宅建の勉強してて、「これマジか」って思ったこと。
相続で賃貸アパートを引き継いだ場合、入居者との契約も全部引き継ぐってやつ。
つまり、家賃滞納してる入居者がいたら、その問題もそのまま引き継ぐ。
「不労所得ゲット！」って喜んでたら、実は地獄の始まりだったみたいなケース、めちゃくちゃ多いらしい。
相続で大家になる、ってどういうこと？
賃貸アパートを相続すると、自動的に大家業を引き継ぐことになる。
入居者との賃貸借契約は、そのまま継続される。
これ、当たり前のようで、意外と知らない人多い。
引き継ぐもの
家賃をもらう権利 これは嬉しい。毎月の家賃収入。
敷金返還義務 これがヤバい。父親が預かってた敷金、全部返す義務がある。
でも、そのお金がどこにあるか分からない、みたいなケースもある。
修繕義務 エアコン壊れた、水漏れした、全部大家の責任。
滞納家賃の回収義務 これが一番厄介。
家賃滞納問題、どのくらいヤバいのか
教材に載ってたケースだと、こんな感じ。
父親が3年前から滞納を放置 ↓ 相続した時点で滞納額150万円 ↓ 回収するには督促→内容証明→法的手続き ↓ 費用も時間もかかる
しかも、滞納してる入居者、簡単には追い出せない。
借地借家法で入居者が守られてるから。
正当事由がないと立ち退きさせられないし、立ち退き料も必要になる場合がある。
大家業、実際どんな感じ？
賃貸経営の教材読んでて分かったんですけど、大家業って思ったより大変。
やること多すぎ
家賃の管理 毎月の入金確認、滞納者への督促。
修繕対応 水漏れ、エアコン故障、退去後のリフォーム。
入居者トラブル対応 騒音問題、ゴミ出しトラブル、隣人トラブル。
確定申告 不動産所得の申告、必要経費の計算。
費用もかかる
固定資産税・都市計画税 毎年確実に来る。
修繕費 退去後のリフォーム、1部屋20〜30万円。
管理会社への委託料 自分で管理できないなら、家賃の5〜10%が委託料。
火災保険 建物全体にかかる保険料、年間数十万円。
相続した賃貸物件、どうすればいい？
教材やニュースで見る限り、選択肢は3つ。
①そのまま経営を続ける
メリット 安定した家賃収入が見込める すでに入居者がいれば、すぐに収入が入る
デメリット 大家業の知識が必要 トラブル対応が大変 空室リスクがある
②管理会社に委託する
メリット 自分で管理しなくていい プロが対応してくれる
デメリット 委託料がかかる（家賃の5〜10%） トラブルは最終的に大家の責任
③売却する
メリット 一括で現金化できる 大家業から解放される
デメリット 入居者がいる状態だと買い手がつきにくい 空室にしてから売る方が高く売れる
実際、どのくらいで売れる？
賃貸アパートの売却、気になるのは「いくらで売れるのか」ってこと。
相場としては、年間家賃収入の10倍前後が目安らしい。
例えば、 年間家賃収入600万円（月50万円×12ヶ月） ↓ 売却価格：6000万円前後
ただし、建物が古い、入居率が低い、滞納問題があるなどの場合は、もっと安くなる。
逆に、新しい、駅近、満室なら高く売れる。
まずは査定してもらって、「いくらで売れるか」を把握するのが第一歩。
査定は無料だし、売却を強制されるわけじゃない。
具体的な金額が見えると、「売却する」「経営を続ける」の判断がしやすくなる。
管理会社に委託した場合の収支
教材に載ってた計算例だと、こんな感じ。
条件 アパート1棟（8部屋） 家賃：1部屋5万円 満室時の年間収入：480万円（5万円×8部屋×12ヶ月）
経費 管理委託料：24万円（5%） 固定資産税：50万円 修繕費：60万円 火災保険：10万円 合計：144万円
手取り収入 480万円 – 144万円 = 336万円
月28万円の収入。
悪くないように見えるけど、空室が出たり、大規模修繕が必要になったりすると、一気に赤字になる可能性もある。
知らないと詰むポイント
賃貸経営、知らないとマジで詰むポイントがいくつかある。
①敷金の扱い
父親が預かってた敷金、相続人が返還義務を負う。
でも、その敷金がどこにあるか分からない、なんてケースもある。
父親の通帳を全部確認して、敷金分を確保しないと、退去時に自腹で返すことになる。
②滞納家賃の回収
相続時点で滞納がある場合、回収するのは相続人の責任。
でも、回収は簡単じゃない。
督促→内容証明→法的手続きと進むけど、費用も時間もかかる。
しかも、回収できない可能性もある。
③修繕積立金がない
父親が修繕積立金を貯めてなかった場合、大規模修繕が必要になったときに困る。
屋根の修繕、外壁塗装、給排水管の交換とか、数百万円かかることもある。
④確定申告が必要
賃貸経営は不動産所得になるから、確定申告が必要。
サラリーマンで今まで確定申告したことない人は、税理士に頼むか、自分で勉強するか。
いずれにせよ、手間がかかる。
まとめ
賃貸アパートの相続、「不労所得ゲット！」じゃない。
家賃滞納、敷金返還、修繕対応、確定申告… やること多すぎ。
大家業の経験がないなら、売却も選択肢の一つ。
まずは査定してもらって、「いくらで売れるか」を確認するのが現実的。
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