前回、「ディズニーランドの土地は借地じゃなく、オリエンタルランドが所有してる」って話をした。
👉 第1話：ディズニーランドの土地、借地だと思ってた → 実は違った
で、気になるのが、
「なんで借地じゃなくて、買ったの？」
ってこと。
約200万㎡の土地を買うって、莫大な初期投資がかかる。
借地なら、初期投資ゼロで始められる。
なのに、なぜ買ったのか？
宅建の借地権の知識を使って、徹底的に比較してみた。
所有 vs 借地、数字で比較してみた
まず、数字で比較。
💰 所有 vs 借地（定期借地権50年）の完全比較
| 項目 | 所有 | 借地 （定期借地権50年） |
|---|---|---|
| 初期投資 |
大 数千億円〜 |
0円 初期投資不要 |
| 年間コスト |
約10.7億円 （固定資産税） |
約54億〜64億円 （地代） |
| 10年間の総コスト | 約107億円 | 約540億〜640億円 |
| 30年間の総コスト | 約321億円 | 約1,620億〜1,920億円 |
| 50年間の総コスト | 約535億円 | 約2,700億〜3,200億円 |
| 契約期間 | 永久 | 50年（更新不可） |
| 契約満了時 |
制限なし そのまま使える |
建物解体して返還 解体費用も莫大 |
| 資産価値 |
約5,400億〜6,420億円 土地が資産として残る |
0円 契約終了でゼロ |
これ見て分かるのが、
10年目くらいまでは、借地の方が総コスト安い。
でも、30年を超えると、所有の方が圧倒的に有利。
50年間で見ると、差額は約2,000億円以上。
損益分岐点は何年目？
「じゃあ、何年運営すれば、所有の方が得になるの？」
って思うじゃないですか。
試算してみた。
📊 損益分岐点シミュレーション
前提条件
- 土地の取得価格：約2,000億円（推定）
- 所有の年間コスト：固定資産税約10.7億円
- 借地の年間コスト：地代約59億円（中央値）
計算式
損益分岐点 = 土地取得価格 ÷ （借地の年間コスト – 所有の年間コスト）
= 2,000億円 ÷ （59億円 – 10.7億円）
= 2,000億円 ÷ 48.3億円
≒ 約41年
約41年で元が取れる
それ以降は、所有の方が圧倒的に有利
約41年で元が取れる。
ディズニーランドは1983年開園だから、もう42年運営してる。
つまり、もう元は取れてる。
これ以降は、固定資産税約10.7億円/年だけで済む。
もし借地だったら、今も年間約59億円を払い続けてる。
もし借地だったら、50年後にどうなる？
定期借地権の一番ヤバいのが、
「契約満了したら、建物を解体して更地で返還」
ってこと。
⚠️ もし借地だったら、2033年に起きること
1️⃣ 契約満了の通知
1983年開園、定期借地権50年なら、2033年に契約満了。
千葉県から「契約期間が終了します。土地を返還してください」って通知が来る。
2️⃣ 建物の解体
シンデレラ城、ビッグサンダーマウンテン、スペースマウンテン…
全部解体。
解体費用も莫大。数百億円規模。
3️⃣ 更地で返還
解体して、更地にして返還。
定期借地権は更新できないから、交渉の余地なし。
50年間、約3,000億円払って、
最後は全部解体
これはヤバすぎる
これは絶対にアカン。 夢の国崩壊はやばすぎるって。。
50年間、約3,000億円払い続けて、最後は全部解体。
ディズニーランドが消える。
なぜオリエンタルランドは「買った」のか？
ここまで見れば、理由は明確。
✅ オリエンタルランドが土地を買った理由
理由1：長期運営を前提としている
ディズニーランドは50年以上、100年以上運営する前提。
約41年で元が取れて、それ以降は固定資産税だけで済む。
長期で見れば、所有の方が圧倒的に有利。
理由2：資産価値を持ちたい
土地を所有すれば、約5,400億〜6,420億円の資産になる。
借地だと、契約終了でゼロ。
財務的に、所有の方が圧倒的に安定。
理由3：契約満了のリスクを回避
定期借地権は更新できない。
50年後に「建物を解体して返還」って、リスクが大きすぎる。
所有なら、そのリスクがゼロ。
理由4：年間コストが安い
固定資産税約10.7億円/年 vs 地代約59億円/年
差額は約48億円/年。
これが永久に続く。
結論：100年運営するなら、所有が正解。
千葉県・浦安市側のメリットは？
「じゃあ、千葉県は損してるんじゃないの？」
って思うかもしれないけど、そうでもない。
| 千葉県・浦安市のメリット | 効果 |
|---|---|
| 造成費用の回収 | 土地を譲渡することで、莫大な造成費用を一括回収 |
| 固定資産税収入 | 年間約10.7億円の税収が永続的に入る |
| 雇用創出 | ディズニーリゾートで約2万人以上の雇用 |
| 経済波及効果 | 年間数百億〜数千億円の経済効果 |
| 観光客の増加 | 年間約3,000万人の来場者、周辺の商業施設も潤う |
| 長期的な税収確保 | 借地なら50年で終了、所有なら永久に税収 |
千葉県・浦安市にとっても、所有してもらった方が有利。
理由は、
- 造成費用を一括回収できる
- 固定資産税が永続的に入る（借地だと入らない）
- 経済効果が莫大
借地だと、50年後に契約終了してディズニーが撤退したら、税収もゼロになる。
でも、所有なら永久に税収が入り続ける。
宅建的に見ると、これがスゴい
宅建勉強してて分かったのが、
「定期借地権は事業者にとってリスクが大きい」
ってこと。
📚 宅建の知識：定期借地権の特徴
| 契約期間 | 50年以上（法律で定められている） |
| 更新 | できない（絶対に契約終了） |
| 建物の扱い | 解体して更地で返還 |
| 地代 | 毎年払い続ける（固定資産税の数倍） |
| メリット | 初期投資が少ない、短期〜中期向け |
| デメリット | 50年後に全部失う、長期運営に不向き |
結論：定期借地権は、「10〜20年で撤退する前提」の事業向け。
50年以上運営するなら、所有の方が圧倒的に有利。
定期借地権は、スーパーとかコンビニ向け。
「10〜20年で撤退するかも」って事業なら、定期借地権が合ってる。
でも、ディズニーランドは100年運営する前提。
だから、所有が正解。
街を歩いてて思ったこと
最近、地元のショッピングモールとか見てると、「定期借地権」って看板、けっこう見かける。
「この施設、20年後にはなくなるんだな」って思うと、ちょっと寂しい。
でも、ディズニーランドは違う。
100年後も、200年後も、たぶんある。
それは、土地を所有してるから。
宅建勉強してて分かったのが、
「長期運営するなら、所有が最強」
ってこと。
まとめ：100年運営するなら、所有が正解
📋 所有 vs 借地まとめ
| 年間コスト差 | 約48億円（所有の方が安い） |
| 損益分岐点 | 約41年で元が取れる |
| 50年間の差額 | 約2,000億円以上の差 |
| 資産価値 | 所有：約5,400億〜6,420億円 借地：0円 |
| 結論 | 100年運営するなら、所有が圧倒的に有利 |
なぜディズニーは土地を買ったのか？
答えは明確。
100年運営する前提だから。
約41年で元が取れて、それ以降は固定資産税約10.7億円/年だけで済む。
借地なら、年間約59億円を永久に払い続けて、50年後には全部解体。
長期で見れば、所有が圧倒的に有利。
【シリーズ記事】
👉 第1話：ディズニーランドの土地、借地だと思ってた → 実は違った
👉 第3話：ディズニーの土地、資産価値はいくら？固定資産税も試算してみた（次回公開予定）
※この記事はオリエンタルランド有価証券報告書、千葉県企業庁資料、浦安市公示地価データをもとに執筆しています。
参考リンク: 株式会社オリエンタルランド – 千葉県公式サイト – 浦安市公式サイト – 不動産適正取引推進機構#ディズニーランド #不動産 #宅建 #借地権 #オリエンタルランド
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