不動産売却を任せたはずが迷走中｜委任契約の街角現場

商店街の角に、「個人宅地 売却します」の看板が立ってる。

よく見ると、手書きで「◯◯不動産」の名前が書いてある。

こういう看板を見ると、「委任契約のトラブルだな」ってすぐ分かる。

地主のおばあちゃんが、甥っ子に「売却任せるよ」って口約束したのが発端。

不動産会社紹介して、宅建士登録して、媒介契約結んだはずが、 「どこに売った？」「いくらで？」「手数料は？」で大揉め。

あなたの街にも、「急に看板出てきた土地」あるはず。

その裏で、民法の委任契約の攻防が繰り広げられてる。

街を歩きながら、その裏側を読み解いてみます。

委任契約とは？街で見る典型パターン

委任契約って、民法643条で定義されてる。

「委任とは、当事者の一方がある行為を相手方に委託し、相手方がこれを引き受けること」

難しい言葉で書いてあるけど、要は、 「法律行為を誰かに任せる契約」ってこと。

街角で見る委任契約の典型パターン

街を歩いてると、委任契約の現場、めっちゃ見かける。

1. 地主→親族（土地売却代行）

「この土地、売却任せるよ」

おばあちゃんが甥っ子に委任する。

2. 相続人→司法書士（相続登記手続）

「相続登記、全部やってください」

相続人が司法書士に委任する。

3. オーナー→管理会社（賃貸管理業務）

「アパートの管理、全部任せます」

オーナーが管理会社に委任する。

4. 施主→建築士（建築確認申請）

「建築確認申請、お願いします」

施主が建築士に委任する。

実務で超重要なポイント

委任契約で一番重要なのが、 「法律行為の委任」が核心ってこと。

単純な「仕事」じゃない。

請負契約は「仕事の完成」が目的だけど、 委任契約は「法律行為をやってもらう」のが目的。

契約類型	核心	報酬発生時期	街の例
委任	法律行為の委託	無償が原則（特約で有償）	土地売却代行、相続登記
準委任	事務処理行為	特約で決める	賃貸管理、税務申告
請負	仕事の完成	完成後	住宅建築、内装工事

委任は「無償が原則」だけど、 実務では「特約で報酬を決める」ことが多い。

ここが、トラブルの原因になる。

委任契約の4大リスク｜売却看板が消えない理由

街の売却看板が、何年も消えない理由。

それは、委任契約のリスクにある。

リスク①：委任範囲不明確→親族トラブル

街で見る典型例

おばあちゃんが甥っ子に「土地の売却任せるよ」って言った。

甥っ子は、売却活動してたけど、 なかなか買い手が見つからない。

で、「賃貸に出した方がいいんじゃない？」って勝手に賃貸に出した。

おばあちゃんは「売却任せただけなのに、勝手に賃貸に出した！」って怒る。

甥っ子は「管理も仕事でしょ？」って言う。

揉める。

法律的にはどうなる？

委任契約は、「委任範囲」を明確にしないと、 後でトラブルになる。

「売却任せる」って言っても、 「売却活動だけ」なのか、 「賃貸も含めた総合管理」なのか、 曖昧だと揉める。

実務では、委任状に、 「売却活動のみ」とか「賃貸管理含む」とか、 明記しないとダメ。

リスク②：報酬未払い→宅建士登録抹消危機

街で見る典型例

地主が宅建業者に土地売却を委任。

媒介契約結んで、買い手が見つかった。

3800万円で成約。

でも、地主が媒介手数料を払わない。

「甥っ子に任せたのに、勝手に業者に頼むな」って親族が横やりを入れる。

宅建業者は「委任受けて、成約したのに…」って困る。

報酬未払いで、宅建士協会に懲戒される。

免許更新できなくなる。

法律的にはどうなる？

委任契約は、「報酬」を特約で決める。

でも、親族間の委任だと、 「口約束だけ」で報酬の話をしてないことが多い。

宅建業法32条で、 「媒介報酬は成約時に請求できる」って規定されてるけど、 委任契約自体が曖昧だと、 「そもそも委任してない」って言われて終わり。

実務では、委任状と媒介契約書、両方必要。

リスク③：委任解除のタイミング（民法653条）

街で見る典型例

地主が甥っ子に売却を委任。

3年間、売却活動してたけど、売れない。

地主は「もういいよ、別の業者に頼む」って言う。

甥っ子は「3年間、頑張ったのに…」って困る。

法律的にはどうなる？

民法653条で、 「委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる」 って規定されてる。

つまり、いつでも一方的に解除できる。

請負契約だと、解除するには「損害賠償」が必要だけど、 委任契約だと、いつでも解除できる。

ただし、「不利な時期に解除した場合」は、 損害賠償が必要になることもある。

実務では、 「委任期間」を決めておくことが重要。

「1年間」とか「3年間」とか、 期間を決めておけば、 「急に解除された」って揉めにくい。

リスク④：代理権濫用→第三者保護されない

街で見る典型例

地主が甥っ子に売却を委任。

甥っ子が勝手に、委任範囲を超えて、 「地主の代理人」として契約書にサインした。

買主は「地主の代理人だから大丈夫」って思って、 手付金を払った。

でも、地主は「そんな契約、知らない」って言う。

買主は「手付金返してください」って言うけど、 甥っ子は「もう使っちゃった」って言う。

法律的にはどうなる？

民法107条で、 「代理権の範囲外の行為は、本人に効果が及ばない」 って規定されてる。

つまり、甥っ子が勝手にやった契約は、 地主には効力がない。

買主は、甥っ子に対して損害賠償請求できるけど、 地主には請求できない。

第三者（買主）は保護されない。

実務では、 「委任状の範囲」を買主に確認してもらうことが重要。

リスク度早見表

リスク	発生タイミング	リスク度	回避方法
委任範囲不明確	委任時	★★★	委任状に範囲明記
報酬未払い	成約時	★★★	委任契約書に報酬明記
委任解除	いつでも	★★	委任期間を決める
代理権濫用	契約時	★★★	委任状の範囲確認

実務トラブル事例3選【街角売却看板から】

委任契約のトラブル、街の中でめっちゃ見かける。

具体的な事例を3つ紹介する。

事例①：親族委任の土地売却地獄

練馬区・旗竿地（200平米）のケース

おばあちゃんが甥っ子に「土地、売却任せて」って口約束。

甥っ子は3年間、売却活動したけど、売れない。

で、「賃貸に出した方がいい」って思って、 勝手にアパート経営を始めた。

おばあちゃんが亡くなって、相続が発生。

姉妹が「勝手に処分したな！」って怒る。

「委任解除＋不当利得返還請求」で調停。

6年かかって、ようやく和解。

法律的にはどうなる？

委任範囲が「売却のみ」だったのに、 甥っ子が勝手に「賃貸経営」を始めた。

これは、代理権の範囲外。

民法107条で、 「代理権の範囲外の行為は、本人に効果が及ばない」 って規定されてる。

でも、おばあちゃんが亡くなった後だから、 「本人の意思を確認できない」って揉める。

実務では、委任状に、 「売却活動のみ」って明記しておくべきだった。

事例②：宅建士委任契約の報酬未払い

中野区・戸建て売却（3800万円）のケース

地主が宅建業者に委任状を渡して、媒介契約を結んだ。

成約したけど、地主が媒介手数料を払わない。

「親族に任せたのに、勝手に業者に頼むな」って親族が横やりを入れる。

宅建業者は宅建士協会に懲戒される。

免許更新不可。

看板撤去後、別の宅建業者が看板を張り直し。

法律的にはどうなる？

委任契約が曖昧だと、 「そもそも委任してない」って言われる。

宅建業法32条で、 「媒介報酬は成約時に請求できる」って規定されてるけど、 委任契約自体が無効だと、 媒介契約も無効になる可能性がある。

実務では、委任状と媒介契約書、両方必要。

しかも、委任状に、 「媒介契約を締結する権限を与える」って明記しないとダメ。

事例③：管理委任の賃貸トラブル

荻窪・一棟アパート（8戸）のケース

オーナーが管理会社に賃貸管理を委任。

管理会社は、家賃滞納3件を放置。

退去ラッシュで、空室だらけ。

オーナーは「ちゃんと管理してないじゃん」って怒って、 委任解除通知を出した。

管理会社は「修繕費未払い」って反論。

建物は放置されたまま。

法律的にはどうなる？

管理委任契約は、「準委任契約」に該当する。

民法656条で、 「委任の規定が準用される」 って規定されてる。

つまり、いつでも解除できる。

でも、管理会社が「修繕費未払い」って言ってる場合、 解除の前に、修繕費を精算しないといけない。

実務では、 「委任解除の条件」を決めておくことが重要。

「修繕費精算後に解除」とか、 「1ヶ月前通知」とか、 決めておけば揉めにくい。

宅建士が確認すべき委任契約チェックリスト

委任契約、トラブルになりやすい。

でも、最低限のことを確認しておけば、悲劇は防げる。

委任契約リスク回避マニュアル

□ 委任状必須項目：委任行為範囲、期間、報酬、解除条件、代理権有無

委任状には、以下の項目を必ず明記する。

• 委任行為の範囲（売却活動のみ、賃貸管理含む、etc.）
• 委任期間（1年間、3年間、etc.）
• 報酬（売却代金の3%、月額◯万円、etc.）
• 解除条件（1ヶ月前通知、修繕費精算後、etc.）
• 代理権の有無（媒介契約締結権限、契約書サイン権限、etc.）

□ 親族間委任は書面必須（口頭だと後で「言ってない」で終了）

親族間だと、「口約束だけ」で済ませることが多い。

でも、後で「言った」「言ってない」で揉める。

必ず書面にする。

□ 宅建士登録確認（宅建業法32条違反回避）

宅建業者に委任する場合、 宅建士登録を確認する。

登録してないのに媒介業務やってると、 宅建業法違反。

□ 報酬は成果報酬＋管理委託料を明確化

報酬は、「成果報酬」と「管理委託料」を分けて明記する。

「売却成約時：売却代金の3%」 「管理委託料：月額◯万円」

みたいに。

□ 委任解除通知の方法（内容証明郵便）

委任解除する場合は、内容証明郵便で通知する。

口頭だと、「聞いてない」って言われる。

即コピペ委任解除通知例

街歩きで「委任トラブル現場」を即判定

街を歩いてると、「委任トラブル現場」が見つかる。

5秒で判定できるチェックリスト。

5秒判定チェックリスト

□ 同一物件に複数業者看板→委任者変更中

同じ土地に、A不動産とB不動産の看板が並んでる。

これは、委任者を変更してる最中。

A不動産から委任解除して、B不動産に委任し直した。

□ 「個人売却」「親族紹介」の手書き看板→委任契約なし確定

手書きで「個人売却」って書いてある看板。

これは、委任契約なし。

地主本人が直接売却してる。

□ 売却看板3年以上→委任解除・報酬未払い紛争

売却看板が3年以上立ちっぱなし。

これは、委任解除か報酬未払いの紛争中。

売却活動してるけど、揉めてる。

□ 新築分譲看板＋個人宅地表記→委任代理の可能性

「新築分譲」って看板と「個人宅地」って看板が並んでる。

これは、委任代理の可能性がある。

地主が業者に委任して、分譲開発してる。

□ 賃貸募集＋売却看板併記→委任範囲争い中

「賃貸募集」と「売却します」が同時に書いてある。

これは、委任範囲で争ってる。

「売却だけ任せた」vs「賃貸も含む」で揉めてる。

次回の街歩きで、こういう「法律の現場」を発見してみてほしい。

勝つための実務テンプレート3種

委任契約、トラブル防止のためのテンプレート。

コピペで使える。

テンプレ①：委任契約書簡易版

勝つための実務テンプレート3種 委任契約、トラブル防止のためのテンプレート。 コピペで使える。 テンプレ①：委任契約書簡易版

テンプレ②：委任解除通知書

テンプレ③：報酬請求書

まとめ：売却看板が語る委任契約の教訓

街角の「売却します」看板は、委任契約の戦場。

民法643条・653条が、親族・宅建士・管理会社の運命を決める。

宅建士の使命は、 委任状の範囲確認、報酬条項明記、解除条件を予め合意すること。

街を歩いてると、 「この看板、3年以上立ちっぱなしだな」 「この看板、業者が変わってるな」 って気づくことがある。

その裏には、委任契約のトラブルが隠れてる。

委任範囲が曖昧で揉めてたり、 報酬未払いで揉めてたり、 委任解除で揉めてたり。

色々な問題がある。

宅建で勉強した委任契約の条文、 街を見ると立体的に見えてくる。

「あの看板、委任契約解除で撤去確定！」 「あの看板、委任範囲で争い中！」

そういう目線で街を歩くと、 不動産の勉強が、めちゃくちゃ面白くなる。

あなたの街の売却看板が、次回記事のネタになるかも。

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※この記事は宅建合格者が、民法の知識と街の観察を基にまとめたものです。個別の法律相談は専門家にご相談ください。