借地権を相続したら、最初にすべき5つの手続き【完全ガイド】

父親が亡くなって、実家を相続した。

でも、登記簿を見たら「借地権」って書いてある。

「借地権って何? 何をすればいいの?」

行政書士の勉強で相続の手続きを学んでるんですけど、借地権の相続って、普通の不動産相続とちょっと違う。

放置すると、後でトラブルになることもあるらしい💦

今日は、借地権を相続したら、最初にすべき5つの手続きを、順を追って解説します。

そもそも、借地権って相続できるの?

結論から言うと、借地権は相続できます。

借地権も立派な財産だから、相続の対象になる。

ただし、普通の土地・建物の相続とは違う点がいくつかある。

これ、意外と知られてない。

「地主の許可が必要なんじゃないか?」って心配する人が多いんですけど、相続の場合は不要。

売却や建て替えのときは地主の承諾が必要だけど、相続は別。

借地権を相続したら、やるべき5ステップ

順番に見ていきます。

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ステップ①:登記簿で借地権かどうか確認する

まず、実家の土地が「所有権」なのか「借地権」なのか確認。

登記簿謄本の取り方

1. 法務局の窓口で取得
   • 最寄りの法務局に行く
   • 「登記事項証明書(登記簿謄本)を取りたい」と伝える
   • 手数料:600円(窓口)
2. オンラインで取得
   • 登記情報提供サービス(有料)
   • 法務局のオンライン申請システム
   • 手数料:500円(オンライン)

登記簿のどこを見ればいいか?

登記簿謄本の**「権利部(甲区)」**を見る。

参考サイト:

• 法務局:登記事項証明書の取得方法
• 登記情報提供サービス

建物の登記簿だけじゃなくて、土地の登記簿も確認してください。

建物は自分のものでも、土地は借りてる、っていうケースが多い。

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ステップ②:地主に相続の連絡をする

借地権の相続に地主の承諾は不要だけど、連絡はしておいた方がいい。

連絡のタイミング

相続が発生してから、1〜2ヶ月以内が目安。

法的な期限はないけど、早めに連絡した方が、地主との関係が良好に保てる。

連絡する内容

電話でもいいけど、**書面(内容証明郵便)**で送るのが確実。

名義変更料を請求されたら?

地主から「名義変更料を払ってくれ」と言われることがある。

でも、相続の場合、名義変更料を払う法的義務はない。

もし地主が強く請求してくる場合は、司法書士や弁護士に相談した方がいい。

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ステップ③:必要書類を集める

借地権の相続登記(名義変更)に必要な書類を集める。

戸籍謄本の集め方

被相続人の「出生から死亡まで」の戸籍謄本を集めるのが、一番大変。

婚姻とかで転籍してると、複数の市区町村から取り寄せる必要がある。

郵送でも取得できるので、遠方の場合は郵送請求がおすすめ。

参考サイト:

• 法務省:戸籍の証明書の取得方法

遺産分割協議書のサンプル

遺産分割協議書は、相続人全員で話し合って、誰が何を相続するか決めたら作成する。

フォーマットのダウンロード:

• 法務局:遺産分割協議書のサンプル

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ステップ④:相続登記(名義変更)をする

必要書類が揃ったら、法務局で相続登記をする。

相続登記の申請先

不動産の所在地を管轄する法務局。

管轄の法務局を調べる:

• 法務局:管轄のご案内

登録免許税

相続登記には、登録免許税がかかる。

ただし、土地の価額が100万円以下の場合、免税措置がある。

参考サイト:

• 法務局:相続登記の登録免許税の免税措置

相続登記は司法書士に頼むべき?

自分でもできるけど、書類が複雑なので、司法書士に頼む人が多い。

報酬の相場は、5〜10万円くらい。

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ステップ⑤:今後の方針を決める

相続登記が完了したら、借地権付き物件をどうするか決める。

選択肢③を選ぶなら:借地権を売却する

借地権を売却する場合、地主の承諾が必要。

地主への承諾依頼の流れ

1. 地主に売却の意思を伝える
   • 「借地権を第三者に売却したい」と連絡
2. 承諾料の交渉
   • 相場:借地権価格の3〜5%
   • 例:借地権価格1,800万円なら、承諾料は54万円〜90万円
3. 承諾書を作成
   • 地主から正式な承諾書をもらう
   • フォーマットは司法書士に相談
4. 買主を探す
   • 不動産屋に依頼
   • または、借地権専門の買取業者に依頼

借地権の売却が難しい理由

普通の不動産屋だと、借地権付き物件は敬遠されがち。

理由は:

• 地主の承諾が必要(承諾料もかかる)
• 買い手が住宅ローンを組みにくい
• 地代を払い続ける必要がある

だから、借地権専門の買取業者に相談した方が早い。

借地権専門の買取業者なら:

• 地主との交渉を代行してくれる
• 承諾料も業者が負担してくれることが多い
• 現金化が早い(最短1週間)
• 住宅ローンが通らない買い手でもOK(業者が現金買取)

「とりあえず、今の価値を知りたい」っていう人は、無料査定だけでもしてみるといい。

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補足:借地権の相続税はどうなる?

借地権も相続財産だから、相続税がかかる。

借地権の評価額の計算方法

路線価の調べ方

国税庁のサイトで調べられる。

路線価図の見方:

1. 国税庁:路線価図にアクセス
2. 都道府県を選択
3. 市区町村を選択
4. 対象の土地の路線価を確認

路線価図に「300D」とか書いてあったら:

• 300:1㎡あたり30万円(千円単位)
• D:借地権割合60%

相続税の基礎控除は「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」。

例えば、相続人が3人なら、基礎控除は4,800万円。

借地権の評価額が1,800万円なら、他の財産と合わせて基礎控除を超えなければ、相続税はかからない。

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まとめ:借地権相続のチェックリスト

特に重要なのが、相続登記の期限。

2024年4月から相続登記が義務化されて、相続を知ってから3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性がある。

「後でやればいいや」じゃなくて、早めに動いた方がいい。

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最後に:迷ったら専門家に相談

借地権の相続、正直めっちゃ複雑。

自分でできなくはないけど、書類集めとか、地主との交渉とか、けっこう大変。

迷ったら、専門家(司法書士・弁護士)に相談するのが一番確実。

相続登記なら司法書士、地主とのトラブルなら弁護士。

あと、売却を考えてるなら、借地権専門の買取業者に相談するのもアリ。

地主との交渉も代行してくれるし、現金化も早い。

無料査定だけでもしてみると、今後の選択肢が見えてくると思います✨

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#相続 #不動産 #街歩き

※この記事は行政書士学習中の内容と法務省・国税庁の公式情報をもとにまとめたものです。個別の案件については司法書士・弁護士などの専門家にご相談ください。