今回は、住宅ローンのことで未だに混乱してる
「連帯保証」「ペアローン」「連帯債務」…
全部似てるけど、全然違う。難しい。。。
勉強したはずなんですけど、正直曖昧だったんですよね。
で、改めて整理したら「うわ、これ知らないと住宅ローン組むとき絶対詰むやつだ」って思った。
まず、基本の4つを整理
住宅ローン組むとき、こんな選択肢があるらしい：
- 単独債務（1人で借りる）
- 連帯保証（1人が借りて、もう1人が保証）
- 連帯債務（2人で1本のローンを借りる）
- ペアローン（2人がそれぞれ借りる）
これ、見た目似てるけど、税金控除とか団信とか、全然違う。
表で比較してみる
| 項目 | 単独債務 | 連帯保証 | 連帯債務 | ペアローン |
|---|---|---|---|---|
| 借入人 | 夫のみ | 夫が借入 妻が保証人 | 夫婦で1本 | 夫婦それぞれ |
| ローン契約数 | 1本 | 1本 | 1本 | 2本 |
| 住宅ローン控除 | 夫のみ | 夫のみ | 夫婦それぞれ | 夫婦それぞれ |
| 団信 | 夫のみ | 夫のみ | 夫のみ （妻は特約で加入可） | 夫婦それぞれ |
| 妻が働けなくなったら | 影響なし | 影響なし | 夫が全額返済 | 妻のローンは妻が返済 |
| 夫が死亡したら | ローン消滅 | ローン消滅 | ローン消滅 | 夫のローンのみ消滅 妻のローンは残る |
| 事務手数料 | 1本分 | 1本分 | 1本分 | 2本分 |
これ見て、「え、全然違うじゃん」って思った。
それぞれの詳細
1. 単独債務（普通のやつ）
特徴
- 夫1人で借りる
- 妻の収入は関係ない
- 一番シンプル
メリット
- 手続きが簡単
- 妻が専業主婦でもOK
- 離婚しても面倒じゃない
デメリット
- 借入額が少ない
- 住宅ローン控除が夫のみ
- 妻の収入を活かせない
こんな人向け
- 妻が専業主婦
- 夫の年収だけで十分借りられる
- シンプルが好き
2. 連帯保証（妻が保証人）
特徴
- 夫が借りて、妻が保証人
- 妻は「借りてない」扱い
- でも責任は重い
メリット
- 夫の借入額が増える
- 事務手数料は1本分
- 団信は夫だけでOK
デメリット
- 妻は住宅ローン控除を受けられない
- 妻に返済義務がある（夫が払えないとき）
- 妻の団信はない
こんな人向け
- 妻の年収が低い（控除メリット少ない）
- 夫メイン、妻サブの収入
- 事務手数料を抑えたい
注意点
連帯保証人って「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」がないんですよね。
つまり、銀行は夫に請求せず、いきなり妻に請求できる。
「私は保証人だから、まず夫に請求して」が通じない。
これ、めちゃくちゃ重要。
3. 連帯債務（2人で1本）
特徴
- 夫婦で1本のローンを借りる
- どっちも「借りた人」扱い
- フラット35で使える
メリット
- 夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられる
- 事務手数料は1本分
- 借入額が増える
デメリット
- 団信は基本的に夫のみ（妻は特約で加入可、追加費用あり）
- どちらかが働けなくなっても返済義務は残る
- 離婚時に面倒
こんな人向け
- 夫婦とも正社員で年収が同じくらい
- 住宅ローン控除を最大化したい
- フラット35を使いたい
注意点
団信が夫のみだと、妻が亡くなってもローンは消えない。
妻も団信に入る場合、「夫婦連生団信」っていう特約を付けることになるんですけど、これ、追加費用がかかるらしい。
4. ペアローン（2人で2本）
特徴
- 夫婦がそれぞれローンを借りる
- 契約が2本
- お互いに連帯保証人になる
メリット
- 夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられる
- 夫婦それぞれ団信に入れる
- 借入額が最大
デメリット
- 事務手数料が2本分（高い）
- どちらかが働けなくなっても、自分のローンは自分で返す
- 離婚時に超面倒
こんな人向け
- 夫婦とも正社員で年収が高い
- どちらも団信に入りたい
- 借入額を最大にしたい
注意点
これ、離婚するときマジで面倒らしい。
夫のローン：3,000万円 妻のローン：2,000万円
離婚して、夫が家に住み続ける場合でも、妻のローン2,000万円は妻が払い続けることになる。
でも、家には住んでない。
こういうトラブル、意外と多いみたいです。
具体例で比較
ケース1：夫年収600万、妻年収400万
単独債務（夫のみ）
- 借入額：約4,500万円
- 住宅ローン控除：夫のみ
- 年間控除額：約28万円
連帯保証（妻が保証人）
- 借入額：約6,500万円
- 住宅ローン控除：夫のみ
- 年間控除額：約28万円
連帯債務（2人で1本）
- 借入額：約6,500万円
- 住宅ローン控除：夫婦それぞれ
- 年間控除額：約45万円（夫28万+妻17万）
ペアローン（2本）
- 借入額：約6,500万円
- 住宅ローン控除：夫婦それぞれ
- 年間控除額：約45万円
- でも事務手数料が2本分
この場合、連帯債務が一番お得かも。
ケース2：夫年収800万、妻年収200万（パート）
単独債務（夫のみ）
- 借入額：約6,000万円
- 住宅ローン控除：夫のみ
- 年間控除額：約28万円
連帯保証（妻が保証人）
- 借入額：約7,000万円
- 住宅ローン控除：夫のみ
- 年間控除額：約28万円
この場合、妻の年収が低いから、連帯債務やペアローンにしても控除メリットが少ない。
だから、連帯保証か単独債務でいいかも。
で、結局どれがいいの？
| 状況 | おすすめ | 理由 |
|---|---|---|
| 妻が専業主婦 | 単独債務 | シンプルでOK |
| 妻がパート（年収200万以下） | 連帯保証 | 借入額は増やせるけど、控除メリット少ない |
| 夫婦とも正社員（年収同じくらい） | 連帯債務 or ペアローン | 控除メリット最大。団信を重視するならペアローン |
| 離婚の可能性がある | 単独債務 | 面倒を避けるため |
| 妻が病気がち | 単独債務 or 連帯保証 | 妻に返済義務を負わせない |
実際にあるトラブル
ニュースとかで見る話なんですけど：
パターン1：ペアローンで離婚
夫のローン：2,500万円 妻のローン：1,500万円
離婚して、夫が家に住む。
でも、妻のローン1,500万円は妻が払い続ける。
住んでもない家のローンを払い続けるって、地獄すぎる。
パターン2：連帯債務で妻が退職
妻が病気で退職。
でも、ローンの返済義務は残る。
夫が全額払うことに。
「連帯債務だから、半分ずつ」って思ってたけど、実際は夫が全部払う羽目になった。
パターン3：連帯保証で夫が失業
夫が失業して、ローン払えなくなった。
妻に請求が来る。
「私は保証人だから、まず夫に…」が通じない。
妻が全額払うことに。
こういうの、マジで多いらしいです。
自分ならどうするか
宅建の勉強してて、「自分が家買うならどうするか」って考えたんですけど：
もし妻が正社員で年収が同じくらいなら → 連帯債務
理由：
- 住宅ローン控除を最大化したい
- 事務手数料を抑えたい
- でも、妻も団信に入れる特約を付ける
もし妻がパートなら → 単独債務
理由：
- 妻に負担をかけたくない
- シンプルでいい
- 控除メリットも少ないし
もし離婚の可能性が少しでもあるなら → 絶対に単独債務
理由：
- 離婚時のトラブルを避けたい
まとめ：ちゃんと理解してから契約しよう
住宅ローン、営業マンに言われるがままに契約しちゃダメ。
「ペアローンがお得ですよ」って言われても、離婚したときのリスクとか、ちゃんと考えた方がいい。
宅建・行政書士の勉強してて、「法律って、知らないとマジで詰むな」って思うことめちゃくちゃ多いんですけど、この住宅ローンの話は特にヤバい。
みなさんも、家買うときは、この4つの違いをちゃんと理解してから契約してください。
あと、不動産屋の営業マンに「この4つの違い、教えてください」って聞いてみるのもいいかも。
ちゃんと説明できない営業マンだったら、ちょっと怖いですよね。
本日も最後まで読んでいただきありがとうございました！
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