うちの近所のローソン、去年突然閉店したんですよ。
で、3ヶ月後くらいに別の場所にオープンしてて。
「えっ、移転したの？」って。
しかも、元の場所は更地になってて、今は月極駐車場。
潰れたわけじゃないし、経営的には問題なかったはず。
じゃあなんで移転？って思ってたんですけど。
宅建勉強してて理由が分かった。
これも定期借地権の満了だったんです。
しかも、コンビニの契約期間って意外と短い。
10年〜15年が多いらしい。
今日は「コンビニ移転」の裏側について書きます📚
コンビニも土地借りてるの？
そう、コンビニも土地借りてるケース、めっちゃ多い。
特にチェーン展開してるコンビニは、ほぼ借りてる。
なんで買わないの？
理由は簡単。
全国に何千店舗も展開するのに、全部土地買ってたら資金がパンクする。
1店舗あたり、土地代で5000万円〜1億円とかかかるじゃないですか。
それを何千店舗分？無理ですよね。
だから、土地は借りる。
その分の資金を、出店数増やすことに使う。
これがチェーン店の戦略。
なんで10年って短いの？
病院は20〜30年だったけど、コンビニは10〜15年。
けっこう短い。
理由は3つある。
① 立地戦略を柔軟にしたい
10年後の街の様子なんて、誰にも分からない。
駅ができるかもしれないし、大型店ができるかもしれない。
人口が減るかもしれない。
だから、「10年ごとに見直したい」っていう考え。
長期契約だと身動き取れなくなるから。
② 撤退しやすい
コンビニって、出店も早いけど撤退も早い。
「この立地、思ったより売上伸びないな」ってなったら、
10年契約なら満了で撤退しやすい。
30年契約だと、あと20年も残ってて困る。
③ 地主も短期の方が貸しやすい
地主側も、「30年も貸すのはちょっと…」って思う人が多い。
でも10年なら「まぁ、いいか」ってなる。
お互いにメリットがあるんですよね。
契約満了後、どうなる？
コンビニの場合、選択肢は主に2つ。
① 再契約して継続
売上が良い店舗は、再契約するケースが多い。
地主との交渉次第だけど。
でも、地代の値上げとか、条件変更とかはある。
② 別の場所に移転
売上イマイチだったり、もっと良い立地が見つかったら移転。
うちの近所のローソンはこれだったんだと思う。
なんで同じ地域に移転するの？
これ、不思議じゃないですか。
閉店したのに、同じ地域に移転してオープン。
「だったら最初の場所で再契約すればよくない？」って思うけど。
理由はいくつかある。
地代の値上げが折り合わなかった
10年前と今じゃ、土地の価値が変わってる。
周りに店が増えたとか、道路が整備されたとか。
地主が「地代2倍で」とか言ってきたら、コンビニ側は厳しい。
だったら別の場所探した方が早い。
地主が別の用途で使いたくなった
10年後の計画があったんでしょうね。
「マンション建てたい」とか「駐車場にしたい」とか。
だからコンビニには再契約断って、別の用途に。
もっと良い立地が見つかった
10年の間に、もっと条件良い土地が出てくることもある。
「あっちの方が人通り多い」とか。
だったら移転した方が売上上がる。
地元でも似たケースあった
数年前、ファミマが閉店したんですよ。
で、500mくらい離れた場所に新しいファミマができた。
当時は「え、なんで？」って思ってたけど、
今なら分かる。
これも定期借地権の満了だったんだ。
旧店舗の跡地は、今はドラッグストアになってる。
地主が別の事業者に貸したんでしょうね。
コンビニ本部の戦略を考えてみる
もし自分がコンビニ本部の担当者だったら、って想像すると面白い。
2015年：10年契約で出店
「この立地、人通りあるし行けそう」
「10年契約で様子見よう」
2020年（5年目）
「まぁまぁ売上いい感じ」
「でも隣にドラッグストアできて客減ったな」
2023年（8年目）
「あと2年で満了だ」
「再契約するか、移転するか」
「地主に確認してみよう」
2024年（9年目）
「地主が地代1.5倍要求してきた」
「それは厳しい…」
「別の場所探そう」
「あ、駅前に良い土地あるじゃん」
2025年（10年目）
「旧店舗閉店」
「3ヶ月後に新店舗オープン」
「新しい場所、売上いい感じ！」
こう考えると、コンビニって戦略的に動いてるんですよね。
10年ごとに最適な立地を選び直してる感じ。
地主側も計算してる
地主さんも、10年後を見越してる。
2015年：コンビニに貸す
「10年なら貸してもいいかな」
「月20万円の地代、安定収入になる」
2020年（5年目）
「あと5年で返ってくる」
「次はどうしようかな」
2023年（8年目）
「やっぱりドラッグストアに貸したい」
「あっちの方が地代高いし」
「コンビニには更新しない旨を伝えよう」
2025年（10年目）
「更地で返ってきた」
「次はドラッグストアと20年契約」
「地代も月30万円に上がった」
地主にとっては、10年ごとに「見直しのチャンス」があるんですよね。
街で見かけるサイン
コンビニが突然閉店
「在庫一掃セール」とかやってたら、定期借地権の満了かも。
跡地が更地になる
コンビニの建物、意外と早く解体される。
1ヶ月くらいで更地になること多い。
近くに新しいコンビニ
同じブランドのコンビニが近くにできたら、移転組の可能性大。
なんで建物すぐ壊すの？
これも疑問だったんですよ。
コンビニの建物、まだ使えそうなのに、すぐ解体される。
理由は、定期借地権の原則。
満了時は「更地にして返還」が基本。
建物残したままだと、地主が使いづらい。
だから借主（コンビニ）が解体費用負担して壊す。
解体費用、だいたい200〜500万円くらいらしい。
けっこうかかるんですよね。
コンビニの寿命って10年？
いや、そういうわけじゃない。
再契約して20年、30年続く店舗もある。
でも、「10年ごとに見直す」っていう仕組み。
売上良い店舗 → 再契約
売上イマイチ → 移転 or 撤退
これが定期借地権の賢い使い方。
他のチェーン店も同じ？
そう、他も似てる。
ドラッグストア：10〜15年
牛丼チェーン：10〜15年
ファミレス：15〜20年
飲食系は少し長めだけど、基本は短期契約。
チェーン展開してる店は、みんな定期借地権使ってる。
※この記事は宅建学習中の内容をまとめたものです。間違いがあればご指摘ください。
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