街を歩いてると、
「なんでこの店、閉店したんだろう？」 「なんでこの建物、古いまま放置されてんだろう？」 「なんでここだけ駐車場のままなの？」
って思うこと、ありませんか？
実は、不動産の知識があると、街の風景が全然違って見えるんです。
宅建勉強してて、めっちゃ実感しました。
「あ、あのスーパーの閉店、定期借地権の満了だったのか」 「この空き家、相続で揉めてんのかな」 「駅前の更地、区画整理中か」
みたいな。
この記事では、街を読むための不動産用語を、宅建の教科書で学んだ知識をベースにまとめました。
難しい法律用語も、「街のあの風景」と紐づけると、一気に理解できるようになります。
土地を借りる系の用語
定期借地権
5秒で理解
期限付きの土地レンタル。期限来たら建物壊して返す契約。
もうちょい詳しく
「50年後に更地にして返す」みたいな契約。普通の借地権と違って、更新がないのがポイント。だから地主さんも安心して貸せる。
街で「突然閉店」してるスーパーや商業施設、実は定期借地権の期限切れってパターン、めっちゃ多い。
クロスガーデン多摩とか、大江戸温泉とか、「なんで急に？」って思ったら、だいたいコレ。
宅建の教科書には「一般定期借地権は50年以上」って書いてあるんだけど、事業用だと10年〜30年の短期契約もある。
だからコンビニとかドラッグストアが5年10年で移転するのも、定期借地権の契約期間だったりする。
普通借地権
5秒で理解
更新できる土地レンタル。借りてる人が超有利。
もうちょい詳しく
定期借地権と違って、更新できるのが普通借地権。
しかも借りてる人（借地人）がめっちゃ有利で、「更新したい」って言われたら、地主さんは正当な理由がないと断れない。
だから昔からある商店街とか、古い建物がずっと残ってたりする。
「なんでこの建物、建て替えないの？」って思ったら、借地権が絡んでることが多い。
建て替えるにも地主さんの承諾がいるし、承諾料（後述）も高いし、「じゃあこのまま使うか…」ってなりがち。
地代
5秒で理解
土地のレンタル料。毎月or毎年、地主さんに払う。
もうちょい詳しく
借地権で土地借りてると、毎月（または毎年）地代を払う。
固定資産税の3〜5倍くらいが相場って言われてる。
ちなみに地代の値上げ交渉で揉めて、店が閉店…ってパターンもある。
古民家カフェとか個人商店で、「急に閉店」ってなったとき、地代値上げが原因だったりする。
承諾料
5秒で理解
建て替えや売却のとき、地主さんに払うお金。
もうちょい詳しく
借地権って、
- 建物を建て替えたい
- 借地権を誰かに売りたい
- 用途を変更したい
ってとき、地主さんの承諾が必要。
で、その承諾をもらうのに払うのが承諾料。
相場は借地権価格の10%前後とか言われてて、数百万円になることもザラ。
だから古い商店街の建物がいつまでも建て替わらないのは、「承諾料払うくらいなら、このまま使おう」って判断だったりする。
相続・名義系の用語
共有名義
5秒で理解
1つの不動産を複数人で所有。売却・活用には全員の同意が必要。
もうちょい詳しく
相続で「とりあえず兄弟で平等に」って分けると、共有名義になる。
これがマジでヤバい。
売りたくても全員の同意がいる。賃貸に出すのも全員の同意。リフォームすら揉める。
兄弟仲良くても、配偶者が口出してきて関係悪化…とか、相続人が亡くなって、さらにその相続人が増えて…とか。
「空き家のまま放置」されてる実家、共有名義で身動き取れなくなってるパターン、めっちゃ多いと思う。
相続登記
5秒で理解
亡くなった人の不動産を、相続人の名義に変更する手続き。
もうちょい詳しく
2024年4月から義務化された。正当な理由なく3年以内にやらないと、10万円以下の過料。
「うちの実家、おじいちゃん名義のままだわ…」って人、けっこういると思う。
昔は義務じゃなかったから、放置されてる不動産が山ほどある。それが空き家問題とか、所有者不明土地問題につながってる。
ちなみに自分でやれば数万円、司法書士に頼むと10〜15万円くらいが相場。
遺産分割協議
5秒で理解
相続人全員で「誰が何をもらうか」を決める話し合い。
もうちょい詳しく
法定相続分（法律で決まった割合）通りに分けなくてもOK。全員が合意すれば、どう分けてもいい。
ただ、「合意」がハードル高い。
「実家は長男が継ぐべき」 「介護した私が多くもらうべき」 「思い出の家を売りたくない」
こういう感情論が入ると、まとまらない。
10年放置されてる間に相続人が亡くなって、さらに複雑化…ってケースも。
配偶者居住権
5秒で理解
亡くなった人の配偶者が、そのまま家に住み続けられる権利。
もうちょい詳しく
2020年にできた新しい制度。
例えば夫が亡くなって、遺産が「自宅3,000万円＋預金1,000万円」で、相続人が妻と子供だったとする。
昔だと、妻が家をもらうと預金がもらえなくて、生活費に困る…ってことがあった。
配偶者居住権を使うと、「住む権利」と「所有権」を分けられる。
妻は住む権利（評価額1,500万円とか）をもらって、所有権は子供に。で、残りの預金も分けられる。
ただ、売却はできなくなるので注意。
遺言書
5秒で理解
死後の財産の分け方を生前に書いておく書類。
もうちょい詳しく
自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の3種類。
実務上は公正証書遺言が確実。公証役場で作るから、形式不備で無効になるリスクが低い。
自筆証書遺言は全文自筆が原則（財産目録はPC可）。
複数の遺言書が出てきたら、日付が新しい方が有効。
不在者財産管理人
5秒で理解
行方不明の相続人の代わりに、遺産分割に参加してくれる人。
もうちょい詳しく
相続人の一人が行方不明だと、遺産分割協議ができない。
家庭裁判所に申し立てて、「不在者財産管理人」を選任してもらうと、その人が行方不明者の代わりに協議に参加できる。
弁護士や司法書士が選ばれることが多い。
費用は数十万円、選任まで2〜3ヶ月かかる。
土地の境界・測量系の用語
境界
5秒で理解
お隣さんとの土地の境目。トラブルの元No.1。
もうちょい詳しく
「この塀、うちの土地に入ってない？」 「この木、越境してるよね？」
境界トラブル、めっちゃ多い。
昔の測量は精度が低かったり、そもそも境界杭がなかったり。
売却時に測量したら、「あれ、隣の家がうちの土地に建ってる…」なんて発覚することも。
隣人と仲悪くなると、売却も建て替えも進まなくなる。
測量
5秒で理解
土地の正確な面積・境界を測ること。
もうちょい詳しく
売却前には測量が必要になることが多い。
現況測量（今の状態を測る）と、確定測量（隣地との境界を確定させる）がある。
確定測量は隣地所有者の立会いが必要で、費用も50〜100万円くらいかかる。
隣地が国や自治体の土地（道路とか）だと、「官民査定」って手続きが必要で、時間もお金もさらにかかる。
筆界特定制度
5秒で理解
法務局が境界を決めてくれる制度。裁判より早くて安い。
もうちょい詳しく
隣人と境界で揉めたとき、裁判すると時間も費用もかかる。
筆界特定制度を使うと、法務局の筆界特定登記官が、資料や現地調査をもとに境界を特定してくれる。
費用は数万円〜、期間は半年〜1年くらい。
ただし強制力はないので、相手が納得しなければ結局裁判になることも。
街づくり・開発系の用語
区画整理（土地区画整理事業）
5秒で理解
道路を広げて街を整備する事業。土地の一部を出し合う。
もうちょい詳しく
新しい住宅街で、やたら道路が広かったり、整然と区画されてたりするエリア、区画整理事業の成果だったりする。
仕組みとしては、地権者がそれぞれ土地の一部を出し合って（減歩）、それを道路や公園にする。
土地は減るけど、街が整備されて利便性上がるから、土地の価値は上がる…という理屈。
駅前の再開発と組み合わせて行われることも多い。
再開発（市街地再開発事業）
5秒で理解
古い建物まとめて壊して、新しいビルを建てる事業。
もうちょい詳しく
駅前の古い商店街が、いきなり高層ビルになったりするやつ。
権利者（地主とか借地権者）の土地・建物を「権利変換」して、新しいビルの床（区分所有権）に置き換える。
スペースワールド跡地とか、大規模な再開発が進んでるエリア、けっこうある。
ただ、権利者全員の調整が大変で、計画から完成まで10年以上かかることもザラ。
用途地域
5秒で理解
「この場所には何を建てていい」を行政が決めたルール。
もうちょい詳しく
住居系、商業系、工業系と、13種類の用途地域がある。
「第一種低層住居専用地域」だと、店舗や事務所はほぼ建てられない。だから閑静な住宅街が維持される。
逆に「商業地域」だと、パチンコ屋もキャバクラもOK。
「なんでこの住宅街にラブホテルがないんだろう」→ 用途地域で建てられないから。
「なんで駅前はごちゃごちゃしてるんだろう」→ 商業地域で規制が緩いから。
用途地域調べると、街の成り立ちが見えてくる。
建ぺい率・容積率
5秒で理解
建ぺい率：敷地の何%に建物を建てていいか 容積率：延べ床面積の上限
もうちょい詳しく
建ぺい率60%だと、100㎡の土地に建物を建てられるのは60㎡まで。
容積率200%だと、100㎡の土地に延べ床面積200㎡まで。（例：1階100㎡＋2階100㎡）
これがあるから、「土地があれば好きなだけ建てられる」わけじゃない。
タワーマンションが建つエリアは、容積率が緩和されてたり、再開発で特例が適用されてたりする。
道路・接道系の用語
接道義務
5秒で理解
建物を建てるには、4m以上の道路に2m以上接する必要がある。
もうちょい詳しく
建築基準法の規定。
「幅4m以上の道路に、2m以上接道」してないと、建築確認が下りない。
だから再建築不可の土地って、接道義務を満たしてないことが多い。
古い住宅地で細い路地の奥にある家とか、建て替えできない可能性がある。
囲繞地（いにょうち）
5秒で理解
公道に出られない土地。他人の土地を通らないといけない。
もうちょい詳しく
周囲を他人の土地に囲まれて、公道に直接出られない土地のこと。「袋地」とも呼ばれる。
囲繞地通行権という、他人の土地を通る権利はあるけど、通行料がかかったり、通路の幅で揉めたり。
売却時もかなり不利。建築確認が取れないケースもある。
売買・取引系の用語
契約不適合責任
5秒で理解
売ったものが契約内容と違ったときの売主の責任。
もうちょい詳しく
昔は「瑕疵担保責任」って言ってたやつ。2020年の民法改正で変わった。
「雨漏りしないって言ってたのに、漏る」 「シロアリいないって言ったのに、いた」
こういうとき、買主は修補請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除ができる。
中古物件だと「現状有姿」（見たまま）で責任免除する契約もあるから要注意。
手付金
5秒で理解
契約時に払う「本気のしるし」。解約するときの違約金にもなる。
もうちょい詳しく
売買代金の5〜10%くらいが相場。
「手付解除」といって、買主は手付金を放棄すれば契約解除できる。売主は手付金の倍額を払えば解除できる。
ただし、相手が「履行に着手」したら、手付解除はできなくなる。
ローン特約（融資が通らなければ白紙解除）とは別の話。
重要事項説明
5秒で理解
契約前に宅建士が行う説明。35項目以上のチェックポイント。
もうちょい詳しく
宅建士の独占業務。契約前に、書面で説明しなきゃいけない。
- 登記簿の内容
- 法令上の制限（用途地域とか）
- インフラ（水道・ガス・電気）
- 代金以外に必要な費用
- 契約解除に関すること
などなど、めっちゃ項目多い。
だから宅建の勉強、重要事項説明の範囲がやたら広い。「35条書面」って呼ばれてて、宅建試験でも頻出。
担保・債務系の用語
抵当権
5秒で理解
住宅ローンの担保として、家を「人質」に取られること。
もうちょい詳しく
住宅ローン組むと、銀行が家に「抵当権」を設定する。
返済できなくなったら、銀行はこの家を競売にかけて、お金を回収できる。
登記簿見ると「抵当権設定」って書いてある。
ローン完済したら抵当権抹消の手続きが必要。これ忘れてる人、けっこういる。
競売（けいばい）
5秒で理解
ローン返せなくなった家を、裁判所が強制的に売ること。
もうちょい詳しく
住宅ローンや税金が払えなくなると、最終的に競売にかけられる。
近所の空き家に「期間入札の公告」って紙が貼ってあったら、競売物件のサイン。
競売物件は相場より安く買えることもあるけど、内覧できない、瑕疵担保責任なし、占有者がいることも…とリスクも大きい。
賃貸・借地系の用語
使用貸借
5秒で理解
タダで借りること。親の土地に家建てるときとか。
もうちょい詳しく
「使用貸借」＝無償で借りる契約。 「賃貸借」＝お金払って借りる契約。
親の土地にタダで家を建てさせてもらう、ってよくあるパターン。
問題は相続が発生したとき。使用貸借は借りてる人の保護が弱くて、「親が亡くなったから出てって」って言われる可能性がある。
兄弟間で揉めるケース、多い。
建物賃貸借
5秒で理解
建物を借りる契約。借地借家法で借主が保護される。
もうちょい詳しく
アパートやテナントの賃貸契約。
借地借家法で借りてる人が強く保護されてて、大家さんが「出てって」と言っても、正当事由がないと追い出せない。
だからテナントビルで、「建て替えたいけど、テナントが出てくれない」って状況が起きる。
定期借家契約なら更新なしで終了できるけど、普通借家契約だと難しい。
家賃滞納
5秒で理解
借主が家賃を払わないこと。大家の悩みNo.1。
もうちょい詳しく
滞納されても、勝手に鍵を変えたり、荷物を出したりすると、大家さん側が違法になる。
法的に追い出すには、内容証明で督促→訴訟→強制執行と、半年以上かかることも。
その間も家賃は入らず、弁護士費用はかかる。賃貸経営の現実は厳しい。
空室率
5秒で理解
アパート・マンションの空き部屋の割合。20%超えたら危険信号。
もうちょい詳しく
10部屋のアパートで2部屋空いてたら、空室率20%。
一般的に、
- 5%以下：優良
- 10%前後：普通
- 20%超：危険
- 50%超：経営破綻寸前
近所のアパートがずっと空室だらけなら、オーナーはかなりキツい状況かも。
家賃収入よりローン返済が上回ると、最終的に競売…ってことも。
税金系の用語
固定資産税
5秒で理解
不動産を持ってるだけでかかる税金。毎年1月1日時点の所有者に。
もうちょい詳しく
土地・建物を持ってると、毎年かかる税金。
住宅用地には軽減措置があって、200㎡までは固定資産税が1/6になる。
だから「更地にすると税金6倍」って言われる。空き家を壊さずに放置する理由の一つ。
ディズニーランドの固定資産税、年間50億円以上って言われてる。
相続税
5秒で理解
遺産を相続したときにかかる税金。基礎控除あり。
もうちょい詳しく
基礎控除：3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
例えば相続人が妻と子2人なら、3,000万円＋（600万円×3）＝4,800万円までは相続税かからない。
不動産は「路線価」で評価されて、時価より2〜3割低いことが多い。
だから現金より不動産で持ってた方が相続税対策になる…って言われる理由。
小規模宅地等の特例
5秒で理解
実家の土地の相続税評価額が、最大80%OFFになる特例。
もうちょい詳しく
被相続人（亡くなった人）が住んでた土地を、配偶者や同居の子供が相続すると、330㎡まで80%減額される。
1億円の土地が2,000万円評価になる、ってこと。
ただし適用要件が細かくて、「同居してた」の定義とか、「申告期限まで住み続ける」とか、いろいろ条件がある。
相続時精算課税
5秒で理解
生前贈与の税金を、相続時にまとめて精算する制度。
もうちょい詳しく
60歳以上の親から18歳以上の子への贈与で、2,500万円まで贈与税がかからない。
「じゃあお得じゃん！」って思うけど、相続のときに精算される。
しかも一度選択すると撤回できない。暦年贈与（年110万円の非課税枠）も使えなくなる。
不動産価格が上がると、結果的に損することも…。
路線価
5秒で理解
道路に面した土地の1㎡あたりの価格。相続税の計算に使う。
もうちょい詳しく
国税庁が毎年7月に発表。
実際の取引価格（実勢価格）の80%くらいが目安と言われてる。
だから不動産は相続税評価が低くなりやすく、相続税対策になる…って言われる理由。
国税庁のサイトで誰でも調べられる。
農地系の用語
農地法
5秒で理解
農地を守るための法律。売買・転用に許可が必要。
もうちょい詳しく
農地を売ったり、宅地に転用したりするには、農業委員会の許可が必要。
相続で田んぼをもらったけど、「売れない」「使えない」って困るパターン、多い。
市街化区域内なら届出だけでOKだけど、市街化調整区域だと許可が必要で、なかなか下りない。
耕作放棄地が増える原因の一つ。
事故物件・告知系の用語
事故物件
5秒で理解
人が亡くなった物件。告知義務がある。
もうちょい詳しく
殺人、自殺、孤独死など、心理的に嫌悪感を抱く事案があった物件。
売買・賃貸のとき、告知義務がある（一定期間）。
国交省のガイドラインでは、賃貸は約3年、売買は明確な期限なし。
「大島てる」ってサイトで調べられる。
相続した実家が事故物件だった場合、価格は2〜5割下がると言われてる。
地価・資産価値系の用語
駅距離と資産価値
5秒で理解
駅から遠いと価値が下がる。徒歩10分と15分で全然違う。
もうちょい詳しく
不動産の価値は立地が命。特に駅距離は重要で、
- 徒歩5分以内：プレミアム
- 徒歩10分以内：標準
- 徒歩15分超：厳しい
徒歩10分と15分で、価格が2〜3割違うことも普通にある。
「徒歩○分」は80m＝1分で計算。信号待ちや坂道は考慮されてない。
まとめ：用語を知ると街が読める
不動産用語って、一見むずかしそうだけど、「街のあの風景」と紐づけると、一気に腹落ちする。
- 突然閉店したスーパー → 定期借地権満了
- ずっと更地の駅前 → 区画整理中
- 放置された空き家 → 相続で共有名義が複雑化
- 古い商店街が建て替わらない → 借地権の承諾料
こんな感じで。
宅建の勉強してると、街を歩くのが楽しくなる。
「あ、これ教科書に出てきたやつだ」ってなる瞬間、最高。
この用語集が、あなたの「街を読む目」のお役に立てれば嬉しいです。
※この記事は宅建合格者が学習内容をまとめたものです。間違いがあればご指摘ください。
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