お台場の大江戸温泉、なぜ閉店？借地権の契約満了が理由だった

2021年9月5日、お台場の「大江戸温泉物語」が閉業した。

「え、なんで？」

って思った人、めっちゃ多かったと思う。

年間来場者約100万人、18年以上も営業してた人気施設が、突然閉店。

SNSでも「なんで閉店？」って疑問の声がめちゃくちゃ拡散された。

閉業の理由、調べてみたら、

「借地権の契約満了」

だった。

定期借地権って、更新できないんですよ。

大江戸温泉物語、18年半で閉業

まず、基本データから。

🏯 大江戸温泉物語（お台場）の基本データ

開業日	2003年3月1日
閉業日	2021年9月5日
運営期間	約18年半
年間来場者数（ピーク時）	約100万人
敷地面積	約30,809㎡
建物延床面積	約10,615㎡
閉業理由	定期借地権の契約満了

📌 出典：ダイヤモンドオンライン、PR TIMES公式リリース

約18年半、営業してた。

でも、2021年9月5日に突然閉業。

理由は、「定期借地権の契約満了」。

定期借地権って何？

ここで、宅建の知識。

定期借地権って、簡単に言うと、

「期間限定で土地を借りる契約」

のこと。

📚 定期借地権の特徴

契約期間	10年以上50年未満（事業用は10年〜30年未満）
更新	できない（契約満了で終了）
契約満了時	建物を解体して更地で返還
メリット	初期投資が少ない、短期〜中期の事業向け
デメリット	契約満了で確実に終了、更新の余地なし

ポイントは、「更新できない」ってこと。

普通の借地権（普通借地権）なら、更新できる。

でも、定期借地権は更新できない。

契約期間が来たら、確実に終了。

大江戸温泉の借地契約の詳細

大江戸温泉物語の借地契約、こんな感じだった。

項目	内容
契約形態	20年定期借地権
地主	東京都
契約開始年（推定）	2001年頃
契約満了年	2021年12月
年間地代（推定）	数億円規模
契約更新	交渉したが不成立

20年の定期借地権契約。

地主は東京都。

契約更新の交渉はしたけど、不成立。

だから、閉業するしかなかった。

なぜ更新できなかったのか？

「交渉したのに、なんで更新できなかったの？」

って思うじゃないですか。

理由は、定期借地権の法律的な仕組み。

⚠️ 定期借地権が更新できない理由

1️⃣ 法律で「更新不可」と決まってる

借地借家法で、「定期借地権は更新しない」と明記されてる。契約書にも「更新しない特約」が必ず書かれてる。だから、法律的に更新できない。

2️⃣ 地主（東京都）の判断

更新交渉はできるけど、地主が同意しないと無理。東京都が「土地を別の用途に使いたい」と判断したら、更新できない。実際、大江戸温泉は交渉したけど不成立。

3️⃣ 跡地の再開発計画

東京都が跡地を別の用途に使う計画があれば、更新は絶対に認められない。大江戸温泉の跡地、今は空地だけど、再開発の計画があるかも。

法律で「更新不可」って決まってる。

しかも、地主（東京都）が「更新しない」って判断したら、終わり。

大江戸温泉は交渉したけど、東京都が更新を認めなかった。

📝 契約更新交渉の詳細

交渉の有無	あり（運営会社が契約延長を希望）
東京都の判断	更新に応じず
契約当時の制約	最長20年で更新不可（2008年法改正前の契約）
再契約の条件	貸主と借主の双方の合意が必要
結果	東京都が合意せず、契約終了

ポイント：交渉はしたが、東京都が応じなかったため閉業。定期借地権は「更新不可」が原則だが、双方合意があれば再契約は可能。ただし、地主（東京都）が「NO」と言えば、終わり。

閉業後、建物はどうなった？

定期借地権の契約では、

「契約満了時に、建物を解体して更地で返還」

って決まってる。

項目	内容
閉業日	2021年9月5日
解体作業	2021年末までに実施
解体費用（推定）	数億円規模
跡地の現状（2025年）	空地のまま
再開発計画	未定

閉業後、建物は解体された。

解体費用も数億円規模。

で、跡地は今、空地のまま。

再開発の具体的な計画は未定らしい。

もし所有だったら？コスト比較

ここで気になるのが、

「もし土地を所有してたら、どうなってた？」

ってこと。

試算してみた。

項目	所有	借地（20年定期借地権）
初期投資	大（土地購入費：数百億円）	0円
年間コスト	数億円（固定資産税）	数億円（地代）
20年間の総コスト	初期投資＋数十億円	数百億円
20年後	そのまま営業継続可能	閉業＋解体
資産価値	土地が資産として残る	0円

結論：短期（10〜20年）なら借地が有利、長期（30年以上）なら所有が有利

短期（10〜20年）なら、借地の方が初期投資が少なくて有利。

でも、長期（30年以上）なら、所有の方が圧倒的に有利。

大江戸温泉は18年半で閉業したから、借地戦略は間違ってなかった。

でも、「もっと長く営業したかった」って考えると、所有の方が良かったかも。

利用者の反応：「なんで閉店？」

閉業発表後、SNSで「なんで閉店？」って疑問の声がめちゃくちゃ拡散された。

💬 SNSでの反応

多かった声

😭 「なんで閉店するの？人気あったのに」
❓ 「理由が分からない」
😢 「思い出の場所がなくなる」
🤔 「経営難？それとも別の理由？」

借地権が理由と知ってた人

少数派
多くの人は、「借地権の契約満了」って理由を知らなかった。「初めて知った」って反応が大多数。

ほとんどの人が、「借地権の契約満了」って理由を知らなかった。

「経営難？」って思ってた人も多かった。

でも、実際は借地権の契約満了。

宅建的に見ると、これがヤバい

宅建勉強してて分かったのが、

「定期借地権は事業リスクが大きい」

ってこと。

📚 宅建の知識：定期借地権のリスク

メリット	✅ 初期投資が少ない ✅ 短期〜中期の事業に向いてる
デメリット	❌ 契約満了で確実に終了 ❌ 更新できない（法律で決まってる） ❌ 建物を解体して返還（解体費用も莫大） ❌ 長期運営できない
向いてる事業	10〜20年で撤退する前提の事業（例：コンビニ、ファミレス、期間限定施設）
向いてない事業	30年以上の長期運営を目指す事業（例：テーマパーク、大型商業施設）

結論：大江戸温泉は18年半営業したから、定期借地権の戦略は間違ってなかった。
でも、もっと長く営業したかったなら、所有の方が良かった。

定期借地権は、「10〜20年で撤退する前提」の事業向け。

大江戸温泉は18年半で閉業したから、戦略的には間違ってなかった。

でも、「もっと長く営業したかった」って考えると、やっぱり所有の方が良かったかも。

まとめ：借地権の契約満了、怖すぎる

📋 大江戸温泉物語の閉業まとめ

閉業理由	20年定期借地権の契約満了
地主	東京都
契約更新	交渉したが不成立
運営期間	約18年半（2003年3月〜2021年9月）
閉業後	建物を解体、更地で返還
結論	定期借地権は更新できない、契約満了で確実に終了