最近、地元のドラッグストア事情で気になることがあって。
数年前にできた店が、もう移転してるんですよ。
しかもまだ建物新しいのに。
「え、潰れたの？」って思ったら、500mくらい離れた場所に同じチェーンの新店舗がオープンしてた。
これ、定期借地権の戦略なんですよね。
ドラッグストアの出店ペース、異常に早い
ここ10年くらい、ドラッグストアの出店ラッシュすごくないですか？
駅前、住宅街、郊外、どこにでもある。
しかも同じエリアに複数店舗。
調べてみたら、大手チェーンは年間100店舗以上出店してるらしい。
でも、同じくらい閉店・移転もしてる。
これ、短期の定期借地権使ってるから可能な戦略。
定期借地権10年契約の仕組み
事業用定期借地権：10年以上50年未満
ドラッグストアが多く使うのは10〜15年契約。
10年契約の流れ：
- 2015年：出店（10年契約）
- 2015-2020年：営業（5年経過）
- 売上チェック→「イマイチだな」
- 2020-2025年：営業継続（満了待ち）
- 2025年：契約満了→撤退
- 同時期：近隣の好立地に新店舗オープン
土地を買ってないから、撤退も移転も簡単。
なんで10年という短期なのか？
普通、店舗って30年とか長期で考えるじゃないですか。
でもドラッグストアは違う。
10年契約のメリット：
1. 立地戦略の見直しサイクル
- 10年で商圏が変わる
- 新しい駅、マンション、道路
- 人の流れが変化
- → 柔軟に対応できる
2. 採算が取れない店の切り捨て
- 出店時の予測と現実は違う
- 5年で「ダメだな」と判断
- 残り5年我慢して満了で撤退
- 損切りが早い
3. 初期投資の回収期間
- ドラッグストアの設備投資：3000万〜5000万円
- 10年で回収する計画
- 土地代がないから利益率高い
短期で区切ることで、リスク分散してる。
地主側のメリットもある
土地貸す側も、10年契約を好むケースがある。
地主の思惑：
1. 将来の自己利用を残せる
- 「10年後、息子が起業するかも」
- 「いずれ自分で店やりたい」
- → 30年縛られたくない
2. 地代の見直しができる
- 10年後、周辺の地価上がってる可能性
- 再契約時に地代値上げ交渉
- または別の事業者に高く貸せる
3. 再開発の可能性に備える
- 駅前再開発とか、道路拡張とか
- 長期契約だと身動き取れない
- 10年なら柔軟に対応
Win-Winになりやすい期間設定。
実際の移転パターン
ケース1：より好立地に移転
- 旧店舗：住宅街の中、徒歩5分
- 新店舗：駅前、徒歩1分
- 理由：「やっぱり駅前が強い」
ケース2：競合対策で移転
- 旧店舗：ロードサイド
- 近隣に大型競合店オープン
- 新店舗：別の商圏に移転
- 理由：「ここは諦めて、別エリア攻める」
ケース3：規模拡大で移転
- 旧店舗：50坪
- 新店舗：100坪
- 理由：「商圏の需要、予想以上だった」
- でも今の土地は拡張できない
- → 広い土地に移転
「移転＝失敗」じゃなくて、戦略的な判断。
建物はどうなる？
定期借地権の原則は「更地返還」。
でも、ドラッグストアの建物って、結構使い回しされてる。
パターン1：解体して更地
- 建物を壊す
- 地主に返す
- 地主が別用途で活用
パターン2：別チェーンが居抜き
- 建物はそのまま
- 別のドラッグストアが使う
- または別業態（コンビニ、飲食）
パターン3：地主が買い取り
- 地主が建物を買う
- 賃貸物件として活用
- または自分で事業
「新しい建物なのに、すぐ解体」はもったいないから、居抜きが増えてる。
街で観察するポイント
1. 新店舗オープンしたら契約期間を予想
- 駅前一等地 → 15〜20年？
- 郊外ロードサイド → 10〜15年？
- 住宅街 → 10年？
2. 建物の作りをチェック
- プレハブっぽい → 短期前提
- しっかりした建物 → 長期前提
3. 近隣の動向を見る
- 新しいマンション建設中
- 道路拡張計画
- → 商圏が変わる予兆
4. 移転後の跡地
- すぐ解体 → 地主が次を決めてる
- しばらく放置 → 地主が迷ってる
- 別業態オープン → 居抜き成功
観察すると、街の動きが読めて面白い。
チェーン展開の出店戦略
大手ドラッグストアの戦略、調べると面白いんですよ。
ステップ1：エリア制圧
- 同じ商圏に複数店舗
- 競合を潰す
- 全部10年契約
ステップ2：選別
- 5年後に売上評価
- 良い店：継続
- 悪い店：撤退準備
ステップ3：最適化
- 10年満了で悪い店撤退
- 良い店は再契約 or 買取
- さらに好立地に新店舗
土地を持たないから、この戦略が可能。
地代の相場
気になるのが、地代いくらなのか。
調べた情報だと、こんな感じ。
ロードサイド（郊外）：
- 土地200坪
- 月額地代：50万〜80万円
- 年間：600万〜960万円
駅前（都市部）：
- 土地100坪
- 月額地代：100万〜150万円
- 年間：1200万〜1800万円
10年契約なら、地主は1億円前後の収入。
土地を持ってるって、やっぱりデカい。
まとめ
ドラッグストアが5年で移転する理由、定期借地権10年契約の戦略だった。
短期で区切ることで、立地の見直し、採算の悪い店の切り捨て、柔軟な出店が可能。
地主も10年なら将来の選択肢を残せる。
「新しいのに移転」は、失敗じゃなくて計算された戦略。
土地を持たない強みを活かした、賢いビジネスモデルだなって思いました。
街を歩いてると、「あ、ここ移転しそうだな」って予測できるようになる。
ではまた。
※この記事は宅建合格者・行政書士学習中の内容をまとめたものです。間違いがあればご指摘ください。
#宅建 #行政書士 #定期借地権 #ドラッグストア
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