近くのスーパー、移転したばかりなのに、もう売れ行きヤバそうな雰囲気出てません？
客、全然入ってない感じする😱
「これ、途中で解約できるのかな？」って気になって、宅建の教材引っ張り出してきた。
で、調べてみたら、定期借地権って結構シビアなルールがあって、簡単には解約できないっぽい。
定期借地権が「50年以上」な理由
まず、定期借地権が「50年以上」って決まってるのは、借地借家法で明確に規定されてるから。
「以内」じゃなくて「以上」なんですよね。
なんでかっていうと、建物を建てて、使って、解体するまでの期間を考慮してるから。
建物の耐用年数って、だいたい30〜40年くらいじゃないですか。
それに、建設期間とか解体期間を足すと、最低でも50年は必要だろうってことで、50年以上って決まってる。
つまり、「建物のライフサイクル全体をカバーできる期間」ってこと。
スーパーが使ってるのは「事業用定期借地権」
で、スーパーとかコンビニが使ってるのは、実は**「事業用定期借地権」**ってやつ。
これ、一般の定期借地権とはちょっと違う。
事業用定期借地権の特徴：
- 契約期間：10年以上50年未満
- 用途：事業用（店舗、事務所など）限定
- 契約終了時：建物を解体して更地で返す
だから、スーパーとかは10年とか20年の契約が多い。
近くのスーパーも、たぶんこれじゃないかな？
途中で解約できるの？
ここが一番ヤバいとこなんですけど、基本的には途中解約できない。
定期借地権って、「期間満了で確実に契約終了」ってのが大前提だから、途中解約の条項を入れることは原則NG。
借地借家法で、そういう規定がある。
じゃあ、売れ行き悪くても、契約期間まで家賃払い続けなきゃいけないの？
→ そう、それがリスク😱
ただし、例外的に途中解約できるケースもある。
途中解約できる場合：
- 地主と借主が合意した場合
- お互いが「もういいよ」って納得すれば解約できる
- でも、地主からすると「まだ家賃欲しい」ってなるから、解約金を払うことになる
- 解約金は数百万〜数千万円とかザラ
- 契約書に解約条項がある場合
- 最初から「〇年経過後は中途解約可能」って書いてあれば解約できる
- でも、定期借地権の趣旨に反するから、こういう契約は少ない
- 裁判で無効になる可能性もある
- 地主の承諾が得られる場合
- 地主が「いいよ」って言えば解約できる
- ただし、解約金とか立退料が必要になることが多い
実際、どうなるの？売れ行きヤバいスーパー
近くのスーパー、売れ行きヤバそうって話だけど、実際どうなるかっていうと…
パターン1：そのまま頑張る
- 契約期間まで赤字覚悟で営業
- 家賃は払い続けないといけない
- 撤退するより、営業した方がマシって判断
パターン2：地主と交渉して途中解約
- 解約金を払って契約終了
- 建物解体して更地で返す
- 数千万円の解約金を払うことになる可能性大
パターン3：別の事業者に譲渡
- 契約をそのまま別の会社に引き継ぐ
- 地主の承諾が必要
- 新しいテナントが見つかればラッキー
パターン4：契約期間まで我慢
- 赤字でも契約期間まで営業
- 期間満了で建物解体
- 地主に更地で返す
たぶん、パターン1かパターン4が多いと思う。
途中解約は、解約金が高すぎて現実的じゃないケースが多い。
なんで途中解約できないの？
そもそも、なんで定期借地権って途中解約できないのかっていうと、地主保護のため。
地主からすると、「〇年間は確実に家賃が入る」って前提で土地を貸してる。
だから、途中で解約されると困る。
特に、定期借地権って普通の賃貸借より家賃が安いことが多いから、途中解約されたら地主が損する。
だから、法律で「途中解約は原則NG」って決まってる。
まとめ
定期借地権が「50年以上」なのは、建物のライフサイクルを考慮してるから。
ただし、事業用定期借地権は10年以上50年未満でOK。
スーパーとかコンビニは、この事業用定期借地権を使ってることが多い。
で、途中解約は基本的にできない。
できたとしても、解約金がめちゃくちゃ高い。
だから、売れ行きヤバくても、契約期間まで営業するか、地主と交渉して高額な解約金を払うか、って感じになる。
近所のスーパー、どうなるか気になりますよね😱
街を歩いてると、こういう視点で見るのも面白い。
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※この記事は宅建合格者が学習内容をもとに執筆したものです。間違いがあればご指摘ください。
#宅建 #不動産 #定期借地権
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