大阪市内、同じ区でも地価が6倍違う。阿倍野区のエリア格差がヤバい

大阪市内の地価、調べてて気づいたこと。

同じ区でも、地価が全然違う。

阿倍野区の平均は146万円/坪。

でも、ハルカス周辺は906万円/坪。

6倍以上の差。

「え、同じ区なのに？」って思いました。

これ、マジでヤバいなって。

さらに調べてみたら、もっと面白いことが分かった。

大阪市内の地価ランキング、1位は梅田でも難波でもなく、淀川区塚本だった。

坪単価1,110万円。

「塚本？どこそれ？」って思った人、多いと思います。

今日は、大阪市内の地価格差について解説します。

大阪市内地価ランキングTOP10、淀川区・西淀川区が独占

まず、2025年の公示地価ランキングから。

大阪市内公示地価ランキングTOP10（2025年）

順位	場所	坪単価	㎡単価	前年比	種別
1位	淀川区塚本2丁目	1,110万円	336万円	+8.7%	商業地
2位	西淀川区千舟1丁目	1,084万円	328万円	+5.5%	商業地
3位	淀川区新高4丁目	1,005万円	304万円	+8.2%	商業地
4位	淀川区新北野3丁目	965万円	292万円	+8.1%	住宅地
5位	淀川区塚本6丁目	903万円	273万円	+7.9%	住宅地
6位	西淀川区姫里2丁目	886万円	268万円	+4.7%	商業地
7位	淀川区三津屋北2丁目	747万円	226万円	+7.6%	住宅地
8位	西淀川区花川2丁目	721万円	218万円	+4.8%	住宅地
9位	西淀川区歌島1丁目	655万円	198万円	+5.3%	住宅地
10位	西淀川区大和田5丁目	628万円	190万円	+3.3%	住宅地

TOP10のうち、淀川区が5つ、西淀川区が5つ。

梅田のある北区も、難波のある中央区も、ハルカスのある阿倍野区も、1つも入ってない。

これ、めっちゃ意外じゃないですか？

区別平均ランキングとのギャップがヤバい

で、次に区別の平均地価を見ると：

大阪市区別平均地価ランキング（2025年）

順位	区	平均坪単価	特徴
1位	中央区	521万円	心斎橋・本町など商業地中心
2位	北区	305万円	梅田・中之島エリア
3位	天王寺区	281万円	上町台地・高級住宅地
4位	浪速区	232万円	難波・なんばパークス周辺
5位	阿倍野区	146万円	ハルカス周辺高騰も平均は低め

平均で見ると、中央区が521万円でダントツ1位。

でも、TOP10には1つも入ってない。

逆に、淀川区・西淀川区はTOP10を独占してるのに、平均ランキングには入ってない。

なんでこんなに違うの？

なんで同じ区でも地価が全然違うのか？

理由は大きく3つ。

理由1：駅からの距離

不動産価格は駅からの距離で決まる。

徒歩1分と徒歩10分で、価格が全然違う。

淀川区塚本が1位なのは、JR塚本駅から徒歩数分の場所だから。

駅前の一等地だけが、坪1,110万円。

でも、駅から離れた場所は、坪200万円とか300万円。

同じ淀川区でも、場所によって5倍くらい違う。

理由2：商業地 vs 住宅地

理由3：再開発・タワマン建設

淀川区・西淀川区って、昔は工場地帯だった。

それが再開発されて、タワーマンションが建ちまくってる。

淀川区・西淀川区の変化

時期	状況	地価への影響
昔（〜1990年代）	工場・倉庫が多い	地価は低め
現在（2000年代〜）	工場跡地にタワマン建設ラッシュ	地価が急上昇

工場が移転して、その跡地にタワマンが建つ。

駅近の便利な場所だから、めっちゃ人気。

これが地価を押し上げてる。

特に、JR塚本駅・阪急十三駅周辺は、タワマンだらけ。

なんで淀川区・西淀川区が高いのか？【交通利便性】

淀川区・西淀川区が高い理由、もう1つある。

交通の利便性が異常に良い。

淀川区・西淀川区の交通利便性

駅	路線	主要駅へのアクセス
JR塚本駅	JR神戸線	大阪駅まで2駅・約5分
阪急十三駅	阪急神戸線・宝塚線・京都線	梅田まで1駅・約3分
JR尼崎駅	JR神戸線・福知山線	大阪駅まで3駅・約8分
地下鉄御堂筋線	西中島南方駅	梅田・なんば・天王寺直通

梅田まで5分以内で行ける。

しかも、JR・阪急・地下鉄の3路線が使える。

これ、めちゃくちゃ便利ですよね。

「梅田で働いてるけど、マンション買うなら淀川区」

っていう人が超多い。

だから、地価が上がる。

中央区が平均521万円でもTOP10に入らない理由

次に、逆のパターン。

中央区は平均521万円でダントツ1位なのに、TOP10には1つも入ってない。

なんで？

理由：全体的に高いけど、突出したエリアがない

中央区って、心斎橋・本町・船場・谷町とか、全域が商業地。

どこも地価が高い。

でも、「ここだけ異常に高い」っていう場所がない。

中央区の地価分布（イメージ）

エリア	坪単価（推定）	特徴
心斎橋	600〜800万円	商業地・繁華街
本町	500〜700万円	オフィス街
船場	400〜600万円	問屋街
谷町	300〜500万円	オフィス・住宅混在
平均	521万円	—

全体的に高いから、平均が521万円になる。

でも、淀川区塚本の1,110万円みたいな、突出した場所はない。

これが、「平均は高いけど、TOP10に入らない」理由。

阿倍野区の謎：平均146万円なのに、ハルカス周辺は906万円

で、ここが一番面白い。

阿倍野区の平均は146万円。

でも、ハルカス周辺は906万円。

6倍以上の差。

阿倍野区内の地価格差

エリア	坪単価（推定）	特徴
ハルカス周辺	906万円	駅直結・日本一の超高層ビル
阿倍野筋	200〜300万円	商店街・住宅地混在
阿倍野区南部	80〜120万円	住宅地中心・駅から遠い
平均	146万円	—

ハルカス周辺だけ異常に高くて、それ以外は普通。

平均すると146万円になる。

これが、「同じ区でも全然違う」っていう典型例。

なんでこんなに差があるの？

駅からの距離。

ハルカス周辺は、近鉄・JR・地下鉄の3路線が直結。

徒歩0分。

でも、阿倍野区南部は、駅から徒歩15分とか20分。

この差が、地価に6倍の差を生んでる。

宅建で習う「最寄駅からの距離」っていうのが、マジで重要なんですよ。

住宅地でも坪1,000万円超え？【淀川区のヤバさ】

もう1つ面白いデータ。

TOP10のうち、住宅地が7つ。

商業地じゃなくて、住宅地でも坪1,000万円近い。

TOP10の内訳

種別	件数	最高額
商業地	3件	1,110万円/坪（淀川区塚本）
住宅地	7件	965万円/坪（淀川区新北野）

住宅地で坪965万円。

これ、東京都心レベルですよ。

なんでこんなに高いかって言うと、タワマン用地だから。

淀川区の駅近住宅地は、ほぼタワマンが建つ。

タワマンが建つ場所は、デベロッパーが高値で買う。

だから、住宅地でも地価が異常に高い。

街を歩くと見える地価格差

大阪市内を歩いてると、地価格差がめちゃくちゃ見える。

チェックポイント

ハルカス周辺 vs 阿倍野区南部

□ ハルカス周辺：新しいビル・商業施設だらけ
□ 阿倍野区南部：古い住宅地・商店街

→ 同じ区なのに、全然違う

淀川区 駅前 vs 駅から離れた場所

□ 駅前：タワマンだらけ・地価坪1,000万円
□ 駅から離れた場所：低層住宅・地価坪200万円

→ 徒歩5分の差で5倍違う

中央区 全域

□ どこも商業地・オフィス街
□ 全体的に高い（平均521万円）
□ でも突出した場所はない

→ 平均は高いけど、ランキングには入らない

宅建勉強してると、「あ、ここ地価高そう」「ここは安そう」って分かるようになった。

駅からの距離、用途地域、周辺の開発状況、全部影響する。

知識があると、街歩きが楽しくなるんですよ。

まとめ：同じ区でも場所で地価は全然違う

大阪市内の地価、マジで格差がヤバかった。

データまとめ：

• TOP10は淀川区・西淀川区が独占（各5件）
• 1位は淀川区塚本で坪1,110万円
• 区別平均1位は中央区で521万円
• 阿倍野区は平均146万円だけど、ハルカス周辺は906万円
• 同じ区でも6倍以上の差がある
• 駅からの距離が地価に超影響する
• 住宅地でも坪1,000万円近い（タワマン用地）

不動産の価格って、「区」じゃなくて「駅からの距離」で決まる。

同じ阿倍野区でも、ハルカス周辺と南部で6倍違う。

同じ淀川区でも、駅前と駅から離れた場所で5倍違う。

これ、宅建で習う「最寄駅からの距離」っていうのが、マジで重要なんだなって実感しました。

「大阪市内の地価」って言っても、一括りにできない。

エリアごと、駅ごとに、全然違う。

大阪で不動産買うなら、区じゃなくて、駅からの距離で判断した方がいいと思った。

あなたの住んでる場所、駅から何分ですか？

※この記事は宅建合格者・行政書士勉強中の内容と国土交通省地価公示データをまとめたものです。

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