近所に空き家、めっちゃ増えてるんですよ。
誰も住んでない、窓は割れてる、庭は草ボーボー。
「危ないから解体すればいいのに」って思うじゃないですか。
でも、解体しないんですよね。
なんでかっていうと、更地にすると固定資産税が6倍になるから。
これ、知ったときマジでビックリした。
建物があった方が税金安いって、おかしくないですか？
でも実際そうなってて、だから空き家がどんどん増えてる。
固定資産税の仕組み
まず、固定資産税の基本から。
土地と建物、それぞれに固定資産税がかかる。
税額は、固定資産税評価額 × 税率1.4%。
例えば、評価額1,000万円の土地なら、年間14万円。
これが基本。
でも、住宅用地には特例がある。
これが超重要。
住宅用地の特例
住宅が建ってる土地には、固定資産税の軽減がある。
小規模住宅用地（200㎡まで）
→ 固定資産税が6分の1に
一般住宅用地（200㎡超の部分）
→ 固定資産税が3分の1に
例えば、評価額1,200万円の土地（150㎡）に家が建ってたら：
本来の税額：1,200万円 × 1.4% = 16.8万円
特例適用後：1,200万円 × 1/6 × 1.4% = 2.8万円
6分の1ですよ。めちゃくちゃ安くなる。
更地にすると特例が使えない
で、建物を解体して更地にすると、この特例が使えなくなる。
住宅用地じゃなくなるから。
さっきの例だと、2.8万円 → 16.8万円。
6倍。
年間で14万円の増税。
10年で140万円。
これ、かなりキツいですよね。
だから、みんな解体しない。
ボロボロの空き家でも、建物が建ってる限り、税金は安いまま。
私の地元でも同じ状況
近所の空き家、もう5年くらい放置されてる。
屋根は一部崩れてて、壁も剥がれてて、正直、危ない。
「なんで解体しないんだろう」って思ってたんですけど、理由は税金。
持ち主のおばあちゃん、施設に入ってるらしいんですよ。
空き家の管理なんてできない。
でも、解体すると税金が6倍になるから、家族も「とりあえずそのままで」ってなってる。
年間10万円ちょっとの固定資産税なら払える。
でも、60万円とか70万円になったら厳しい。
だから、危ないって分かってても、放置するしかない。
解体費用もバカにならない
しかも、解体にはお金がかかる。
木造住宅の解体費用、1坪あたり3万円〜5万円くらいが相場。
30坪の家なら、90万円〜150万円。
これに加えて、更地にしたら税金が年間数十万円増える。
誰が好き好んで解体しますか？って話。
「解体費用100万円払って、さらに毎年の税金も増える」
こんなの、合理的に考えたら解体しない方がマシ。
だから、空き家が増え続ける。
特定空家に指定されると…
でも、あまりに危険な空き家は、行政から「特定空家」に指定される。
特定空家になると、住宅用地の特例が使えなくなる。
建物が建ってても、税金が6倍に。
さらに、行政から「改善しろ」って命令が来る。
従わないと、最悪、行政代執行で強制解体。
解体費用は持ち主に請求される。
でも、これもハードルが高い。
行政も簡単には動かない。
指定するのに時間かかるし、代執行なんて滅多にやらない。
だから、よっぽどじゃない限り、放置されたまま。
相続放棄しても解決しない
「じゃあ、相続放棄すればいいじゃん」って思うかもしれない。
でも、相続放棄しても、管理責任は残る。
次の管理者が決まるまで、元の所有者が管理しないといけない。
相続財産管理人が選任されるまで、数ヶ月〜1年かかる。
その間も、固定資産税は請求される。
しかも、管理人選任の費用（数十万円）も負担しないといけないケースがある。
結局、相続放棄しても、簡単には逃げられない。
売るに売れない
「売ればいいじゃん」って思うけど、それも難しい。
古い空き家、需要ないんですよ。
買い手がつかない。
仮に買い手がいても、解体費用分を値引きしないといけない。
土地の評価額500万円でも、解体費用100万円引いて、400万円でしか売れない。
しかも、仲介手数料も取られる。
手元に残るのは300万円とか。
それなら、「とりあえず持ってた方がマシ」ってなる。
固定資産税、年間10万円払い続けても、30年で300万円。
売っても300万円なら、同じじゃん、みたいな。
2023年の法改正
実は、2023年に法律が変わった。
「管理不全空家」っていう新しいカテゴリができた。
特定空家までいかなくても、管理が悪い空き家は、行政が指導できるようになった。
で、改善しないと、住宅用地の特例を外せる。
要は、建物が建ってても、税金を6倍にできるってこと。
これで、少しは空き家の解体が進むかもって言われてる。
でも、まだ始まったばかり。
実際にどれくらい効果あるかは、これから。
私の予想
正直、劇的には変わらないと思う。
だって、根本的な問題は「解体費用」と「税金」。
法律が変わっても、この2つは変わらない。
解体費用100万円、税金年間数十万円。
これが変わらない限り、みんな解体しない。
行政が「解体費用の補助金出します」とか、「更地にしても税金据え置きます」とかやらないと、無理だと思う。
でも、そんな予算、自治体にはない。
だから、空き家問題は当分続く。
街を見ると税金の影響が見える
最近、街歩いてると、「この空き家、税金のせいだな」って分かるようになった。
明らかに危ない建物でも、そのまま。
解体する気配ゼロ。
庭の雑草だけ、たまに刈られてる程度。
これ、持ち主が「最低限の管理だけして、解体は避けてる」パターン。
税金を6倍にしたくないから、ギリギリまで建物を残す。
合理的な判断ではあるけど、街としては迷惑。
倒壊のリスク、放火のリスク、治安の悪化。
でも、持ち主にとっては、解体する方がリスク。
誰も悪くないのに、誰も幸せにならない。
これが空き家問題。
まとめ
更地にすると固定資産税が6倍になるから、空き家が放置される。
住宅用地の特例で、建物があれば税金は6分の1。
解体すると、年間数十万円の増税。
しかも解体費用も100万円以上かかる。
だから、誰も解体しない。
特定空家に指定されれば税金6倍になるけど、指定は簡単じゃない。
2023年に管理不全空家の制度ができたけど、劇的な変化は期待薄。
根本的には、解体費用と税金の問題が解決しないと無理。
街を見ると、税金のせいで放置される空き家がいっぱい。
知ってると、空き家問題の裏側が見えてきますよね。
※宅建学習の内容をまとめたものです。間違いがあればご指摘ください。
#空き家問題 #宅建 #不動産 #固定資産税
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