天王寺を歩いてみて、思ったこと。
あべのハルカス、デカすぎる。
日本一高いビルが、大阪の真ん中にドーンと建ってる。
「この土地、いくらするんだろう？」って気になって、調べてみた。
そしたら、マジでヤバいことが分かった。
ハルカスができる前と後で、地価が168%上がってる。
2013年に209万円/㎡だった土地が、2023年には352万円/㎡。
坪単価で言うと、906万円。
これ、全国でもトップクラスの地価ですよ。
しかも、ハルカスができる前は、ここ何があったのか？
調べてみたら、再開発の裏側がめちゃくちゃ面白かった。
権利者3,000人以上をまとめて、約40年かけて開発。
近鉄の土地活用戦略、マジで上手いなって。
今日は、その話を解説します。
あべのハルカスの土地、坪単価906万円
まず、現在の地価から。
2025年の公示地価を見ると、阿倍野筋周辺の地価がエグい。
天王寺・阿倍野エリアの公示地価（2025年）
| エリア | ㎡単価 | 坪単価 | 参考 |
|---|---|---|---|
| 阿倍野筋 | 274万円/㎡ | 906万円 | ハルカス周辺 |
| 天王寺駅周辺 | 222万円/㎡ | 737万円 | 駅前エリア |
坪単価906万円。
これ、どのくらいヤバいかって言うと、東京の主要エリア並み。
梅田とかキタエリアよりも高い場所もある。
大阪市内でもトップクラスの地価です。
あべのハルカスの敷地面積は約28,700㎡
ハルカスの敷地面積は約28,700㎡（約8,680坪）。
仮に坪単価906万円で計算すると：
8,680坪 × 906万円 = 約786億円
土地だけで786億円。
建物も含めたら、1,000億円超えるレベル。
これが天王寺のど真ん中にある。
ハルカスができる前と後で、地価が168%上昇
で、ここからが本題。
ハルカスができる前と後で、地価がどう変わったのか。
あべのハルカス建設前後の地価推移
| 年 | 地価（㎡単価） | 坪単価（参考） | 変化率 |
|---|---|---|---|
| H25（2013年） | 209万円/㎡ | 約691万円 | — |
| R5（2023年） | 352万円/㎡ | 約1,164万円 | +168% |
| 増加額 | +143万円/㎡ | +473万円/坪 | |
2013年から2023年の10年間で、+168%。
㎡単価で143万円の上昇。
坪単価で言うと、473万円の上昇。
これ、異常値ですよ。
全国的に見ても異常な上昇率
全国の主要都市の地価上昇率（2013年→2023年）と比較すると：
主要都市の地価上昇率（2013年→2023年）
| エリア | 上昇率 | 備考 |
|---|---|---|
| 阿倍野（ハルカス周辺） | +168% | 全国トップクラス |
| 東京23区平均 | +50〜80% | オリンピック効果含む |
| 大阪市平均 | +40〜60% | 梅田・難波含む |
| 地方都市平均 | +10〜30% | 駅前再開発エリア |
東京23区平均の2倍以上の上昇率。
大阪市平均と比べても、3倍近い上昇。
これが「ハルカス効果」です。
ハルカスができる前、ここ何があったのか？
で、ハルカスができる前、ここは何があったのか。
調べてみたら、意外な事実が分かった。
建設前は「あべのキューズタウン」だった
ハルカスの場所には、以前「あべのキューズタウン」っていう商業施設があった。
2011年に閉店して、そのあとハルカスが建設された。
キューズタウンは低層の商業施設で、イトーヨーカドーとか専門店が入ってた。
でも、駅直結じゃなかったし、古い建物だった。
建設前後の比較
| 項目 | 建設前（〜2011年） | 建設後（2014年〜） |
|---|---|---|
| 施設名 | あべのキューズタウン | あべのハルカス |
| 高さ | 低層（数階建て） | 300m（日本一） |
| 用途 | 商業施設のみ | 百貨店・オフィス・ホテル・展望台 |
| 駅直結 | なし | あり（近鉄・JR・地下鉄） |
| 地価（㎡単価） | 約209万円 | 約352万円 |
低層の商業施設が、日本一の超高層ビルに変わった。
これが地価を押し上げた最大の要因。
なんで地価が168%も上がったのか？
理由は大きく3つ。
理由1：超高層ビル効果
日本一高いビルが建ったことで、天王寺のランドマークになった。
観光客が激増して、周辺の商業施設も潤った。
展望台「ハルカス300」は年間100万人以上が訪れる。
これが周辺の地価を押し上げた。
理由2：駅直結の利便性
ハルカスは近鉄・JR・地下鉄の3路線が直結してる。
これ、めちゃくちゃ便利ですよね。
駅から濡れずに行けるし、乗り換えもスムーズ。
「駅直結」っていうだけで、地価は跳ね上がる。
宅建の勉強してても、「駅からの距離」って、不動産価格に超影響する。
徒歩1分と徒歩5分で、価格が全然違う。
ハルカスは「徒歩0分」ですからね。
理由3：周辺の再開発効果
ハルカスだけじゃなく、周辺も一緒に整備された。
- てんしば（天王寺公園の再整備）
- あべのキューズモール（別の場所に新設）
- MIO（近鉄百貨店の改装）
天王寺エリア全体が「第3の繁華街」として発展した。
梅田・難波に次ぐ、大阪の主要エリアになったんですよ。
天王寺エリアの発展
| 施設 | オープン年 | 効果 |
|---|---|---|
| あべのハルカス | 2014年 | 日本一のランドマーク化 |
| てんしば | 2015年 | 天王寺公園の集客力UP |
| あべのキューズモール | 2011年 | 若者向け商業施設 |
| MIO改装 | 2013年 | 駅ビルのリニューアル |
これ全部、近鉄が主導してる。
近鉄の土地活用戦略、マジで上手い。
権利者3,000人をどうまとめたのか？【再開発の裏側】
で、ここからが一番面白い話。
阿倍野の再開発、マジで大変だったらしい。
再開発の規模がヤバい
阿倍野再開発の規模
| 項目 | 数値 | 備考 |
|---|---|---|
| 再開発エリア | 約28ha | 東京ドーム約6個分 |
| 権利者数 | 3,000人以上 | 地権者・借地人・借家人 |
| 開始年 | 昭和51年（1976年） | 計画スタート |
| 完成年 | 2014年 | ハルカス開業 |
| 期間 | 約38年 | 超長期プロジェクト |
| 事業方式 | 第二種市街地再開発事業 | 用地買収方式 |
権利者3,000人以上。
これ、マジでヤバい数字ですよ。
1人1人と交渉して、土地を買収して、権利を整理する。
38年かかったのも納得。
用地買収方式 = 土地をまとめて買い取る
阿倍野再開発は「第二種市街地再開発事業」って方式。
これ、簡単に言うと：
施行者（大阪市・近鉄）が土地を全部買い取って、再開発する
っていう仕組み。
再開発の仕組み
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1. 計画策定 | 大阪市が再開発計画を作成 |
| 2. 用地買収 | 施行者が地権者から土地を買い取る |
| 3. 権利変換 | 従前の権利を新しいビルの床に変換 |
| 4. 建設 | 超高層ビル建設 |
| 5. 床の分配 | 権利者に新ビルの区分所有権を渡す |
これ、宅建で習う「市街地再開発事業」ってやつ。
権利者全員の同意を取るのは無理だから、一定の要件を満たせば強制的に買収できる。
収用権を使って、土地をまとめる。
権利者はどうなった？
3,000人以上の権利者、全員がハッピーになったわけじゃない。
- 買収に応じた人：お金をもらって退去
- 新ビルに入居した人：ハルカスのテナントになった
- 反対した人：最終的には収用された
再開発って、こういう側面もあるんですよ。
「街が良くなる」っていう綺麗な話だけじゃない。
近鉄の土地活用モデル、マジで上手い
近鉄って、土地活用がめちゃくちゃ上手い。
なんでかって言うと、長期的な視点で開発してるから。
近鉄の戦略：駅を中心に街を作る
近鉄の土地活用モデルは：
駅 → 駅ビル → 周辺整備 → 街全体の価値UP
っていう流れ。
近鉄の土地活用戦略
| ステップ | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| 1. 駅の整備 | 天王寺駅をハブ化 | 乗降客数UP |
| 2. 駅ビル建設 | あべのハルカス（日本一） | ランドマーク化 |
| 3. 周辺整備 | てんしば・キューズモール | 回遊性UP |
| 4. 街全体の価値UP | 地価上昇・人口増加 | 鉄道収入UP |
これ、私鉄の不動産戦略の教科書みたいなやつ。
駅ビルを作って人を集める → 鉄道の利用者が増える → また不動産で稼ぐ
っていう好循環。
他の私鉄との比較
私鉄の駅ビル開発事例
| 私鉄 | 主要駅ビル | 特徴 |
|---|---|---|
| 近鉄 | あべのハルカス | 日本一の高さ・複合施設 |
| 東急 | 渋谷ヒカリエ・スクランブルスクエア | 若者向け・IT企業誘致 |
| 阪急 | グランフロント大阪 | 梅田再開発・高級路線 |
| JR東日本 | ルミネ・アトレ | 駅ナカ商業施設 |
近鉄は「日本一の高さ」っていうインパクトで勝負した。
これが成功して、天王寺が大阪の主要エリアになった。
地価上昇で何が起きたのか？【周辺への影響】
地価が168%上がって、何が起きたのか。
良い影響：街が活性化した
- 新しい店が増えた
- 観光客が増えた
- 雇用が生まれた
- 税収が増えた（大阪市）
天王寺エリア全体が潤った。
悪い影響：家賃が上がった
地価が上がると、家賃も上がる。
昔からある商店街の店とか、家賃が2倍になって閉店したケースもあるらしい。
これ、再開発のダークサイド。
「街が良くなる」っていうのは、「地価が上がる」っていうことでもある。
地価が上がると、古くからの住民が住めなくなる。
ジェントリフィケーションって言われる現象。
固定資産税も上がった
地価が上がると、固定資産税も上がる。
土地を持ってる人は、税金の負担が増える。
例えば：
固定資産税の試算（参考値）
| 時期 | 土地評価額（100㎡） | 固定資産税（年額） |
|---|---|---|
| 2013年 | 約2,090万円 | 約29万円 |
| 2023年 | 約3,520万円 | 約49万円 |
| 増加額 | +20万円/年 | |
※固定資産税は評価額の1.4%で試算（商業地・住宅用地の特例なし）
土地を持ってるだけで、年間20万円の負担増。
これ、小さな商店とかだとキツい。
街を歩くと見える「ハルカス効果」
天王寺を歩いてると、ハルカスの影響がめちゃくちゃ見える。
チェックポイント
□ 新しいビルが増えた
□ 観光客が増えた
□ 地元の店が減った
□ チェーン店が増えた
□ マンションが増えた
これ全部、地価上昇の影響。
宅建勉強してると、「あ、これ再開発の影響だな」って分かるようになった。
街の見え方が変わるんですよ。
まとめ：再開発で地価は爆上がりする
あべのハルカスの地価、マジでヤバかった。
データまとめ：
- 2013年→2023年で地価が168%上昇
- 坪単価906万円（全国トップクラス）
- ハルカス建設前は209万円/㎡
- 建設後は352万円/㎡
- 権利者3,000人以上をまとめて38年かけて再開発
- 近鉄の長期戦略が成功
再開発って、地価を変える力がある。
超高層ビルが1つできるだけで、街全体が変わる。
良い面もあれば、悪い面もある。
でも、天王寺は確実に「第3の繁華街」になった。
梅田・難波に次ぐ、大阪の主要エリア。
近鉄の土地活用戦略、マジで上手いなって思います。
宅建勉強してて良かった点は、こういう「街の変化」の理由が分かること。
「なんでこんなに開発されてるの？」
「なんで地価が上がってるの？」
っていう疑問に、データで答えられる。
知識があると、街歩きが楽しくなるんですよ。
あなたの地元でも、再開発で地価が変わってる場所、ありませんか？
※この記事は宅建合格者・行政書士勉強中の内容と公的統計データをまとめたものです。地価データは国土交通省地価公示を参照しています。
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