ディズニーランドの土地、借地だと思ってた → 実は違った

借地権の勉強してて、ふと気になったことがある。

「ディズニーランドみたいな大型施設って、土地どうしてるんだろう？」

駅前のスーパーとか、コンビニとか、定期借地権で借りてるケースが多い。

じゃあ、ディズニーランドも土地を借りてるのか？

それとも、オリエンタルランドが買ってるのか？

調べてみたら、意外すぎる事実が分かった。

ディズニーランドの土地、誰のもの？
1. 🏰 ディズニーランド・シーの土地の基本情報
なぜみんな「借地」だと思ってるのか？
1. 💭 「借地」だと思われる理由
千葉県企業庁から譲渡された経緯
借地だったら、どうなってた？
1. ⚠️ もし定期借地権（50年）だったら？
  1. 定期借地権の特徴
  2. 地代の試算
所有と借地、どっちが得？
他の大型施設はどうなの？
街を歩いてて気づいたこと
まとめ：ディズニーは借地じゃなく所有
1. 📋 ディズニーランドの土地まとめ

ディズニーランドの土地、誰のもの？

結論から言うと、

オリエンタルランドが所有してる。

借地じゃない。

🏰 ディズニーランド・シーの土地の基本情報

所有者	株式会社オリエンタルランド
面積	約200万㎡以上（約63.8万坪）
取得方法	千葉県企業庁から段階的に譲渡
権利形態	所有権（借地権ではない）
時価総額（推定）	約5,400億〜6,420億円

📌 出典：オリエンタルランド有価証券報告書、千葉県企業庁資料、浦安市公示地価データ

約200万㎡、東京ドーム約43個分。

これを全部、オリエンタルランドが所有してる。

「え、借地じゃないの？」

って思ったんだけど、借地じゃない。

なぜみんな「借地」だと思ってるのか？

「ディズニーランドは借地」って思ってる人、けっこう多い。

自分も最初そう思ってた。

理由はたぶん、こういうこと👇

💭 「借地」だと思われる理由

1️⃣ 公有水面埋立地だから

もともと海だった土地を、千葉県が埋め立てて造成。
「県が作った土地なら、県の所有じゃないの？」って思いがち。

2️⃣ 大型施設は借地が多いイメージ

スーパー、コンビニ、ショッピングモールは定期借地権で借りてることが多い。
「ディズニーも同じじゃないの？」って思いやすい。

3️⃣ 「浦安市の土地」ってイメージ

「ディズニーランド = 浦安市」ってイメージが強い。
「だから、浦安市の土地を借りてるんじゃ？」って思う。

でも、実際はオリエンタルランドが所有してる。

千葉県企業庁から譲渡された経緯

じゃあ、どうやって土地を手に入れたのか？

これがけっこう複雑で。

ステップ	内容
１	千葉県が公有水面を埋め立てもともと海だった場所を、県が莫大な費用をかけて造成。
２	千葉県企業庁が管理造成した土地は、千葉県企業庁が管理。「どう活用するか？」を検討。
３	オリエンタルランドに段階的に譲渡テーマパーク建設のため、企業庁からオリエンタルランドに分譲。
４	所有権移転譲渡により、オリエンタルランドが土地の所有権を取得。
結果	オリエンタルランドが約63.8万坪（約200万㎡）の土地を所有

「譲渡」ってのがポイント。借地じゃなくて、買った。

ただし、一部に「転売禁止」などの制限がついてる。

「勝手に他に売るな」ってこと。

借地だったら、どうなってた？

ここで、宅建の借地権の知識が活きてくる。

もし借地だったら、こうなってた👇

⚠️ もし定期借地権（50年）だったら？

定期借地権の特徴

❌ 契約期間：50年以上
❌ 更新できない（期間満了で終了）
❌ 建物を解体して更地で返還
❌ 毎年、地代を払い続ける

地代の試算

土地の時価総額	約5,400億〜6,420億円
年間地代（1%想定）	約54億〜64億円
50年間の総支払額	約2,700億〜3,200億円

50年間で約3,000億円も払い続ける。しかも、契約満了したら建物を解体して返還。

年間54億〜64億円の地代。

50年間で約3,000億円。

しかも、契約満了したら、シンデレラ城もビッグサンダーマウンテンも全部解体して更地で返還。

これはヤバい。

所有と借地、どっちが得？

じゃあ、所有と借地、どっちが得なのか？

項目	所有	借地（定期借地権50年）
初期投資	大（数千億円）	小（0円）
年間コスト	固定資産税約10.7億円	地代約54億〜64億円
50年間の総コスト	約535億円	約2,700億〜3,200億円
契約期間	永久	50年（更新不可）
契約満了時	制限なし	建物解体して返還
資産価値	約5,400億〜6,420億円	0円

年間コストは、所有の方が圧倒的に安い。

固定資産税約10.7億円 vs 地代約54億〜64億円。

50年間で見ると、差額は約2,000億円以上。

しかも、所有なら土地の資産価値が残る。

借地だと、契約満了でゼロ。

他の大型施設はどうなの？

ディズニー以外の大型施設も調べてみた。

施設名	土地の権利形態
東京ディズニーリゾート	所有＋一部借地
USJ（ユニバーサル・スタジオ・ジャパン）	大阪市から譲渡＋一部借地
富士急ハイランド	所有地＋一部借地

日本の大型テーマパーク、基本的に「所有＋一部借地」のパターンが多い。

理由は簡単で、長期運営を前提とすると、所有の方が圧倒的に有利だから。

街を歩いてて気づいたこと

最近、地元のスーパーとか、コンビニとか見てると、「定期借地権で借りてる物件が多いな」って思う。

でも、ディズニーランドみたいな大型施設は違う。

50年以上、100年以上運営する前提なら、土地を買った方がいい。

勉強してて分かったのが、

「借地権は短期〜中期向け、所有は長期向け」ってこと。

ディズニーランドは、永久に運営する前提だから、所有が正解。

まとめ：ディズニーは借地じゃなく所有

📋 ディズニーランドの土地まとめ

所有者	株式会社オリエンタルランド
面積	約200万㎡（約63.8万坪）
取得方法	千葉県企業庁から段階的に譲渡
権利形態	所有権（借地権ではない）
時価総額（推定）	約5,400億〜6,420億円
結論	借地じゃなく、オリエンタルランドが所有