見たことある人は少ないかもしれませんが、空き家に紙が貼ってあった。
近づいて見てみたら、「競売開始決定」と。
裁判所の名前も入ってて、なんか物々しい雰囲気。
「あ、これか…」って思った。
債権回収のこと学んでたから、すぐにピンときたんですよね。
これ、住宅ローン払えなくなった最終段階なんです。
競売物件、実は年間1万件以上ある
競売物件って、どのくらいあるか知ってます？
2024年の全国の競売件数：約11,415件
これ、2023年から329件増えてて、15年ぶりの増加らしい。
地域別の競売件数（2024年）
| 都道府県 | 競売件数（件/年） |
|---|---|
| 東京都 | 854件 |
| 神奈川県 | 776件 |
| 大阪府 | 748件 |
| 千葉県 | 633件 |
| 埼玉県 | 621件 |
都市圏に集中してるんですよね。
東京だけで年間854件。
ってことは、1日2〜3件は競売の札が貼られてる計算。
街を歩いてて見かける競売物件、実はめちゃくちゃ多い。
競売になるまでの流れ【データ付き】
競売の札が貼られるまで、どのくらいかかるか。
滞納開始から競売成立まで：平均12〜18ヶ月
こんな流れです：
1. 住宅ローン滞納（0ヶ月目） 3ヶ月〜6ヶ月滞納すると、銀行から督促が来る
2. 銀行が抵当権を実行（7〜9ヶ月目） 「もう待てません」って、裁判所に申し立て
3. 競売開始決定（7〜9ヶ月目） 裁判所が「競売やります」って決定 この時点で、あの札が貼られる
4. 執行官が現地調査（10〜12ヶ月目） 家の中を調査して、写真撮る
5. 入札・落札（12〜18ヶ月目） 競売で売却される
6. 明け渡し（18ヶ月目） 新しい所有者に引き渡し
トータル1年〜1年半。
長いようで、あっという間。
競売の札には何が書いてあるの？
競売の札、ちゃんと見たことなかったんで、今回じっくり観察してみた。
書いてあるのは、こんな感じ：
- 裁判所の名前
- 事件番号
- 「競売開始決定」っていう文字
- 物件の所在地
- 執行官が現地調査に来る日時
この札が貼られてる家、実は登記情報が見れるんですよ。
登記情報提供サービスで、1件332円。
抵当権が何本付いてるのか、誰が債権者なのか、いつ差し押さえられたのか。
全部見れる。
街で見かけたら、ちょっと調べてみるのも面白い。
競売 vs 任意売却【データ比較】
競売になる前に、「任意売却」っていう選択肢がある。
どっちがいいのか、データで比較してみた。
| 項目 | 競売 | 任意売却 |
|---|---|---|
| 価格 | 市場価格の50〜70% | 市場価格に近い |
| 期間 | 12〜18ヶ月 | 1〜3ヶ月 |
| 成功率 | 95%以上（落札率） | 50〜60% （競売前なら90%以上） |
| 周囲にバレる | 札が貼られるのでバレる | 普通の売却なのでバレにくい |
| 残債の返済 | 安く売れるので残債多い | 高く売れるので残債少ない |
競売の価格例：
市場価格2,000万円の家 → 競売で1,000万〜1,400万円で落札
めっちゃ安い。
でも、その分リスクもある。
競売物件のリスク
1. 中が見れない
外から撮った写真と、執行官のレポートだけ。
中がどうなってるか、分からない。
2. 立ち退きトラブル
前の所有者が「出て行かない！」って言い張るケース。
強制退去の手続き、めっちゃ面倒。
3. 瑕疵物件の可能性
競売物件は、任意売却より瑕疵物件の割合が高い。
雨漏り、シロアリ、土壌汚染…
後から発覚しても、文句言えない。
なんで競売になるの？
競売になる理由、データで見てみた。
住宅ローン滞納：約95%
圧倒的に多い。
税金滞納：約80%
固定資産税とか住民税とか、長期間払わないと競売になる。
その他：
- 事業の借金（連帯保証人）
- 相続トラブル
街で見かける競売物件、ほとんどが住宅ローン滞納。
競売物件って買えるの？
競売物件、実は誰でも買える。
裁判所のサイト（BIT）で、全国の競売物件が見れる。
住所、写真、価格、全部公開されてる。
市場価格の50〜70%だから、不動産投資家がよく買う。
でも、上級者向け。
初心者が手を出すと、痛い目に遭う可能性が高い。
任意売却を選ぶべき人
競売になる前に、任意売却を検討した方がいい人：
✅ 周囲にバレたくない人 札が貼られると、近所中にバレる
✅ 残債を減らしたい人 高く売れるので、残債が減る
✅ 時間がない人 競売は1年以上かかるけど、任意売却は1〜3ヶ月
任意売却の成功率：
- 競売開始前に相談 → 90%以上
- 競売開始後に相談 → 50〜60%
早めに動くのが大事。
地域別の傾向【2024年データ】
さっきのデータ、もう少し詳しく見てみる。
| 地域 | 競売件数（件/年） | 任意売却件数（件/年） | 備考 |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 736 | 約70%（推定） | 競売に対し任意売却を選択するケース多い |
| 横浜市 | 365 | 約50%（推定） | |
| 千葉市 | 146 | 約40%（推定） | |
| さいたま市 | 123 | 約45%（推定） | |
| 大阪市 | 391 | 約60%（推定） | |
| 神戸市 | 293 | 約55%（推定） | |
| 京都市 | 154 | 約50%（推定） |
東京23区、任意売却を選ぶ人が多いんですよね。
情報が多いから、早めに動ける。
地方だと、競売まで行くケースが多い。
まとめ：競売は債権回収の最終手段
競売の札、街で見かけることあると思うんですけど、あれって債権回収の最終段階。
データまとめ：
- 年間競売件数：11,415件（2024年、15年ぶりの増加）
- 滞納から競売まで：平均12〜18ヶ月
- 競売価格：市場価格の50〜70%
- 任意売却の成功率：競売前なら90%以上
競売になる前に、任意売却を検討した方がいい。
早めに動けば、残債も減るし、周囲にもバレにくい。
債権回収の知識が増えると、街の見え方が変わるんですよね。
「あの家、競売の札貼ってあるな」じゃなくて、「この家の人、今どういう状況なんだろう」って考えるようになった。
※この記事は行政書士勉強中の内容と公的統計データをまとめたものです。間違いがあればご指摘ください。
#行政書士 #債権回収 #競売 #抵当権 #不動産
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