街を歩いてると、「なんでこの建物、急になくなったんだろう？」って思うことありません？
スーパーとかコンビニとか、普通に営業してたのに、突然閉店して更地になってる。
宅建勉強してて分かったんですけど、こういうの、定期借地権が関係してることが多いみたいです。
今回は、この定期借地権の基本的な定義について、整理してみます。
定期借地権とは？簡単に言うと
定期借地権って、要するに「期限付きの土地の賃貸借契約」です。
普通の借地権と何が違うかっていうと、契約期間が来たら確実に終了するってこと。
普通の借地権だと、借りてる側が「更新したい」って言ったら、基本的に地主は断れない。
でも定期借地権は違う。
契約期間が満了したら、それで終わり。自動的に契約終了。
地主は土地を確実に返してもらえる。
これが定期借地権の最大の特徴です。
なんで定期借地権ができたの？
これ、1992年（平成4年）にできた制度なんですよ。
それまでは、普通借地権しかなかった。
でも、普通借地権って地主にとってリスクが大きすぎた。
一度土地を貸したら、ほぼ永久に返ってこない。
更新を拒否するのが超難しい。
だから、地主が土地を貸したがらない。
その結果、土地の有効活用が進まない。
「それじゃマズいでしょ」ってことで、定期借地権ができた。
「契約期間が来たら確実に返ってくる」って分かれば、地主も貸しやすくなる。
そういう狙いで作られた制度です。
定期借地権の3つのタイプ
定期借地権って、実は3種類あるんですよ。
1. 一般定期借地権
これが一番基本的なやつ。
契約期間：50年以上
用途制限なし（住宅でも店舗でも何でもOK）
契約終了時：建物を解体して更地で返す
マンションとか、大型商業施設でよく使われる。
「50年後には確実に返す」っていう契約。
2. 事業用定期借地権
これは事業用限定。
契約期間：10年以上50年未満
住宅は建てられない（店舗・オフィス・倉庫など事業用のみ）
契約終了時：建物を解体して更地で返す
コンビニとかドラッグストアとか、短期間で展開したい事業者向け。
「10年後には撤退するかもしれないから、短期契約がいい」みたいなニーズに対応。
3. 建物譲渡特約付借地権
これは少し特殊。
契約期間：30年以上
契約終了時：建物を地主が買い取る
つまり、土地は返すけど、建物はそのまま地主のものになる。
解体費用がかからないから、地主にとっては楽。
でも、あまり使われてないらしい。
建物の買取価格でもめることが多いから。
定期借地権の重要ポイント
ポイント1：契約期間は絶対
普通借地権だと、「もう少し延長して」が通ることもある。
でも、定期借地権は絶対に延長されない。
契約書に書いてある期間が来たら、終了。
これが確実だからこそ、地主も安心して貸せる。
ポイント2：更新がない
普通借地権には「更新」がある。
でも、定期借地権には更新という概念がない。
契約期間が来たら、それで終わり。
だから、「更新料」みたいなものもない。
ポイント3：契約は必ず公正証書で（一般と建物譲渡特約付の場合）
定期借地権の契約って、公正証書で作らないとダメなんですよ（事業用以外）。
普通の賃貸借契約書じゃダメ。
公証役場で、公正証書として作る必要がある。
これは法律で決まってる。
なんでかっていうと、「契約期間が来たら確実に終了する」っていう重要な内容だから。
後でトラブルにならないように、公的な書類にしておく必要がある。
ポイント4：建物買取請求権がない
普通借地権だと、契約終了時に「建物を買い取ってくれ」って地主に請求できる。
でも、定期借地権にはこの権利がない。
契約終了したら、借りてる側が建物を解体して、更地で返す。
これが原則。
だから、解体費用も借りてる側の負担。
実際にどう使われてるの？
街を見てると、定期借地権の物件、けっこう多いですよ。
パターン1：大型商業施設
ショッピングモールとか、大型スーパーとか。
「50年後に閉店して解体します」っていう前提で建ててる。
地主は、50年間の地代収入を得られる。
事業者は、土地を買わなくていいから、初期投資を抑えられる。
パターン2：コンビニやドラッグストア
これは事業用定期借地権が多い。
10年とか15年とかの短期契約。
「この場所、10年後には需要がなくなるかも」って判断したら、契約終了で撤退。
地主も、短期間で確実に土地が返ってくるから安心。
パターン3：定期借地権付きマンション
分譲マンションでも、定期借地権のやつがある。
土地は借りてる状態で、建物だけ所有する。
だから、価格が安い。
でも、50年後には建物を解体して、土地を返す必要がある。
「50年後のことなんて考えてない」って人には、お得かも。
定期借地権のメリット・デメリット
借りる側（事業者・マンション購入者）のメリット
初期投資が抑えられる（土地代がゼロ）
短期間の事業展開ができる
撤退しやすい（契約終了で終わり）
借りる側のデメリット
建物を解体する費用がかかる
契約期間が来たら確実に退去
定期借地権付きマンションは売却しづらい
貸す側（地主）のメリット
契約期間が来たら確実に土地が返ってくる
安心して土地を貸せる
地代収入を得られる
貸す側のデメリット
契約期間中は土地を自由に使えない
建物の解体がちゃんとされるか心配
街を歩いてて気づくこと
定期借地権のこと知ってから、街を歩くのが楽しくなった。
「あ、このコンビニ、たぶん事業用定期借地権だな」
「このマンション、土地の権利はどうなってるんだろう？」
そういう目で見ると、建物の見え方が変わる。
特に、急に閉店する店舗とか。
「なんで急に？」って思ってたけど、契約期間の満了だったりする。
知ってると、納得できる。
まとめ：定期借地権は期限付きの土地の借り方
定期借地権って、要するに「期限が決まってる土地の借り方」。
契約期間が来たら、確実に終了する。
普通借地権と違って、更新がない。
地主にとっては安心、借りる側にとっては初期投資が抑えられる。
街を歩いてて、「なんで急に閉店？」って思ったら、定期借地権の満了かもしれない。
知ってると、街の見え方が変わりますよ。
※この記事は宅建学習の内容をまとめたものです。よければ参考にしてください。
また見にきてください。。
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