相続した実家を賃貸に出す、具体的な手順と費用の全部【2025年最新】

実家を相続したけど、使う予定がない。

「じゃあ、賃貸に出そうかな」

って思っても、何から始めればいいか分からないですよね。

リフォームっていくらかかるの?

税金は?

大家業って大変?

今日は、相続した実家を賃貸に出す場合の、超現実的な手順と費用をまとめます。

「これ知っとかないとヤバい」って思ったことを全部書きます。

賃貸に出す前のチェックリスト

実家を賃貸に出す準備

Step 1: 相続登記を済ませる
名義変更しないと賃貸に出せない

↓

Step 2: 家の状態を確認
リフォームが必要か判断

↓

Step 3: リフォーム・クリーニング
最低限必要な箇所を修繕

↓

Step 4: 不動産会社に相談
管理委託か自主管理か決める

↓

Step 5: 入居者募集・契約
賃貸経営スタート!

リフォーム費用の現実(築年数別)

💰 築年数別のリフォーム相場

築年数別リフォーム費用

築年数別リフォーム費用の目安

築年数	マンション費用	戸建て費用	主なリフォーム内容
築0〜5年	0〜10万円	0〜10万円	クロス補修、軽微な設備補修など軽い清掃と補修
築5〜10年	10〜30万円	10〜30万円	クロス張替え、畳表替え、換気扇・水栓交換
築10〜15年	80〜200万円	80〜200万円	トイレ・洗面台交換、給湯器交換、壁紙全張替え、外壁塗装(戸建)
築15〜20年	200〜400万円	200〜400万円	システムキッチン交換、浴室交換、床材張替え、屋根補修(戸建)
築20〜30年	220〜500万円 (フルリノベ800万円〜)	220〜500万円 (戸建1000万円〜)	設備一式交換、内装全面張替え、窓建具交換、屋根・外壁塗装、基礎補強(戸建)

リフォーム優先箇所(絶対やるべき)

🔧 最優先でやるべき箇所

① 水回り(キッチン・浴室・トイレ・洗面所)
→ 使用頻度が高く痛みやすい
→ 交換・修繕の優先度高い

② 壁紙や床の補修・張り替え
→ 見た目の印象に大きく影響
→ クロスの補修や畳の表替え

③ 外壁・屋根の補修・塗装(戸建の場合)
→ 雨漏り防止に不可欠

④ 設備修繕(給湯器、換気扇等)
→ 安全確保と快適さのため

⑤ 耐震や断熱補強(築古戸建の場合)
→ 賃貸募集を有利にする

不動産管理会社に依頼する?自主管理?

✅ 管理会社に依頼

費用：家賃の3〜5%
例：家賃8万円なら、月2,400〜4,000円

メリット：
入居者募集を代行
トラブル対応を代行
家賃回収を代行
修繕業者の手配を代行

向いてる人：
仕事が忙しい
遠方に住んでる
大家業が初めて

自主管理

費用：0円
管理委託料がかからない

メリット：
コストを抑えられる
入居者と直接やりとり

デメリット：
全部自分でやる
入居者募集
トラブル対応
家賃回収
修繕業者の手配

向いてる人：
時間に余裕がある
近所に住んでる
大家業の経験がある

💡 現実的なアドバイス

初めての大家業なら、管理会社に依頼した方がいい。

家賃の3〜5%は高く感じるけど、トラブル対応とか考えたら安い。

自主管理は、経験者向け。

家賃収入にかかる税金(超重要)

💸 税金の仕組み

家賃収入 − 必要経費 = 不動産所得

この「不動産所得」に税金がかかる。

所得税：累進税率(最大45%)
住民税：一律10%(+均等割)

※他の所得と合算して計算される

必要経費として認められるもの

✅ 経費にできるもの

① 固定資産税・都市計画税
② 建物の減価償却費
③ 修繕費
④ 火災保険・地震保険料
⑤ 管理会社への委託料
⑥ 借入金の利息
⑦ 仲介手数料
⑧ 広告宣伝費
⑨ 交通費(物件の確認など)

経費をきちんと計上すれば、税金を抑えられる!

具体例：税金の計算

🏠 家賃8万円で貸した場合

収入：
家賃収入：8万円 × 12ヶ月 = 96万円

経費：
固定資産税：12万円
減価償却費：10万円
修繕費：5万円
火災保険：2万円
管理委託料：3.8万円(家賃の5%)
→ 合計：32.8万円

不動産所得：
96万円 − 32.8万円 = 63.2万円

この63.2万円が課税対象。
所得税・住民税が合わせて約15〜20%とすると…

税金：約10〜13万円

確定申告が必要

⚠️ 家賃収入があったら、確定申告は必須

申告期間：毎年2月16日〜3月15日(目安)

申告方法：
・白色申告(簡単だけど控除が少ない)
・青色申告(複雑だけど最大65万円控除)

青色申告にすると…
65万円控除 → 税金が約10〜15万円安くなる!

手間はかかるけど、青色申告がおすすめ。

大家の義務・責任(めちゃくちゃ重要)

🏠 大家がやらないといけないこと

① 主要設備の修繕義務
キッチン、浴室、トイレ、給湯器、水道…
故障したら大家が直す。
費用も大家負担。

② 入居者トラブルへの対応
家賃滞納、騒音トラブル、設備故障…
全部、大家が対応。

③ 定期的なメンテナンス
外壁の点検、屋根の点検、設備の点検…
放置すると、大きな故障に繋がる。

④ 退去時の原状回復
経年劣化は大家負担。
故意の破損は入居者負担。
トラブルになりやすい。

賃貸経営のリスク

⚠️ こんなリスクもある

空室リスク
入居者が見つからないと、収入ゼロ。
でも、固定資産税は払い続ける。

家賃滞納リスク
入居者が家賃を払わない。
追い出すのに、裁判が必要。
数ヶ月〜1年かかる。

修繕費リスク
給湯器が壊れた → 20万円
トイレが壊れた → 10万円
突然の出費が発生する。

災害リスク
火災、地震、水害…
火災保険・地震保険は必須。

空き家特例との関係(超重要)

⚠️ 賃貸に出すと使えなくなる特例

空き家の3,000万円特別控除

条件：
相続してから売却するまで、賃貸に出していないこと。

つまり…
一度賃貸に出すと、この控除は使えなくなる!

例：
実家を2,000万円で売却。
取得費が500万円だとすると…

譲渡所得：2,000万円 − 500万円 = 1,500万円

空き家特例を使えば:
1,500万円 − 3,000万円 = 0円 → 税金ゼロ!

賃貸に出した後だと:
1,500万円 × 20% = 300万円の税金

めちゃくちゃ損する!

小規模宅地等の特例は?

✅ 小規模宅地等の特例は使える

貸付事業用宅地：
200㎡まで50%減評価

例：
土地の評価額が2,000万円
→ 50%減で1,000万円に
→ 相続税が安くなる

ただし、「相続開始前から賃貸していた」とか、細かい条件がある。

相続後に賃貸を始めても、この特例は使えない場合が多い。

結論：賃貸に出すべき?

📌 賃貸に出すべき人

✅ こんな人におすすめ

・家を売りたくない
・将来、自分か子供が住むかも
・家賃収入が欲しい
・築浅で、リフォーム費用が少ない
・都心や駅近で、借り手がつきやすい

❌ こんな人には向かない

・築古で、リフォームに100万円以上かかる
・地方で、借り手がつきにくい
・大家業に時間を割けない
・空き家特例(3,000万円控除)を使いたい

空き家特例を使いたいなら、賃貸は絶対ダメ!

まとめ

相続した実家を賃貸に出すなら、準備が超重要。

やること：
① 相続登記を済ませる
② リフォーム費用を見積もる(築年数別)
③ 管理会社に依頼するか決める
④ 税金の計算(家賃収入 − 経費 = 不動産所得)
⑤ 確定申告の準備(青色申告がおすすめ)

費用：
リフォーム：築年数による(10万〜500万円)
管理委託料：家賃の3〜5%
税金：不動産所得に対して15〜45%

リスク：
空室、家賃滞納、修繕費、災害

特例：
空き家特例(3,000万円控除)は使えなくなる!
小規模宅地等の特例は、条件次第で使える。

一番大事なのは、「本当に賃貸に出すべきか?」を考えること。

空き家特例を使って売却した方が、トータルでお得な場合も多い。

リフォーム費用、税金、管理の手間…

ざっくり計算して、慎重に判断しましょう😊

※この記事は宅建・行政書士学習中の内容をまとめたものです。間違いがあればご指摘ください。

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