行政書士の勉強しながらもっと理解深めようと借地権の章に入って実務を調べたら、ゾッとした。
「実家を相続した」と思ってたけど、よくよく登記を見たら、土地は借りてるだけだった、みたいなケース。
借地権付きの建物って、相続したら色々面倒なことになるらしい💦
宅建でも出てきたけど、行政書士の勉強で相続のところまで来て、改めてヤバさが分かった。
今日は、借地権付き物件を相続すると何が起きるのか、解説します。
借地権って何?
まず、借地権の基本から。
借地権っていうのは、他人の土地を借りて、そこに自分の建物を建てる権利のこと。
借地権の仕組み
土地: 地主(他人)の所有
建物: 自分の所有
権利: 借地権(土地を借りる権利)
都心部とか、古くからの住宅地だと、けっこう多い。
「うちの実家、土地は借りてるんだよね」みたいな家、意外とある。
普段、気にしてなかったけど、相続のタイミングで問題が噴出する😱
借地権付き物件を相続すると、何が起きる?
1. 地主への届出が必要
借地権を相続したら、地主に「相続しました」って届け出る必要がある。
これ忘れると、後でトラブルになることも。
地主が変わってて、連絡先が分からない、みたいなケースもあるらしい💦
2. 地代を払い続けないといけない
借地権だから、毎月(または毎年)、地主に地代を払う。
相続したら、この支払い義務も引き継ぐ。
誰も住んでない空き家になっても、地代は払い続けないといけない。
3. 更新料がヤバい
借地権には契約期間がある。
普通借地権なら30年、定期借地権なら50年とか。
契約期間が来たら、更新する必要があって、そのときに更新料を払う。
💰 更新料の相場
借地権価格の3〜5%程度
または更地価格の3%程度
例:更地価格3,000万円、借地権割合60%の場合
→ 借地権価格 = 3,000万円 × 60% = 1,800万円
→ 更新料 = 1,800万円 × 5% = 90万円
90万円とか、マジでキツい💸
しかも、これは「相場」であって、法律で決まってるわけじゃない。
地主との交渉次第で、もっと高くなることもある。
4. 建て替えに地主の承諾が必要
借地権付きの建物が古くなって、建て替えたいと思っても、地主の承諾が必要。
承諾してくれないと、建て替えられない。
しかも、承諾してもらうために「承諾料」を払わないといけないことも。
相場は、借地権価格の3〜10%くらいらしい。
5. 売却が超難しい
借地権付き物件って、普通の不動産よりめちゃくちゃ売りにくい。
借地権付き物件が売れにくい理由
| 理由 | 詳細 |
|---|---|
| 地主の承諾が必要 | 売却にも地主の承諾が必要(承諾料もかかる) |
| 住宅ローンが通りにくい | 土地の所有権がないため、銀行が融資を渋る |
| 地代の負担 | 買った後も永続的に地代を払う必要がある |
| 契約期間のリスク | 定期借地権の場合、期間終了後は更地返還 |
買い手が見つからない → 売れない → 固定資産税と地代だけ払い続ける地獄…
よくある相続トラブル
トラブル1:地主から返還を求められる
「借地契約を更新しない。土地を返してくれ」
地主からこう言われることがある。
契約期間が満了するタイミングで、地主が「もう貸さない」と言ってきたら、建物を解体して更地で返さないといけない。
トラブル2:名義変更料を請求される
相続で借地権の名義が変わるとき、地主から「名義変更料」を請求されることがある。
法律上、相続の場合は名義変更料を払う義務はないんだけど、地主との関係が悪化するのを避けて、払ってしまうケースも多い。
相場は、借地権価格の5〜10%くらい。
めちゃくちゃ高い💦
トラブル3:相続税が高額になる
借地権も相続財産だから、相続税がかかる。
借地権の評価額は、更地価格 × 借地権割合で計算される。
例えば、更地価格3,000万円、借地権割合60%なら、借地権の評価額は1,800万円。
この1,800万円に対して相続税がかかる。
「土地は自分のものじゃないのに、相続税だけはしっかり取られる」っていう理不尽さ😭
トラブル4:共有名義で相続して揉める
兄弟で借地権を共有相続すると、もう最悪。
売るにも、建て替えるにも、全員の同意が必要。
1人でも反対したら、何もできない。
⚠️ 実際にあるトラブル
長男:「古いし、売って現金化しよう」
次男:「思い出の家だから売りたくない」
長女:「私は地代払いたくない。早く手放したい」
→ 意見がまとまらず、10年放置…
借地権付き物件、どうすればいい?
相続した借地権付き物件、選択肢は3つ。
選択肢1:地主から土地を買い取る
地主に交渉して、土地を買い取る。
これができれば、完全な所有権になる。
でも、地主が売ってくれるとは限らない。
しかも、土地代が高額になることも。
選択肢2:借地権ごと売却する
借地権付きのまま、第三者に売却する。
ただし、前述の通り、買い手が見つかりにくい。
普通の不動産屋だと、借地権付き物件は敬遠されがち。
選択肢3:借地権を手放す(建物解体)
地主に借地権を返還して、建物を解体する。
これが一番スッキリするけど、解体費用がかかる。
木造2階建てで100〜200万円くらい。
借地権付き物件、専門業者なら買い取ってくれる
「売りたいけど、買い手が見つからない…」
こういうとき、借地権専門の買取業者がある。
普通の不動産屋だと敬遠される借地権付き物件でも、専門業者なら買い取ってくれる。
しかも、地主との交渉も代行してくれるから、面倒な手続きを丸投げできる。
借地権の買取に強い業者なら、こういう対応をしてくれる:
- 地主との交渉を代行してくれる
- 現金化が早い(最短1週間とか)
- 査定は無料で、売らなくてもOK
- 借地権の複雑な権利関係も理解してる
「とりあえず、今の価値を知りたい」っていう人は、無料査定だけでもしてみるといいと思う。
まとめ
借地権付き物件を相続すると、こんな問題が起きる。
📝 借地権相続の問題点
- 地代を払い続ける必要がある
- 更新料が高額(借地権価格の3〜5%)
- 建て替えに地主の承諾が必要
- 売却が難しい(住宅ローンが通りにくい)
- 相続税は普通にかかる
- 共有名義で相続すると揉める
実家を相続するとき、「土地は自分のものか?」って確認、超重要。
登記簿見れば分かるので、相続が発生したら、まず確認した方がいい。
もし借地権だったら、早めに専門家(司法書士・弁護士)か、借地権専門の買取業者に相談するのがベスト。
放置すると、どんどん選択肢が狭くなります✨
【関連記事】借地権相続の完全ガイド↓
借地権付きの実家を相続すると、地主への届出や承諾料が必要になることがあります。
手続きをしっかり理解しておきましょう。
借地権相続の手続き
– 借地権を相続したら、最初にすべき5つの手続き【完全ガイド】
借地権トラブル事例
– 相続した古民家カフェ、定期借地権の地代値上げで閉店することになった
– 古い商店街の建物、なんで建て替えないの？借地権の承諾料が高すぎ
借地権の基礎知識
– 定期借地権って何？宅建勉強してて「なるほど」って思った仕組み
– 賃貸ビルのテナントがコロコロ変わる理由、建物賃貸借と借地権の違い
※この記事は行政書士学習中の内容をもとにまとめたものです。個別の案件については専門家にご相談ください。
#相続 #不動産 #街歩き
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