富士急・USJ・ディズニー、土地の持ち方が全然違った話

今回は富士急ハイランドについて調べました。

で、最近、USJとディズニーの土地について調べてたんだけど、ふと思いました。

富士急はどうなの?

調べてみたら、めちゃくちゃ複雑だった。

ディズニーは「土地を買ってる」、USJは「土地を借りてる」。

じゃあ富士急は?

答え:両方やってる。

「所有」と「借地」を組み合わせた、ハイブリッド型。

しかも、山梨県と訴訟まで起きてる。

これ、めちゃくちゃ面白い。

富士急ハイランドの土地、誰のもの?

まず、基本情報から。

📊 富士急ハイランド土地の基本データ

所在地	山梨県富士吉田市新西原5丁目
運営会社	富士急行株式会社
開業年	1961年(富士五湖国際スケートセンターとして)
土地所有形態	自社所有地 + 山梨県有地の借地
契約形態(借地部分)	20年契約(1997年締結、2017年更新)
特徴	県有地を借りて、別荘地として転貸もしてる

📌 出典：山梨県「住民訴訟に係る検証委員会中間報告書」、山梨県「県有地問題について」

重要なポイント:

土地の一部は富士急所有

土地の一部は山梨県から借地

しかも県有地を転貸して別荘地にしてる

【3社比較】ディズニー vs USJ vs 富士急

この3つ、めちゃくちゃ面白い対比になる。

項目	ディズニー	USJ	富士急
土地戦略	完全所有型	完全借地型	ハイブリッド型
土地所有者	オリエンタルランド	大阪市	富士急+山梨県
契約形態	所有権	定期借地権50年	所有+借地20年
土地の取得方法	千葉県から払い下げ購入	大阪市有地を長期賃借	自社所有+県有地借地
初期投資(土地代)	全額負担	ゼロ(借地)	一部負担+借地
ビジネスモデル	不動産+テーマパーク	運営特化型	地主+借地主+転貸
リスク	土地価格変動	契約終了	訴訟・賃料交渉
特殊事情	なし	都市再生プロジェクト	国立公園内、訴訟中

全部違う。

ディズニー:土地を買って、完全に自分のものにした

USJ:土地を借りて、運営に集中した

富士急:土地を買う+借りる+転貸する、全部やってる

なぜ富士急はハイブリッド型を選んだのか?

「なんで両方やってるの?」って思ったので

理由を調べてみた。

理由①:富士山麓の広大なエリアを開発したかった

富士急ハイランドだけじゃなくて、周辺も開発してる。

ホテル
温泉(ふじやま温泉)
別荘地(山中湖畔)
ゴルフ場
スキー場

めちゃくちゃ広いエリアを開発してる。

全部を買うと、土地代が莫大になる。

だから、買える土地は買って、買えない土地は借りる戦略。

理由②:山梨県有地を活用して初期投資を抑えた

富士山麓、もともと県有地が多かった。

富士急は、県有地を借りることで、初期投資を抑えた。

💡 富士急の県有地借地スキーム

地主	山梨県
借地権者	富士急行株式会社
契約形態	20年契約(1997年締結→2017年更新)
賃料改定	3年ごとに見直し
使い方	富士急が借りて、さらに別荘オーナーに転貸

富士急は、県から土地を借りて、それを別荘地として転貸してる。

転貸で儲けてるわけです。

理由③:国立公園内だから、買えない土地もある

富士山麓は、富士箱根伊豆国立公園に指定されてる。

国立公園内だと:

建築物の新築・増改築に許可が必要
土地の形状変更に許可が必要
自然景観の保護が最優先

だから、買いたくても買えない土地がある。

県有地として残ってる部分が多い。

富士急は、それを借りるしかなかった。

訴訟まで起きてる

で、ここからがヤバい。

富士急と山梨県、訴訟中なんです。

何で揉めてるの?

賃料。

山梨県「賃料、安すぎる。もっと払ってよ」

富士急「契約で決まってるでしょ。勝手に上げないで」

⚠️ 訴訟の経緯

1997年

富士急と山梨県、県有地の20年賃貸借契約を締結

2017年

契約更新、3年ごとに賃料改定

2021年

富士急、山梨県を提訴。「賃借権存在確認」「債務不存在確認」を求める

争点

富士急「造成前素地価格ベースで賃料を計算すべき」
山梨県「造成後の価値で計算すべき」
→ 賃料が数倍違う

住民訴訟も起きてて、めちゃくちゃ揉めてる。

これが借地のリスク。

地主と揉めると、契約そのものが危うくなる。

富士急の転貸スキームがすごい

富士急、めちゃくちゃ賢いことやってる。

転貸の仕組み

山梨県(地主)
 ↓ 賃貸借契約(20年)
富士急行(借地権者)
 ↓ 転貸
別荘オーナー(転借人)

富士急は:

山梨県から土地を借りる
それを別荘地として整備する
別荘オーナーに転貸する
転貸で利益を得る

めちゃくちゃうまい。

でも、リスクもある。

もし山梨県との契約が終了したら?

別荘オーナーも全員、出ていかないといけない。

だから、富士急は訴訟してでも契約を守ろうとしてる。

3つの戦略、どれが正しい?

結論から言うと、どれも正しい。

📋 3つの戦略の特徴

ディズニー型 (完全所有)	土地を全部買って、完全に自分のものにする。初期投資は大きいが、長期的に安定。契約終了のリスクゼロ。土地の価値上昇も享受できる。
USJ型 (完全借地)	土地を借りて、運営に集中。初期投資を抑え、リスク分散。失敗したら撤退しやすい。契約終了リスクはあるが、再契約の可能性も高い。
富士急型 (ハイブリッド)	土地を買う+借りる+転貸する、全部やる。広域リゾート開発に適してる。柔軟性が高いが、訴訟リスクもある。地主との関係が超重要。

どう使い分ける?

ディズニー型が向いてるケース:

確実に成功する自信がある
長期的に運営する
土地の価値上昇を見込める

USJ型が向いてるケース:

初期投資を抑えたい
失敗リスクを最小化したい
行政の都市再生プロジェクトと連動

富士急型が向いてるケース:

広域リゾート開発
公有地と民有地が混在してるエリア
転貸で収益化したい

状況によって、ベストな戦略は変わる。

まとめ

📋 この記事のポイント

ディズニーの戦略	完全所有型。千葉県から土地を買って、完全に自分のものにした。
USJの戦略	完全借地型。大阪市から土地を借りて、運営に集中。50年契約。
富士急の戦略	ハイブリッド型。自社所有地+山梨県有地借地+転貸。広域リゾート開発。
富士急の訴訟	山梨県と賃料で揉めて、2021年に提訴。借地のリスクが顕在化。
どれが正しい?	全部正しい。状況によって、ベストな戦略は変わる。

遊園地って、同じように見えて、全然違う戦略を取ってる。

ディズニーは「買う」、USJは「借りる」、富士急は「両方」。

どれも成功してるけど、リスクも違う。

富士急は訴訟まで起きてて、借地のリスクがモロに出てる。

でも、転貸で稼いでるから、やめられない。

深い。。

#富士急ハイランド #USJ #ディズニー #借地権 #不動産 #遊園地

※宅建合格者・行政書士学習中の内容をまとめたものです。間違いがあればご指摘ください。