今日は農地法についてまとめました。
農地の相続、めちゃくちゃ大変そうだなって。
田んぼとか畑を相続しても、勝手に売れない。
農業委員会の許可が必要で、しかも農家じゃないと買えない。
「都会に住んでる子供が田舎の田んぼ相続→売れない→固定資産税だけ払い続ける」ってパターン、相続相談でめちゃくちゃ多いらしい。
調べたら、農地の相続放棄も増えてるって。
農地法って何？
目的：
- 農地を守るための法律
- 農地→宅地への転用を規制
- 農業者以外が買うのを制限
規制の内容：
- 農地を売る→農業委員会の許可必要
- 農地を宅地にする→都道府県知事の許可必要
- 農地を相続→届出必要（許可はいらない）
「農地は農地のまま、農家が使う」のが原則。
相続したら売却できない理由
相続自体は、許可なくできる。
でも、売るときに問題が起きる。
売却のパターン：
パターン1：農地のまま売る
- 農業委員会の許可必要
- 買主は農家じゃないとダメ
- → 都会の子供は買えない😱
パターン2：宅地に転用して売る
- 農地転用の許可必要
- 市街化区域：届出でOK
- 市街化調整区域：許可必要（厳しい）
- 農業振興地域：原則不可😱
簡単には売れない仕組み。
市街化調整区域の農地が一番ヤバい
都市計画区域って、3種類ある。
1. 市街化区域
- 街を作るエリア
- 農地転用：届出でOK
- 比較的売りやすい
2. 市街化調整区域
- 街を作らないエリア
- 農地転用：原則ダメ
- 売却超難しい😱
3. 非線引き区域
- 区分なし
- 農地転用：許可必要（やや厳しい）
市街化調整区域の農地、マジで売れない。
実際の相続パターン
ケース1：都会の子供が相続
- 父：農家（田舎在住）
- 子：サラリーマン（東京在住）
- 父死亡→子が田んぼ5000㎡相続
- 子：「農業やらないから売りたい」
- → 買い手は農家のみ
- → でも近所に買い手いない
- → 売れず、固定資産税だけ払う😭
ケース2：兄弟で分割相続
- 兄：農家継ぐ
- 弟：都会でサラリーマン
- 父の農地を分割相続
- 弟の分：売却したい
- → 農地法で売れない
- → 兄に買い取ってもらう？
- → 兄も資金ない
- → 弟が持ち続けるしかない
ケース3：相続放棄する
- 田んぼ相続しても使えない
- 売却もできない
- 固定資産税の負担だけ
- → 相続放棄
- → でも他の財産も放棄になる
どのパターンも詰んでる。
農業委員会の許可基準
農地を農地のまま売る場合、農業委員会の許可が必要。
許可基準：
1. 買主が農家
- 農業経営している人
- または農業やる予定の人
2. 農地の全てを効率的に使う
- 買っても使わないのはダメ
- 「とりあえず買う」は不可
3. 一定面積以上の農地を持つ
- 地域で違うけど、50a（5000㎡）以上とか
- 小規模は買えない
都会のサラリーマン、全部クリアできない😱
農地転用の許可基準
農地を宅地に変えて売る場合、転用許可が必要。
市街化調整区域の基準（厳しい）：
原則：転用不可
例外的に許可される場合：
- 農家の自宅・農業用施設
- 公共施設（道路、学校等）
- 病院、社会福祉施設（要件厳しい）
一般の住宅、商業施設は原則ダメ。
「売りたいから宅地にする」は通らない。
農業振興地域はもっと厳しい
農業振興地域の農地、ほぼ転用不可。
農業振興地域とは：
- 国が「ここは農業やる場所」と指定
- 優良農地を守るため
- 転用は原則認めない
相続しても、農業やるしかない。
または放置。
売却は諦める。
固定資産税は安いけど…
農地の固定資産税、めっちゃ安い。
例：田んぼ5000㎡
- 評価額：500万円（宅地の10分の1程度）
- 固定資産税：年間7万円
でも、使わない農地の7万円、重荷になる。
しかも草刈りとか管理もしないとダメ。
近隣に迷惑かかるから。
近所の農家に無償で貸すパターン
売れないなら、貸す。
無償貸与のケース：
- 近所の農家に無償で貸す
- 農業委員会に届出
- 固定資産税は自分が払う
- 管理は農家がやってくれる
win-winっぽいけど、微妙。
固定資産税は自分負担だし、いつか返してもらうときトラブルも。
農地中間管理機構を使う
最近は、農地バンク（農地中間管理機構）ってのがある。
仕組み：
- 使わない農地を機構に貸す
- 機構が農家に転貸
- 地主は地代もらえる（少額だけど）
でも、全ての農地が対象じゃない。
条件不利地（山間部、小規模等）は受け付けてくれない。
街で見る耕作放棄地
田舎の田んぼ、草ボーボーのやつ。
あれ、相続したけど使えない農地が多い。
耕作放棄地の理由：
- 相続したけど農業やらない
- 売却もできない
- 貸す相手もいない
- → 放置
全国で約40万ヘクタールの耕作放棄地。
東京都の面積の2倍💦
相続前にできること
農地持ってる親がいるなら、生前対策必須。
対策1：生前に売却
- 親が農家→売りやすい
- 子が相続してから売るより楽
対策2：農地転用の準備
- 市街化区域の農地なら転用しやすい
- 生前に手続き
対策3：遺言で農家の兄弟に集約
- 農業継ぐ子に農地を集める
- 都会の子には別の財産
- バラバラに相続させない
対策4：相続放棄の検討
- 他に財産ないなら、放棄も選択肢
- ただし全財産放棄になる
早めに話し合っておかないと、詰む。
農地の相続登記義務化で追い打ち
2024年4月から相続登記義務化。
農地も対象。
今までは：
- 農地の相続登記、しなくてもペナルティなし
- だから放置
2024年4月以降：
- 3年以内に登記しないと過料10万円
- 農地も登記しないとダメ😱
使わない農地でも、登記して、管理して、税金払う。
しんどすぎる。
まとめ
父の田んぼ相続したけど売却できない、農業委員会の許可が必要だった。
農地は農地のまま、農家が使うのが原則。
都会のサラリーマンは買えない。
市街化調整区域の農地は転用もほぼ不可。
売れない、使えない、でも固定資産税と管理義務はある。
全国で耕作放棄地が増えてる理由、これ。
生前に親と話し合って、対策しておかないと詰む。
農業継ぐ人に農地集約、都会の子は別の財産、みたいな遺産分割が理想。
行政書士の勉強してて、「農地法って、相続で一番厄介かも」って思いました。
宅地なら売却も転用も自由だけど、農地は全然違う。
国が農地を守ろうとする政策、分かるけど、相続する側は大変😅
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※この記事は宅建合格者・行政書士学習中の内容をまとめたものです。間違いがあればご指摘ください。
#宅建 #行政書士 #農地法 #相続
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