地元に、めっちゃ空室多いアパートがある。
築30年くらいの2階建てで、全8室のうち、入居してるの2室だけ。
残り6室、ずっと空いてる。そんな風景見かけませんか？
入居率25%（空室率75%）。
「家賃入らないじゃん。大丈夫なの？」って思ってたんですけど、行政書士の勉強してて、オーナーの立場で考えたらヤバいことに気づいた。
空室多いアパート、実はめちゃくちゃ危険な状態らしい。
空室率75%は異常値【データで見る】
まず、このアパートの空室率がどれだけヤバいか、データで見てみる。
全国の空室率データ（2025年）
| 項目 | 空室率 |
|---|---|
| 全国平均 | 13.2% |
| 東京23区 | 8.5〜11% |
| 大阪市 | 11.4% |
| 地方都市 | 約10% |
| 築30年以上 | 20〜30% |
| このアパート | 75% |
全国平均の5倍以上。
築30年以上の平均と比べても、2倍以上。
完全に異常値。
築年数別の空室率
| 築年数 | 空室率 | 状況 |
|---|---|---|
| 築0〜10年 | 約5% | 需要が高く早期入居 |
| 築11〜20年 | 約10% | 設備の古さで競争力低下 |
| 築21〜30年 | 15〜20% | 築古化で需要低下 |
| 築30年以上 | 20〜30% | 設備更新なしでは長期空室 |
築年数が進むほど、空室率は上がる。
このアパート、築30年で空室率75%。
完全にヤバい。
空室率30%超えで赤字転落【収支シミュレーション】
空室率が高いと、どのくらいヤバいのか。
収支をシミュレーションしてみた。<h3>8室アパートの収支モデル</h3>
前提条件：
- 8室のアパート
- 満室時の家賃収入：月50万円（1室6万円×8室）
- 年間ローン返済額：265万円
- 年間管理・修繕費：120万円
- 固定資産税：40万円
| 空室率（%） | 年間実収入（万円） | 損益（万円） | 黒字/赤字 |
|---|---|---|---|
| 0 | 600 | +175 | 黒字（余裕あり） |
| 5 | 570 | +145 | 黒字 |
| 10 | 540 | +115 | 黒字 |
| 15 | 510 | +85 | 黒字 |
| 20 | 480 | +55 | 黒字 |
| 25 | 450 | +25 | 黒字 |
| 30 | 420 | -5 | 赤字ライン突破 |
| 35 | 390 | -35 | 赤字 |
| 40 | 360 | -65 | 赤字 |
| 75（このアパート） | 150 | -275 | 大赤字 |
空室率30%を超えると、赤字転落。
このアパート、空室率75%だから、年間275万円の赤字。
毎月23万円の赤字。
収入より支出の方が圧倒的に多い。
これ、マジでヤバい。
家賃収入ゼロでも支払いは続く
空室多いアパート、何がヤバいって、収入ないのに支出は止まらないこと。
年間支出の内訳：
- ローン返済：265万円
- 管理・修繕費：120万円
- 固定資産税：40万円
- 合計：425万円
年間収入（入居率25%）：
- 家賃収入：150万円
年間赤字：275万円
毎年275万円の赤字。
10年で2,750万円の赤字。
ローン完済前に、オーナーが破綻する。
なんで満室にしないの？
「じゃあ家賃下げて満室にすればいいじゃん」って思うじゃないですか。
でも、そう簡単にいかないらしい。
家賃を下げられない理由：
1. 既存入居者からクレーム 新規だけ安くすると、「なんで？」って言われる。 全室下げないといけなくなる。
2. そもそも需要がない 築30年、駅から遠い、設備が古い、エアコンなし、ネット環境ダメ。 家賃下げても、誰も住みたがらない。
3. リフォームする金がない 1室あたり50〜100万円かかる。 6室だったら、300〜600万円。 そんな金、ない。
4. 売るにも売れない 空室多い収益物件、買い手がつかない。 投資家から見たら、「利回り悪いな」ってすぐ分かる。
完全に詰んでる。
相続したら地獄
こういうアパート、相続で引き継ぐケースが多いらしい。
親が昭和の時代に建てたアパート、子どもが相続する。
「不労所得だ！ラッキー！」って思ったら、実際は年間275万円の赤字物件だった、みたいな。
相続したら、すべての債務も引き継ぐ。
- アパートローンの残債
- 管理会社との契約
- 入居者との賃貸借契約
- 固定資産税の支払い義務
全部そのまま引き継がれる。
相続放棄すればいい？
→ 他の財産も全部放棄することになる。 実家の土地も、預金も、全部ダメ。
しかも、相続放棄は相続を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所で手続き。
知らずに3ヶ月過ぎたら、自動的に相続したことになる。
街で見かける空室だらけのアパート、相続した子どもが「どうしようもない」って困ってるケース、めちゃくちゃ多いらしい。
オーナーが破綻するとどうなる？
アパートオーナーがローン返済できなくなったら、銀行が抵当権を実行する。
そうすると、アパートごと競売にかけられる。
賃貸物件の競売件数：年間約1万件
意外と多い。
入居者はどうなる？
実は、入居者の権利は保護される。
競売で買った人が新しいオーナーになっても、賃貸借契約はそのまま継続。
入居者は追い出されない。
敷金返還義務も、新オーナーが引き継ぐ。
これ、民法の「賃貸借の対抗力」っていうルール。
でも、新オーナーが「リフォームして満室にするぞ！」って思っても、既存入居者がいたら簡単に立ち退いてもらえない。
正当事由が必要だし、立退料も払わないといけない。
空室多いアパート、誰が買っても苦労する物件なんですよね。
賃料債権の差押もある
オーナーが借金してたら、賃料を差し押さえられることもある。
たとえば、オーナーが事業で失敗して、債権者に訴えられたとする。
裁判所が「オーナーの財産を差し押さえる」って決定を出す。
そうすると、アパートの賃料も差し押さえ対象になる。
入居者に「今月から家賃をオーナーじゃなくて、債権者の口座に振り込んでください」って通知が届く。
これが「賃料債権の差押」。
入居者からしたら、「え、どういうこと？」ってなる。
でも、裁判所からの通知だから、従わないといけない。
街で見かける空室多いアパート、オーナーの債務整理が進んでて、賃料債権が差し押さえられてるケースもあるらしい。
管理会社が撤退するパターン
空室多いと、管理会社も撤退する。
管理会社の収入って、家賃の5%とか。
家賃6万円の部屋だったら、管理料3,000円。
8室のうち2室しか埋まってなかったら、管理料は月6,000円。
これじゃ、管理会社も採算合わない。
「このアパート、もう管理できません」って言われて、契約解除されることもあるらしい。
そうなったら、オーナーが自主管理するしかない。
家賃の集金、クレーム対応、清掃、全部自分でやる。
でも、オーナーが高齢だったら、無理ですよね。
管理会社がいなくなって、さらに荒れる。
共用部分が汚くなる、郵便受けがチラシだらけ、外壁が剥がれる。
そうなると、ますます入居者が来なくなる。
悪循環。
リフォームしても改善は限定的
「リフォームすれば埋まるんじゃない？」って思うじゃないですか。
でも、データを見ると、改善は限定的。
築30年の物件をリフォームした場合：
- 1室あたりのリフォーム費用：50〜100万円
- 入居率の改善：10〜20%
空室率75%のアパートをリフォームしても、空室率が55〜65%になるだけ。
依然として赤字。
しかも、6室リフォームしたら、300〜600万円かかる。
その金、どこから出すの？
ローン完済してないのに、追加で借金？
無理ゲー。
「大丈夫じゃない」が正解
結論、空室多いアパート、大丈夫じゃないことが多い。
データまとめ：
- 全国平均空室率：13.2%
- 築30年以上の平均空室率：20〜30%
- 空室率30%超えで：赤字転落
- 空室率75%（このアパート）：年間275万円の大赤字
- 賃貸物件の競売件数：年間約1万件
オーナーは毎月赤字、ローン返済が苦しい、売るに売れない、相続で押し付けられた子どもも困ってる。
街を歩いてて、「このアパート、ずっと空室だな」って思ったら、それはオーナーが苦しんでるサイン。
行政書士の勉強してて、相続や債権回収のこと学んでると、「あのアパート、ヤバいやつだ」ってすぐ分かるようになった。
賃貸経営って、空室リスクがマジでデカい。
「不労所得！」って思って始めたら、実際は借金地獄、みたいな話、相談ベースでめちゃくちゃ多いらしいです。
※この記事は行政書士勉強中の内容と公的統計データをまとめたものです。間違いがあればご指摘ください。
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