地元の不動産サイト見てて、気になったことがあって。
同じ駅、同じ広さの中古マンションなのに、築20年の物件と築30年の物件で、価格が1,000万円以上違う。
「10年でそんな変わるの？」って思ったんですけど、宅建勉強してたら、築20年と築30年に明確な境界線があることが分かった。
これ、知らないとマジで損する。
築20年と築30年、決定的な違い
結論から言うと、築25年が境界線。
正確には「築25年以内かどうか」で、住宅ローン控除の扱いが変わる。
宅建の勉強で知ったんですけど、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）って、新築・中古で条件が違うんですよね。
新築・築25年以内の中古マンション → 住宅ローン控除が使える
築25年超の中古マンション → 原則、住宅ローン控除が使えない（例外あり）
この差、デカすぎる。
住宅ローン控除、どれくらいお得？
住宅ローン控除って、ざっくり言うと「借入金の0.7%が税金から戻ってくる」制度。
例えば、3,000万円借りたら、年間21万円くらい戻ってくる。
これが最大13年間続く。
合計で200万円以上の減税になることもある。
これが使えないのは、マジで痛い。
築20年の物件なら使えるけど、築30年だと使えない（例外を除く）。
同じ3,000万円のローン組んでも、手元に残るお金が200万円違う。
築25年超でも控除が使える例外
「じゃあ、築30年の物件は全部ダメなのか？」って言うと、実はそうでもない。
例外があって。
新耐震基準に適合してれば控除OK
具体的には、こういう方法。
・耐震基準適合証明書を取得 ・既存住宅売買瑕疵保険に加入 ・耐震改修工事を実施
これをクリアすれば、築30年でも住宅ローン控除が使える。
でも、これがけっこう面倒くさい。
耐震基準適合証明書の取得に10〜20万円かかるし、手続きも時間かかる。
「築25年以内なら何もしなくてOK」なのと比べると、ハードル高い。
実際の価格差、見てみた
地元の中古マンション、不動産サイトで比較してみた。
築20年の物件 ・3LDK、70㎡、駅徒歩10分 ・価格：3,500万円 ・住宅ローン控除：使える
築30年の物件 ・3LDK、70㎡、駅徒歩10分 ・価格：2,300万円 ・住宅ローン控除：原則使えない
差額：1,200万円
築10年の差で、1,200万円。
でも、住宅ローン控除を考慮すると、実質的な差はもっと縮まる。
築20年の物件、住宅ローン控除で200万円戻ってくるとすると、実質3,300万円。
築30年の物件、控除なしで2,300万円。
実質差額：1,000万円
この1,000万円を、「築が新しい分の価値」と見るか、「10年古い分の割高」と見るか。
人によって判断が分かれる。
築25年前後の物件、どう判断する？
「築24年と築26年、どっち買う？」みたいな微妙なライン。
これ、マジで悩む。
宅建勉強してて思ったんですけど、築25年が境界線なら、築24年の物件は狙い目かも。
理由は、
・まだギリギリ住宅ローン控除が使える ・築20年の物件より安い ・築30年の物件より新しい
逆に、築26年の物件は、「あと1年早く売り出してくれれば…」って感じ。
住宅ローン控除が使えないだけで、需要が減る。
売りにくくなる。
大規模修繕の時期も関係ある
築年数で気になるのが、もう1つあって。
大規模修繕。
マンションって、だいたい12〜15年ごとに大規模修繕やるんですよね。
宅建の勉強で学んだんですけど、区分所有法で「長期修繕計画」を作ることが推奨されてて、多くのマンションが12〜15年周期で修繕してる。
築20年の物件 → 1回目の大規模修繕が終わってる（築12〜15年で実施）
築30年の物件 → 2回目の大規模修繕が終わってる（または近い）
築30年の物件、「2回目の修繕が済んでるなら安心」って思うかもしれないけど、問題は3回目の修繕費用。
修繕積立金が足りなくて、追加で100万円とか請求されるケースもあるらしい。
購入前に、修繕積立金の状況は絶対チェックした方がいい。
今の家の資産価値、調べてみるといい
「うちのマンション、築何年だっけ？」って気になった人、一度資産価値調べてみるといいですよ。
自分も実家のマンション、試しに査定してもらったんですけど、築23年でギリギリ住宅ローン控除が使える物件だったから、「需要ありますよ」って言われた。
逆に、築26年とか27年の物件だと、「控除が使えないので、ちょっと厳しいですね」みたいな話になるらしい。
築25年前後の物件、資産価値の境界線。
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築20年vs築30年、どっちを買うべき？
結論、こう考えるといい。
築20年（築25年以内）を選ぶべき人
・住宅ローン控除を使いたい ・資産価値を重視 ・将来売却する可能性がある ・リセールバリュー重視
築30年を選ぶべき人
・初期費用を抑えたい ・住宅ローン控除にこだわらない ・一生住むつもり ・立地・広さ重視
どっちが正解ってわけじゃない。
自分のライフプランに合わせて選べばいい。
ただ、築25年が境界線ってことだけは知っておいた方がいい。
これ知らないで、「築24年と築26年、どっちでもいいや」って選ぶと、あとで後悔する。
街を歩いてて思ったこと
最近、地元の中古マンション見てて気づいたんですけど、築25年前後の物件、売れ行きが全然違う。
築24年の物件は「住宅ローン控除対象」って広告に書いてあって、すぐ売れてる。
築26年の物件は、価格下げても、なかなか売れない。
たった2年の差なのに、需要が全然違う。
宅建勉強する前は気にしてなかったけど、今は「この物件、築何年だろう？」って考えながら街を歩いてる。
知識あると、街の見え方が変わる。
まとめ：築25年が境界線
中古マンション、築20年と築30年で何が違うか。
答えは、住宅ローン控除が使えるかどうか。
築25年以内なら控除が使える。
築25年超えると、原則使えない（例外あり）。
この差、200万円以上になることもある。
中古マンション買うなら、築年数は絶対チェックした方がいい。
特に、築25年前後の物件は要注意。
築24年と築26年、たった2年の差だけど、資産価値は全然違う。
もし中古マンション検討してるなら、築年数と住宅ローン控除の関係、覚えておくといいですよ。
今住んでるマンションの築年数、気になった人は、一度無料査定してもらうのもアリです。
築25年が近づいてるなら、売却のタイミングも考えた方がいいかも。
※この記事は宅建合格者が学習内容をまとめたものです。個別の物件については専門家にご相談ください。
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