駅前とか、一等地に、コインパーキングめちゃくちゃ多くないですか？
「なんでこんな良い場所を駐車場にしてるんだろう？」
「ビル建てた方が儲かるんじゃない？」
って、ずっと思ってた。
でも、宅建勉強してて、理由が分かったんですよ。
これ、「暫定利用」っていう地主の戦略だった。
なんで一等地を駐車場にするの？
一等地にコインパーキング、実はめちゃくちゃ多い。
渋谷とか新宿とか、駅前の超いい場所なのに、駐車場。
「もったいなくない？」って思うじゃないですか。
でも、地主からすると、合理的な判断らしい。
暫定利用って何？
「暫定利用」っていうのは、将来的に別の用途で使う予定だけど、 それまでの間、とりあえず駐車場にしておくこと。
例えば：
- 5年後に息子が起業するから、そのとき使う
- 10年後に自分で建物建てる予定
- 相続税対策で様子見てる
- 再開発の話が出てるから待ってる
こういう「いつか使う」予定があるとき、 建物建てちゃうと困る。
だから、駐車場にしとく。
なんで駐車場なの？更地じゃダメ？
「じゃあ更地でいいじゃん」
って思うかもしれないけど、ダメなんですよ。
理由は、固定資産税。
更地だと、固定資産税が高い。
でも、駐車場として使ってれば、 「使用中の土地」として、税金が少し安くなる。
しかも、駐車場なら：
- 初期投資ほぼゼロ（アスファルト舗装だけ）
- すぐに撤去できる
- 建物と違って解体費用ゼロ
- 管理も楽
「とりあえず駐車場」が一番楽なんです。
定期借地権との関係
駐車場経営、自分でやる場合と、 業者に貸す場合がある。
業者に貸す場合、短期の定期借地権を使うことが多い。
例えば：
- 5年の定期借地権で駐車場業者に貸す
- 業者がコインパーキング運営
- 5年後に確実に返してもらえる
- また自分で使うか、別の業者に貸すか決める
普通借地権だと、最低30年の契約になっちゃう。
30年も縛られたくない。
だから、5年とか10年の短期契約。
これが「暫定利用」のポイント。
街で見るパターン
パターン1：相続後の暫定利用
父親が亡くなった
実家を相続
「売るか、貸すか、自分で使うか…」
決められない
とりあえず駐車場にしとく
よくあるパターン。
パターン2：再開発待ち
「この地域、5年後に再開発の予定」
「それまで待ちたい」
「でも更地だと税金高い」
だから駐車場
これも多い。
パターン3：建て替え前
古いビル解体した
新しいビル建てる予定
でも、計画練るのに時間かかる
その間、駐車場
1〜2年の短期利用。
地主の本音
不動産屋さんに聞いた話だと、 地主の本音はこんな感じらしい。
「将来のこと、まだ決まってない」
「でも、今すぐ建物建てる気もない」
「普通借地権で30年縛られるのは嫌」
「だから、とりあえず駐車場」
「5年後、10年後に考える」
要するに、「時間稼ぎ」。
コインパーキングが増える理由
最近、コインパーキングめっちゃ増えてる。
理由は：
1. 相続が増えてる
高齢化で、相続が増えてる。
相続した土地、すぐに方針決められない。
だから、とりあえず駐車場。
2. 普通借地権が敬遠される
普通借地権で貸すと、最低30年。
しかも、地主が返してもらうの超難しい。
「一度貸したら返ってこない」
って思われてる。
だから、定期借地権の短期契約か、 自分で駐車場経営。
3. 駐車場経営が楽
建物の賃貸経営と違って、 駐車場は管理が楽。
建物だと：
- 修繕費用
- 入居者トラブル
- 空室リスク
駐車場なら：
- メンテナンスほぼゼロ
- トラブルほぼゼロ
- すぐ撤去できる
「面倒くさいことしたくない」
って地主が増えてる。
街を歩いて観察してみる
コインパーキング見つけたら、 こう考えてみると面白い。
「この土地、地主は何を待ってるんだろう？」
駅前の一等地なら：
- 相続後の方針決め待ち？
- 再開発の話待ち？
- 息子が将来使う予定？
- 相続税対策で様子見？
想像するだけで楽しい。
まとめ
一等地のコインパーキング、 もったいないようで、実は合理的。
地主からすると：
- 将来の選択肢を残せる
- 固定資産税を抑えられる
- 初期投資ゼロ
- いつでも撤去できる
- 管理が楽
「とりあえず駐車場」は、 地主の賢い戦略だった。
街を歩くとき、 コインパーキング見つけたら、
「この地主、何を待ってるんだろう？」
って考えると、楽しいですよ。
ではまた。
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