神戸ポートアイランド、企業が次々撤退する理由。定期借地権の契約満了

神戸のポートアイランド、最近ちょっと気になってる。（神戸また住んでたから懐かしい。。。）

空きビルとか更地が目立つって話、聞いたことないですか？

前回スペースワールドの記事書いたんですけど、調べてみたらポートアイランドも全く同じ構造だった。

定期借地権の契約満了で、企業が次々撤退してる。

しかも、建物を解体して更地で返さないといけない。

これ、知ってました？

ポートアイランドって何？

まず、簡単に説明すると、ポートアイランドは神戸市が造成した人工島。

バブル期に造成された人工島で、企業誘致を進めてた。

でも、バブル崩壊後、企業の撤退が相次いでる。

ポートアイランドの土地、誰のもの？

ここが超重要。

ポートアイランドの土地、神戸市が所有してる。

企業は土地を買ってなくて、神戸市から借りてる。

これ、スペースワールドと全く同じ構造。

定期借地権だから、契約満了したら更地で返さないといけない。

バブル崩壊後、企業が次々撤退

ポートアイランド、バブル崩壊後に状況が変わった。

1990年代から、企業の撤退が相次いでる。

理由は大きく2つ。

1. バブル崩壊で経営が悪化した企業が撤退
2. 定期借地権の契約が満了した

定期借地権満了で撤退した企業

これが一番重要。

ポートアイランドって、定期借地権で30〜50年の契約が多い。

バブル期(1980年代後半〜1990年代前半)に契約した企業、2020年代に契約満了を迎えてる。

時期	出来事
1980年代後半〜1990年代前半	バブル期、企業が次々進出 定期借地権30〜50年で契約
1990年代後半〜	バブル崩壊、企業の経営悪化
2020年代〜	定期借地権の契約満了 建物を解体して更地返還
現在	空き地・空きビルが増加 神戸市が再開発を推進中

これ、めちゃくちゃ分かりやすい流れ。

バブル期に定期借地権30年で契約 → 30年後の2020年代に契約満了 → 建物を解体して更地返還 → 空き地が増える

建物解体の費用、誰が負担する？

これも重要。

定期借地権の契約では、借地権者(企業)が建物を解体して更地で返す義務がある。

解体費用も、当然、企業負担。

これ、企業からするとめちゃくちゃ負担。

業務ビルの解体費用、数千万円〜数億円かかる。

経営が厳しい企業だと、解体費用が払えなくて詰むケースもあるらしい。

スペースワールドとの共通点

これ、スペースワールドと全く同じ構造なんです。

項目	ポートアイランド	スペースワールド
土地形態	定期借地権中心	新日鉄からの賃借
契約満了	撤退事例あり(30-50年周期)	2017年更新不調で閉園
更地返還	義務あり、解体事業者負担	遊具解体後イオンモールへ
閉鎖タイミング	バブル後複数事例	地主事業転換と連動

両方とも:

• 定期借地権または賃借
• 契約満了で撤退
• 建物を解体して更地返還
• 解体費用は事業者負担

借地のリスクが顕在化した典型例。

定期借地権のメリット・デメリット

じゃあ、企業側からすると、なんで定期借地権を選ぶのか?

メリットもあるんです。

メリット:

土地を買うより初期投資を抑えられる。業務ビル1棟建てるのに、土地代で数億円〜数十億円かかる。それがゼロになるのはデカい。

あと、撤退しやすい。契約期間終わったら返せばいいだけなので、長期的なリスクを避けられる。

デメリット:

契約満了したら、建物を解体して更地で返さないといけない。解体費用が数千万円〜数億円かかる。

それに、契約満了のタイミングが経営悪化と重なったら、マジで詰む。解体費用が払えないケースもある。

ポートアイランドの将来

神戸市は、ポートアイランドの再開発を進めてる。

特に、「神戸医療産業都市(KBIC)」として、医療・研究クラスターを形成してる。

ただ、課題は多い。

特に、定期借地権の契約満了で空き地が増え続けてる現状、簡単には解決しない。

まとめ

ポートアイランド、定期借地権の契約満了で企業が次々撤退してる。

バブル期に30〜50年の契約で進出した企業が、2020年代に契約満了を迎えて、建物を解体して更地で返してる。

これ、スペースワールドと全く同じ構造。

借地のリスクが顕在化した典型例。

土地を「買う」か「借りる」か、めちゃくちゃ重要。

最後まで読んでくれてありがとうございました。（神戸住みたい。。。）

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※宅建合格者・行政書士学習中の内容をまとめたものです。間違いがあればご指摘ください。