USJ、実は土地を借りてるって知ってた?ディズニーとの決定的な違い

本日はUSJネタについて書きました。

ハリーポッターエリアとか、ミニオンとか。

めちゃくちゃ楽しかった。

で、最近気になったんだけど、USJって土地、誰のもの?

ディズニーランドは、オリエンタルランドが土地を買ったって有名。

じゃあUSJは?

調べてみたら、めちゃくちゃ意外だった。

USJ、土地を買ってない。

大阪市から借りてるんです。

「え、あんなデカい施設なのに、借地?」

って思ったんだけど、これがめちゃくちゃ戦略的だった。

USJの土地、誰のもの?
1. 📊 USJ土地の基本データ
ディズニーランドとの決定的な違い
なぜUSJは土地を買わなかったのか?
USJの契約スキームがすごい
1. 💡 USJの契約構造(4者分離)
2. 契約の詳細
2049年に契約終了したらどうなる?
1. 原則:更地で返還
2. 実務:再契約の可能性が高い
ディズニーとの戦略の違い、まとめ
1. 📋 ディズニー vs USJ 戦略の違い
としまえんハリーポッターとの共通点
まとめ
1. 📋 この記事のポイント

USJの土地、誰のもの?

まず、基本情報から。

📊 USJ土地の基本データ

所在地	大阪市此花区桜島2丁目
土地所有者	大阪市（経済戦略局・港湾局・都市整備局）
運営会社	ユー・エス・ジェイ株式会社
契約形態	定期借地権(50年)+事業用借地権(20年)
契約期間	1999年〜2049年(50年契約)
敷地面積	約19万㎡

📌 出典：大阪市「USJ社との和解について」

重要なポイント:

土地所有者は大阪市

USJは「借りてる」だけ

契約期間は50年(1999年〜2049年)

ディズニーランドとの決定的な違い

じゃあ、ディズニーランドはどうなのか。

項目	東京ディズニーリゾート	USJ
土地の権利	オリエンタルランドが所有	大阪市から借地
契約形態	所有権	定期借地権・事業用借地権
土地の取得方法	千葉県から払い下げ購入	大阪市有地を長期賃貸
初期投資(土地代)	全額負担(数百億円)	ゼロ(借地)
契約期間	なし(永久所有)	50年(2049年まで)
ビジネスモデル	不動産+テーマパーク	運営特化型
リスク	土地価格変動リスク	契約終了リスク

全然違う。

ディズニーは「土地を買って、自分のものにした」

USJは「土地を借りて、運営に集中した」

なぜUSJは土地を買わなかったのか?

「なんで買わなかったの?」って思うよね。

理由を調べてみた。

理由①:初期投資を抑えたかった

テーマパークを作るのに、莫大なお金がかかる。

アトラクション、建物、設備…

建設費だけで約1,200億円かかった。

もし土地まで買ったら、さらに数百億円。

合計で2,000億円とか、普通にいく。

USJは、土地を借りることで、土地代をゼロにした。

その分、アトラクションに投資できる。

賢い。

理由②:大阪市の都市再生戦略

USJがある場所、もともと何だったか?

日立造船・住友金属工業の工場跡地。

1980年代、大阪湾岸の重工業が衰退して、工場が次々閉鎖。

巨大な空き地が残った。

大阪市は、この土地を「どう活用するか」で悩んでた。

で、USJの誘致に成功。

大阪市からすると:

空き地が有効活用される
雇用が生まれる(数千人規模)
観光収入が増える
地代収入も入る

めちゃくちゃwin-win。

だから、大阪市は土地を売らず、長期借地で貸す戦略を選んだ。

理由③:撤退リスクを最小化したかった

もしテーマパークが失敗したら?

ディズニーみたいに土地を買ってたら、土地が売れ残る。

数百億円の損失。

でも、借地なら、契約を終了して撤退すればいい。

土地は大阪市に返せばいいだけ。

リスクが全然違う。

USJは、開業前から「もし失敗したら…」を考えてた。

だから、借地を選んだ。

結果的には大成功したけど、当時は誰も成功を確信できなかった。

USJの契約スキームがすごい

USJの契約、めちゃくちゃ複雑。

💡 USJの契約構造(4者分離)

土地所有者(地主)	大阪市
借地権者	ユー・エス・ジェイ株式会社
建物所有者	ユー・エス・ジェイ(自社建設)
運営者	ユー・エス・ジェイ
IPホルダー	ユニバーサル・パークス&リゾーツ(米国)
親会社	コムキャスト(米国)

土地・建物・運営・IPが分離してるんです。

としまえんのハリーポッターと同じ構造。

契約の詳細

USJは、大阪市と2種類の契約を結んでる。

契約タイプ	契約期間	対象エリア
一般定期借地権	50年(1999年〜2049年)	メインパーク部分
事業用借地権	20年(2007年〜2027年)	商業施設部分

一般定期借地権:50年契約、更新なし

事業用借地権:20年契約、更新なし

どっちも「期間が来たら終了」が原則。

2049年に契約終了したらどうなる?

「50年後、契約終了したらどうなるの?」

気になるよね。

原則:更地で返還

定期借地権の原則は、契約終了したら建物を壊して、更地で返す。

つまり:

USJは建物を全部解体
土地を大阪市に返す
USJ終了

マジで?

実務:再契約の可能性が高い

でも、実際にはそうならない可能性が高い。

理由:

大阪市もUSJに継続してほしい

2049年の時点で、USJが順調なら:

雇用が維持される
観光収入が続く
地代収入も続く

大阪市からすると、「出ていかれたら困る」。

だから、再契約・期間延長の可能性が高い。

実際、大阪市とUSJの和解文書でも、**「長期継続を前提とした契約」**として扱われてる。

つまり:

名目上:2049年で終了
実務上:再契約して継続

事実上の超長期利用になってる。

ディズニーとの戦略の違い、まとめ

📋 ディズニー vs USJ 戦略の違い

ディズニーの戦略	「土地を買って、自分のものにする」不動産+テーマパーク型。長期安定を狙う。初期投資は大きいが、土地の価値上昇も見込める。
USJの戦略	「土地を借りて、運営に集中する」運営特化型。初期投資を抑え、リスクを最小化。撤退しやすい。
どっちが正しい?	どっちも正しい。ディズニーは「確実に成功する」自信があったから土地を買った。USJは「失敗するかも」リスクを考えて借地を選んだ。結果的に両方とも成功。

としまえんハリーポッターとの共通点

最近、としまえんの跡地にハリーポッター施設ができた。

あれも、USJと同じ借地スキーム。

項目	USJ	ハリポタ東京
土地所有者	大阪市	西武鉄道
借地権者	USJ	伊藤忠商事
契約形態	定期借地権(50年)	事業用定期借地権(30年)
運営者	USJ	ワーナーブラザーズ
戦略	初期投資抑制・リスク分散	初期投資抑制・リスク分散

両方とも「借地」を選んでる。

大規模施設でも、土地を買わず借りる時代になってる。

まとめ

📋 この記事のポイント

USJの土地	大阪市から借地(定期借地権50年+事業用借地権20年)
ディズニーの土地	オリエンタルランドが千葉県から購入(所有権)
USJが借地を選んだ理由	初期投資抑制、大阪市の都市再生戦略、撤退リスク最小化
契約期間	1999年〜2049年(50年)だが、実務上は再契約の可能性大
としまえんハリポタとの共通点	両方とも借地スキーム、土地を買わず運営に特化