最近、地元の古民家カフェが閉店しました。
めっちゃ好きだったんですよ。雰囲気も良いし、コーヒーも美味しいし。
週末はいつも混んでて、地元の人にも観光客にも人気だった。
それが突然、「惜しまれつつ閉店」みたいな張り紙出してて。
「え、なんで？」って思ったんですよね。
調べてみたら、理由は「地代の値上げ」だったらしい。
「地代って値上げできるの？」
これ、相続のタイミングで超起きやすいトラブルなんですよ。
特に古民家カフェとか、定期借地権で営業してる店は、地主が変わった瞬間に詰むケースが多い。
今日は、その仕組みを解説します。
なんで閉店？ → 地代が月20万円から50万円に跳ね上がった
そのカフェ、父親の代から30年くらい営業してたらしい。
土地は借りてて、定期借地権で契約。
父親が亡くなって、娘さんが店を引き継いだ。
そのタイミングで、地主も代替わり。
地主の息子が相続して、新しい地主になった。
そしたら、「地代を見直したい」って言われたらしい。
相続前後の地代の変化
地代が跳ね上がった実例
| タイミング | 地主 | 月額地代 | 年間支出 |
|---|---|---|---|
| 父親の代 | 旧地主（父親と友人関係） | 20万円 | 240万円 |
| 相続後 | 新地主（地主の息子） | 50万円 | 600万円 |
| 年間増加額 | +360万円 | ||
年間で360万円の増加。
月30万円の負担増。
カフェの利益なんて、そんなに出ないですよね。
「払えません」って言っても、法律的には地主が正しい。
結果、廃業。
こういうケース、全国でめちゃくちゃ多いらしいです。
地代って値上げできるの？【借地借家法で可能】
結論から言うと、できます。
定期借地権でも、普通借地権でも、経済情勢の変化があれば地代の改定は可能。
借地借家法11条で認められてる。
「え、契約で決まってるのに？」って思うじゃないですか。
でも、法律では「著しく不相当になったときは、当事者は地代の増減を請求できる」って書いてある。
つまり、契約より法律が優先されるってこと。
地代を値上げできるケース
地代を値上げできる条件（借地借家法11条）
| 条件 | 具体例 | 説明 |
|---|---|---|
| 土地価格の上昇 | バブル期・再開発エリア | 駅前開発で地価が2倍に |
| 周辺地代の上昇 | 隣の土地が月50万円 | 相場より安すぎる状態 |
| 固定資産税の増加 | 評価替えで税額アップ | 地主の負担が増えた |
| 経済情勢の変化 | インフレで実質価値低下 | 30年前の地代は今の半額 |
逆に、借地人側から「下げてくれ」って言うこともできる。
でも現実的には、地主から値上げ要求されるケースが圧倒的に多い。
相続のタイミングで値上げされるパターンが超多い
このパターンがマジで多いらしい。
なんでかって言うと、地主が変わるから。
よくあるストーリー
父親の代（30年前）
地主：「友達だし、月20万円でいいよ」
借地人：「ありがとうございます！」
↓ 30年経過
父親が死去、娘がカフェを相続
娘：「頑張って続けよう」
↓ 同時期
地主も代替わり（地主の息子に）
新地主：「相場より安すぎる。月50万円に値上げします」
娘：「そんな金額、払えません…」
↓
廃業
これ、ニュースでも見たことある。
地主側も、「相続税の支払いで現金が必要」とか、「適正な地代に戻したい」とか、理由はあるんだろうけど。
借地人側からしたら、急に経営が成り立たなくなる。
なんで相続のタイミングで値上げされるのか？
理由は3つ。
理由1：新しい地主は「友達関係」じゃない
旧地主は借地人と友人関係だったから、安い地代で貸してた。
でも、新しい地主（息子）は、借地人と何の関係もない。
「適正な相場に戻したい」って思うのは、まあ当然かも。
理由2：相続税の支払いで現金が必要
地主が土地を相続すると、相続税がかかる。
例えば：
土地の評価額：5,000万円
相続税：約1,000万円
この1,000万円を現金で払わないといけない。
「地代を上げて、現金を作ろう」って考える。
理由3：30年前の地代が安すぎる
30年前に月20万円で契約した地代。
でも、今の相場は月50万円。
「これ、適正に戻すべきでしょ」って主張される。
法律的には、地主の言い分が通りやすい。
定期借地権でも値上げされるって知ってた？
ここが超重要。
「定期借地権だから、契約期間中は地代固定でしょ？」
って思ってたんですけど、違いました。
定期借地権でも、経済情勢の変化があれば、地代改定できます。
借地借家法11条は、定期借地権にも適用される。
契約書に「地代固定」って明記してあれば別だけど、ほとんどの契約にはそんな条項ない。
だから、値上げリスクは常にある。
定期借地権と普通借地権の違い
| 項目 | 定期借地権 | 普通借地権 |
|---|---|---|
| 契約期間 | 10〜50年（更新なし） | 30年以上（更新あり） |
| 期間満了後 | 土地を返還 | 更新できる |
| 地代値上げ | 可能 | 可能 |
どっちも値上げされるリスクがある。
「定期だから安心」ってわけじゃない。
地代の決め方、実は曖昧
地代の「適正価格」って、実は明確な基準がない。
一般的には：
地代の目安（参考値）
| 計算方法 | 目安 | 例 |
|---|---|---|
| 固定資産税の倍率 | 3〜5倍 | 固定資産税10万円なら地代30〜50万円/年 |
| 周辺の地代相場 | 同じエリアの平均 | 駅前なら月50万円とか |
| 土地価格の割合 | 2〜6%/年 | 土地5,000万円なら年100〜300万円 |
でも、これも目安でしかない。
最終的には、話し合いで決まる。
話し合いで決まらなかったら？
→ 調停 → 裁判
マジで時間かかる。
その間、事業続けるのもキツい。
値上げを拒否したらどうなる？
「払いません！」って拒否できる？
一応できる。
値上げ拒否から裁判までの流れ
| ステップ | 期間 | 内容 |
|---|---|---|
| 1. 値上げ要求 | — | 地主から値上げ通知 |
| 2. 話し合い | 1〜3ヶ月 | 交渉・妥協点を探る |
| 3. 調停申立 | 3〜6ヶ月 | 裁判所の調停委員が仲介 |
| 4. 訴訟 | 6ヶ月〜2年 | 裁判所が地代を決定 |
| 合計 | 1〜2年 | 長期化するケースが多い |
その間の地代はどうなる？ → 「供託」制度がある
今まで通りの金額を法務局に預ける形で、とりあえず支払いを続ける。
裁判で地代が確定したら、差額を払う。
でも、裁判で負けたら、差額を一気に払うことになる。
例えば：
旧地代：月20万円
新地代（裁判で決定）：月50万円
差額：月30万円
裁判期間：2年
差額の支払い総額：720万円
これ、一気に請求される。
飲食店とかだと、この時点で資金繰りが詰む。
街で見かける「閉店のお知らせ」、実はこれかも
最近、こういう張り紙、よく見ません？
「長年ご愛顧いただきありがとうございました」
「一身上の都合により閉店いたします」
表向きは「一身上の都合」とか言うけど、実際は経済的な理由。
特に：
- 古民家カフェ
- 商店街の老舗
- 駅前の個人経営飲食店
定期借地権や普通借地権で営業してる店は、地代値上げリスクが常にある。
街歩きチェックポイント
□ 長年営業してた店が突然閉店
□ 「惜しまれつつ」「ご愛顧ありがとうございました」系の張り紙
□ 建物は古民家・築古の建物
□ 立地は良い（駅前・繁華街）
→ 地代値上げが原因かも。
宅建勉強してると、「あ、これ地代の問題だな」って分かるようになった。
知識があると、街の見え方が変わるんですよ。
相続や事業承継の前に確認すべきこと
不動産屋さんに聞いた話だと、こういうチェックが超重要らしい。
事業承継の前にチェックすべき項目
| チェック項目 | 確認方法 | 重要度 |
|---|---|---|
| 地代の相場を調べる | 周辺の同じような土地の地代はいくらか？ | ★★★ |
| 契約書の確認 | 地代改定の条項はあるか？固定条項は？ | ★★★ |
| 地主の状況 | 高齢？経営状態は？代替わりの可能性は？ | ★★ |
| 値上げリスクの試算 | もし月50万円になったら、経営成り立つか？ | ★★★ |
実は、相続した後に「こんなはずじゃなかった」ってパターンが超多い。
父親の代は地主と仲良かったから、安い地代で貸してくれてた。
でも、地主が変わったら、ビジネスライクに「相場に戻して」って言われる。
これ、想定してないと詰む。
まとめ：地代値上げリスク、甘く見たらダメ
地代値上げって、意外と知られてないんですよ。
「契約で決まってるから大丈夫」って思ってる人、多い。
でも、借地借家法では「経済情勢の変化があれば、地代改定できる」って決まってる。
特に相続のタイミングは、地主が変わるから、値上げリスクが超高い。
地元のカフェが閉店したのも、これが原因だったんだなって。
データまとめ：
- 地代値上げは借地借家法11条で認められてる
- 定期借地権でも値上げ可能
- 相続のタイミングで値上げされるケースが超多い
- 調停・裁判は1〜2年かかる
- 差額を一括請求される（数百万円）
不動産の相続や事業承継、地代の相場チェックは絶対やった方がいい。
「まあ大丈夫だろ」って思ってると、相続後に「月30万円の負担増」とか言われて、詰みます。
宅建勉強してて良かった点は、こういう「街で起きてること」の理由が分かること。
「あの店、閉店したな」→「あ、地代の問題かも」って見える。
知識があると、他人事じゃなくなるんですよ。
あなたの家族が経営してる店、大丈夫ですか？
相続や事業承継、地代の相場チェックは必須。
※この記事は宅建合格者・行政書士勉強中の内容をまとめたものです。個別のケースについては弁護士や不動産鑑定士にご相談ください。
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ではまた。
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