最近気になったこと。。。
「もし、夫が亡くなって、息子が実家の所有権相続して、妻は配偶者居住権ってやつで住めるらしい。でも売りたくなったらどうするの？」って。
え、売れないの？って最初思ったんですけど、調べたら配偶者居住権って住む権利だけで、所有権じゃないんですよね。
だから売却も賃貸もできない。
これ、2020年に新しくできた制度なんですけど、知らないと後でめっちゃ困るパターンあるなって思いました。
配偶者居住権って何？
簡単に言うと、「配偶者が亡くなった後も、残された配偶者が家に住み続けられる権利」。
例えば、夫が亡くなって、息子が家を相続したとします。
普通なら息子の家だから、母親は「出てって」って言われたら出ていかないといけない。
でも配偶者居住権があれば、母親は一生そこに住める。
権利の分離イメージ：
- 所有権：息子（売却・賃貸できる）
- 居住権：母親（住むだけ）
家という1つの不動産を、2つの権利に分けるんですよね。
なんで2020年にできたの？
これ、高齢化社会の問題を解決するために作られた制度。
昔はこんなケースが多発してた：
昔のパターン（配偶者居住権なし）
- 夫死亡
- 遺産：自宅5000万円、現金1000万円
- 相続人：妻と息子
- 法定相続分：各3000万円
妻が自宅を相続すると：
- 妻：自宅5000万円（住む場所は確保）
- 息子：現金1000万円＋妻から2000万円もらう
→ 妻は現金がなくて生活できない😱
息子が自宅を相続すると：
- 息子：自宅5000万円
- 妻：現金1000万円＋息子から2000万円もらう
→ 妻は住む場所がない。。。
どっちもキツい。
配偶者居住権の仕組み
2020年以降は、こうなる：
新しいパターン（配偶者居住権あり）
- 妻：配偶者居住権2000万円（住める）
- 息子：所有権3000万円（将来売れる）
- 現金：妻1000万円、息子0円
妻は住む場所も確保できて、現金も手元に残る。
息子は将来的に家を売れる。
Win-Winっぽく見える。
でも実は制約が多い
困るのはこの制約部分。
配偶者居住権でできないこと：
1. 売却できない
- 所有権は息子だから
- 勝手に売れない
- 「施設に入るから売りたい」→ 無理
2. 賃貸に出せない
- 人に貸すこともできない
- 「広すぎるから一部屋貸したい」→ 無理
3. 大規模リフォームできない
- 増築とか改築は所有者（息子）の承諾必要
- バリアフリー化したくても勝手にできない
4. 相続できない
- 妻が死んだら権利消滅
- 子供に引き継げない
「住むだけ」って本当に住むだけなんですよね。
トラブル事例
トラブル事例をまとめました。↓
ケース1：施設入居で困った
- 母親（80歳）配偶者居住権で実家に居住
- 体調悪化で施設入居が必要に
- 「実家売って施設代にしたい」
- → 売れない、、、
- 息子と交渉するも、息子は売りたくない
- 結局、母親が自己資金で施設代捻出
ケース2：固定資産税でモメた
- 母親：配偶者居住権
- 息子：所有権
- 固定資産税は誰が払う？
- 法律上は所有者（息子）だけど…
- 息子「俺、住んでないのに税金払うの？」
- 母親「住んでるのは私なのに？」
- → 家族会議。。。
ケース3：修繕費負担
- 屋根が壊れた
- 修繕費100万円
- 誰が払う？
- 通常の修繕→母親
- 大規模修繕→息子
- 境界が曖昧でモメる
相続税評価額が下がるメリット
デメリットばっかり話したけど、メリットもある。
相続税の節税効果：
普通に所有権で相続：
- 自宅5000万円を妻が相続
- 相続税評価：5000万円
配偶者居住権で相続：
- 配偶者居住権2000万円
- 所有権3000万円
- 合計5000万円だけど、分割されてる
分割することで、それぞれの評価額が下がる。
特に配偶者居住権は「期限付き」だから、評価額が低くなりやすい。
期限をどう設定するか
配偶者居住権、実は期限設定できるんですよ。
パターン1：終身（一生）
- 妻が死ぬまで住める
- 一番多いパターン
- 評価額は妻の年齢で変わる
パターン2：期間限定
- 「20年だけ住める」とか
- 期間終わったら出ていく
- 評価額は期間で計算
例えば、妻が70歳で終身の配偶者居住権もらうのと、90歳で終身の配偶者居住権もらうのだと、評価額が全然違う。
70歳→まだ20年以上住める可能性→評価額高い 90歳→そんなに長く住めない→評価額低い
街で見る配偶者居住権
これ、実際に街で見分けるの難しいんですけど。
高齢の女性が一人で広い戸建てに住んでて、でも「売らない」「貸さない」ってパターン、配偶者居住権の可能性ある。
「もったいないのになー」って外から見ると思うけど、実は売れない事情があるかも。
あと、古い家なのに「リフォームしないの？」ってケースも、息子（所有者）が承諾しないから、とか。
結局、使うべき？
個人的には、慎重に考えた方がいいと思う。
使った方がいい人：
- 現金がないけど、家に住み続けたい
- 子供との関係が良好
- 将来施設に入る予定なし
- 相続税対策したい
使わない方がいい人：
- 将来施設に入る可能性ある
- 家を売りたくなるかも
- 子供との関係が微妙
- 自由に処分したい
人によっては結局「やっぱり所有権で相続すればよかった」って後悔するかも。
施設入居考えると、売却できないのはキツいって。
遺言書で配偶者居住権を設定する
これ、遺言書で設定することもできる。
「妻には配偶者居住権を遺贈する」みたいな。
でも、これも事前に家族で話し合っておかないと、後でモメる。
「え、俺が所有者だけど、母さんがずっと住むの？税金俺が払うの？」みたいな。
サプライズで遺言書に書くと、揉めます。。。。
まとめ
配偶者居住権、2020年にできた新しい制度で、確かに「住む権利」は守られる。
でも、売却も賃貸もできない、大規模リフォームも自由にできない。
「住むだけ」っていう制約があること、絶対に理解しておくべき。
あと、固定資産税とか修繕費とか、誰が負担するかは事前に話し合っておかないとトラブルになる。
相続税の節税効果はあるけど、そのために自由を失うのが良いかどうかは、人それぞれ。
宅建勉強してて、「権利の分離」っていう考え方がいろんなところに出てくるなって思いました。
所有権と居住権、借地権と底地権、みたいな。
不動産って、1つのモノをいろんな角度で分割できるんですよね。
便利だけど、複雑。
ではまた。
※この記事は宅建合格者・行政書士学習中の内容をまとめたものです。間違いがあればご指摘ください。
#宅建 #行政書士 #相続 #配偶者居住権
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