先月、家探ししてる友達から「めっちゃいい物件見つけた！」って連絡きて。
駅徒歩3分、築5年、3LDKで2500万円。
「え、安すぎじゃない？」って思ったんですけど、よく見たら「定期借地権付き」って書いてあって。
友達は「定期借地権って何？」って感じだったんですけど、これ宅建勉強してないと分からないですよね。
で、色々説明したら「やっぱりやめとく…」ってなったんです。
定期借地権付きマンションって何？
簡単に言うと、「建物は買えるけど、土地は借りてる」状態のマンションです。
普通のマンションだと、建物も土地も所有権があるんですけど、定期借地権付きだと土地は地主から借りてるだけ。
で、契約期間が終わったら土地を返さないといけない。
一般的には50年とか60年の契約が多いみたいです。
友達が見てた物件は、あと45年で契約満了でした。
なんでそんなに安いの？
理由はシンプルで、「土地の所有権がないから」です。
普通のマンションと比較すると、だいたい2〜3割安いらしい。
例えば、 普通のマンション：3500万円 定期借地権付き：2500万円
1000万円も違う。
これ、かなりデカいですよね。
若い世代で「マイホーム欲しいけど予算が…」って人には魅力的に見える。
でも、安いのには理由があるんです。
期限が来たらどうなるの？
これが一番の問題。
50年後、契約満了したら建物を取り壊して、土地を更地にして返さないといけない。
「50年後なんて自分生きてないし」って思うかもしれないけど、問題はそこじゃなくて。
売却が難しい
例えば、20年後に「転勤になった」「子供が独立した」とかで売りたくなったとします。
でも、その時点で残りの契約期間は30年。
「あと30年で取り壊し」って物件、誰が買います？
買い手がつきにくいし、価格もめちゃくちゃ下がる。
友達が見てた物件、あと45年だったんですけど、「20年住んで売ろう」と思っても、その時はあと25年の物件。
正直、売れない可能性高いと思います。
住宅ローン組めない場合も
銀行も「残存期間が短い物件」には融資しにくいらしくて。
残存期間が30年切ってると、ローン審査が厳しくなるって聞きました。
ってことは、将来買い手がローン組めないかもしれない。
そうなるともう、現金で買える人しか買えないってことで、さらに売却困難。
地代も毎月かかる
あと、土地を借りてるから「地代」っていう賃料を毎月払わないといけない。
友達の物件だと、月2万円くらいだったかな。
年間24万円。
管理費・修繕積立金とは別に、これがずっとかかり続ける。
「安く買えた」と思っても、長期的に見たらトータルコストは変わらないかも。
契約更新はできないの？
これもよく勘違いされるんですけど、「定期」借地権だから更新できないんです。
普通借地権なら更新できるんですけど、定期借地権は契約期間で確実に終了。
「地主と交渉したら延長できるんじゃない？」って友達言ってたんですけど、基本的には無理。
地主は「50年後に土地が返ってくる」って前提で貸してるわけで、延長する義務はない。
もし延長できたとしても、新しい条件になるだろうし、地代も上がるかもしれない。
じゃあ誰に向いてるの？
全員におすすめしないわけじゃなくて、こういう人には向いてると思います。
終の棲家として考えてる人
60歳で定期借地権マンション買って、50年後は110歳。
まあ、そこまで生きないですよね。
だから「死ぬまで住めればいい」って人なら問題ない。
安く買えるし、地代払ってもトータルでお得かも。
相続させる予定がない人
子供がいない、または子供に家は残さなくていいって人。
自分が住めればいい、って割り切れるなら定期借地権でも全然OK。
初期費用を抑えたい人
とにかく「今」マイホームが欲しい人。
頭金が少なくても買えるから、若い世代には選択肢としてアリ。
ただ、将来のリスクは理解しておくべきですね。
街で見かける定期借地権マンション
最近、駅前の一等地に新築マンションが建ってるの見ると、「これ定期借地権かな？」って思うようになりました。
「駅徒歩1分で新築なのに、思ったより安いな」みたいな物件。
販売広告よく見ると、小さい字で「定期借地権付き」って書いてあったりする。
地主からしたら、一等地の土地を手放したくないけど収益化したい、って時に定期借地権で貸すのが一番いいんですよね。
50年後には確実に返ってくるから、次の世代に土地を残せる。
マンション業者からしても、土地を買わずに建物だけ販売できるから、初期投資が抑えられる。
買う側は安く買えるから、Win-Win-Win…みたいな感じですけど、一番リスク負ってるのは買う側だと思います。
友達の結論
で、友達はどうしたかというと、やっぱりやめました。
「20年後に売れないリスクが怖い」って。
確かに、転勤とか家族構成の変化とか、人生何があるか分からないですもんね。
「絶対にこの家で一生暮らす」って確信できないなら、普通の所有権のマンションの方が無難かなって思います。
ちょっと高くても、後で売却できる安心感はデカい。
まとめ：安いのには理由がある
駅前一等地の激安マンション、魅力的ですけど、安いのには理由があります。
定期借地権付きは、土地の所有権がないから安い。 契約満了後は取り壊し。 売却が難しい。 地代が毎月かかる。
「終の棲家」として買うならアリだけど、将来売る可能性があるならリスク高め。
物件探しするときは、価格だけじゃなくて「なんで安いのか？」を考えるの大事ですね。
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※この記事は宅建・行政書士学習中の内容をまとめたものです。間違いがあればご指摘ください。
#不動産 #マンション購入 #定期借地権
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