最近、駅前を歩いてて気づいたことがあります。
駅から徒歩10分くらいのマンション、「成約済み」の看板が出てる。
でも、徒歩15分のマンション、ずっと「売り出し中」のまま。
「たった5分の差で、そんな変わる？」
って思ったんだですけど、中古マンションの価格を調べてみたら、マジで変わる。。
同じ駅、同じ築年数、同じ広さなのに、徒歩10分の物件と徒歩15分の物件で、価格が500万円以上違う。
調査しました。この差の理由が分かったので、まとめます。
駅徒歩の価格差、データで見るとヤバい
まず、データから。
東京23区の調査だと、駅徒歩1分と徒歩20分以上の価格差は約40〜50%。
📊 駅徒歩別の価格下落率（東京23区）
📌 出典：2019年東京23区中古マンション調査データ
徒歩6分までは下落率10%未満。
でも、徒歩7分を超えた瞬間、下落率が10〜20%に跳ね上がる。
徒歩12分以上になると、下落率20%以上。
たった数分の差で、資産価値が大きく変わる。
駅徒歩10分が「分岐点」な理由
「なんで10分が分岐点なの？」
って思うじゃないですか。
これ、購入者の心理的なラインなんですよね。
SUUMOとかの検索条件見ると分かるんですけど、「徒歩10分以内」っていうフィルターがある。これ使う人、めちゃくちゃ多い。
つまり、徒歩11分の物件は、検索結果から外れる。
検索結果に出ないってことは、問い合わせも減る。
問い合わせが減れば、売れない。
売れないから、価格を下げる。
こういう悪循環。
🔍 検索条件で弾かれる「徒歩10分超え」物件
徒歩10分以内の物件
- ✅ 検索結果に表示される
- ✅ 問い合わせが多い
- ✅ 売却期間が短い（平均3ヶ月前後）
- ✅ 価格交渉の幅が小さい
徒歩11分以上の物件
- ❌ 検索フィルターで除外される
- ❌ 問い合わせが減る
- ❌ 売却期間が長くなる
- ❌ 価格交渉の幅が大きい
売却期間のデータがエグい
価格差だけじゃない。
売却期間も全然違う。
首都圏の中古マンション、平均売却期間は約3ヶ月（85.3日）。
でも、駅徒歩別で見ると、こうなる。
| 駅徒歩 | 平均売却期間 | 差 |
|---|---|---|
| 3分以内 | 約70日 | 平均より15日短い |
| 6分以内 | 約70日 | 平均より15日短い |
| 10分以内 | 約85日 | 平均と同水準 |
| 15分以内 | 約90〜100日 | 平均より長い |
| 15分超 | 100日以上 | 大幅に長い |
徒歩3分以内の物件は、平均より15日早く売れる。
徒歩10分以内なら、平均並み。
でも、徒歩15分を超えると、100日以上かかる。
たった5分の差で、売却期間が1ヶ月以上変わる。
実際の価格差、見てみた
具体例で見てみる。
中古マンション相場、不動産サイトで調べてみた。
💰 同じ条件でも、駅徒歩で価格が変わる
✅ 駅徒歩10分の物件
- 📍 駅徒歩：10分
- 🏠 間取り：3LDK
- 📅 築年数：15年
- 💰 価格：3,500万円
❌ 駅徒歩15分の物件
- 📍 駅徒歩：15分
- 🏠 間取り：3LDK
- 📅 築年数：15年
- 💰 価格：3,000万円
たった5分の差で、500万円の価格差
同じ築年数、同じ間取りでも、徒歩5分の差で500万円。
しかも、この差は時間が経つほど開く。
10年後、20年後に売るとき、もっと差が出ることもある。
不動産広告の「徒歩○分」、実はカラクリがある
ここで注意してほしいのが、不動産広告の徒歩時間。
不動産の表示に関する公正競争規約（公正取引委員会が制定）で、1分 = 80mで計算することになってる。しかも、端数は切り上げ。
⚠️ 不動産広告の徒歩時間、実はこうなってる
| 計算ルール | 1分 = 80m |
| 端数の扱い | 切り上げ（640m = 9分、641m = 9分） |
| 坂道 | 考慮されない |
| 信号待ち | 考慮されない |
| 踏切 | 考慮されない |
重要：実際に歩くと、表示時間より長くかかることが多い。
特に、坂道・信号・踏切がある場合は、プラス2〜3分見ておくべき。
「徒歩10分」表記の物件、実際に歩くと12〜13分かかることもある。
だから、内覧のとき、実際に駅から歩いてみた方がいい。
「徒歩10分」のつもりで買ったのに、実際は「徒歩13分」だったら、資産価値的にはアウト。
徒歩15分でも「買い」な物件ってある？
じゃあ、徒歩15分の物件は全部ダメなのか？
そうでもない。
✅ 徒歩15分でも資産価値が高いケース
1️⃣ バス便が充実している
駅までバスで5分、バス停が物件から徒歩3分以内なら、実質「駅近」と同じ。
2️⃣ 駅前の再開発が進んでいる
大規模商業施設の開発予定があるエリアは、将来的に資産価値が上がる可能性。
3️⃣ 周辺の利便性が高い
スーパー・病院・学校が徒歩圏内にあれば、駅徒歩15分でも生活しやすい。
4️⃣ 価格が徒歩10分より500万円以上安い
大幅な価格差があれば、「将来ずっと住む」前提なら選択肢としてアリ。
ただし、「10年後に売却するかも」「転勤で賃貸に出すかも」って人は、徒歩10分以内の方が安全。
売りやすさ、貸しやすさが全然違う。
今の家の資産価値、調べてみた
「今住んでる家、駅徒歩何分だっけ？」
って気になった人、資産価値調べてみるといいかもしれません。
無料で査定してくれるサイトがあるので。
🏠 今の家の資産価値、調べてみませんか？
駅徒歩が資産価値に与える影響、数字で実感できます。
「将来売るかも」って思ってる人は、一度査定してもらうと、資産価値の現実が分かる。
📊 無料一括査定のメリット
- ✅ 複数の不動産会社に一括で査定依頼
- ✅ 「今すぐ売る」じゃなくても、資産価値の確認だけでもOK
- ✅ 駅徒歩別の相場が分かる
- ✅ 完全無料
駅徒歩8分の立地だと、「駅近物件は需要あります」。
逆に、駅徒歩15分以上の物件だと、査定額けっこう厳しいらしい。
街を歩いてて気づいたこと
最近、駅前歩いてると、徒歩10分以内のマンション、めっちゃ人気あるのが分かる。
新築も中古も、すぐ売れてる。
逆に、徒歩15分とか20分の物件、ずっと売り出し中のままだったりする。
「この物件、なんで売れないんだろう？」
って思ったら、だいたい駅から遠い。
宅建勉強する前は気にしてなかったけど、今は街を歩いてても「この物件、駅から何分だろう」って考えるようになった。
知識あると、街の見え方が変わる。
まとめ：マイホーム買うなら駅徒歩10分以内
📋 駅徒歩と資産価値まとめ
駅徒歩10分と15分、たった5分の差だけど、資産価値は全然違う。
10分以内が「駅近」の基準。
10分超えた瞬間、需要が減って、売りにくくなる。
マイホーム買うなら、「自分が住みやすいか」だけじゃなくて、「将来売りやすいか」も考えた方がいい。
そう考えると、駅徒歩10分が限界線。
もしマイホーム購入検討してるなら、駅徒歩の表記、マジでチェックした方がいい。
あと、「徒歩10分」表記の物件は、実際に駅から歩いてみること。
広告の時間と実際の時間、けっこう違うことあるので。
今住んでる家の資産価値、気になった人は、一度無料査定してもらうといいですよ。
駅徒歩の重要性、数字で実感できます。
※この記事は宅建合格者が学習内容と公開データをまとめたものです。個別の物件については専門家にご相談ください。
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