。
これを法務局に提出して、境界を確定する。
こうしておけば、相続後に揉めない。
遺言書に書いておく
「実家の境界は、〇〇測量士の測量図の通り」
って、遺言書に書いておく。
隣の人と揉めたときに、証拠になる。
まとめ
相続した実家、隣の人が「この土地、うちのだ」って主張してくることがある。
特に古い住宅地は、境界が曖昧。
まず、測量して境界を確定する。
隣の人が納得しなければ、筆界特定制度や裁判。
でも、時間と費用がかかる。
買取業者に「境界未確定でも買い取れますか？」って聞いてみるのも手。
一番いいのは、親が元気なうちに境界確定しておくこと。
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