本日は抵当権のこと調べ直して、ちゃんと知りたくて。まとめました。
宅建のときも勉強したんですけど、正直ピンときてなかったんですよね。
でも、具体例で考えたら、めちゃくちゃ分かりやすかった。
街を歩いてると、「あ、これ抵当権ついてるやつだ」って思う建物、実はめっちゃ多い。
抵当権って何？
結論から言うと、「お金返せなくなったら、その家を売って回収していいよ」っていう権利。
銀行が持ってる権利。
普通の借金との違いがこれ：
| 項目 | 普通の借金 | 抵当権付き |
|---|---|---|
| 担保 | なし | 家・土地 |
| 返せなくなったら | 裁判して差し押さえ | すぐに競売にかけられる |
| 金利 | 高い（10%とか） | 低い（1%とか） |
| 借りられる額 | 少ない | 多い（数千万円とか） |
つまり、銀行からすると「家が担保だから安心して貸せる」ってこと。
具体例で考えてみる
ケース1：3,000万円の家を買う
状況
- 夫、年収500万円
- 3,000万円の家を買いたい
- 自己資金300万円
どうする？
銀行から2,700万円借りる。
この2,700万円のローンに「抵当権」が付く。
登記簿に記録される
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 権利者 | ○○銀行 |
| 債権額 | 2,700万円 |
| 債務者 | 夫 |
| 設定日 | 2025年1月8日 |
これが「抵当権が設定された」状態。
もし返せなくなったら？
夫が失業して、ローンを3ヶ月滞納。
銀行は「抵当権を実行する」って言ってくる。
つまり、家を競売にかける。
競売で2,500万円で売れた。
残りのローン：2,000万円 売れた金額：2,500万円
→ 銀行は2,000万円回収して、残りの500万円は夫に返ってくる。
でも、家は失う。
抵当権のヤバいとこ
1. 家に住んでても売られる
「住んでるから大丈夫」じゃない。
抵当権があると、住んでても競売にかけられる。
宅建の勉強で知ったんですけど、これ、めちゃくちゃ怖い。
実際にある話
夫が住宅ローンを滞納。
妻と子供は何も知らない。
ある日、裁判所から「競売開始決定」の通知が来る。
→ 家を出ていかないといけない。
こういうケース、ニュースでたまに見る。
2. 抵当権は消えない
家を売っても、抵当権は消えない（普通は）。
例
夫、住宅ローン残高2,000万円の家を持ってる。
友達に「1,500万円で売るよ」って言った。
友達「買うわ」
→ でも、抵当権は残ってる。
友達が1,500万円払っても、銀行のローン2,000万円は消えない。
夫がローン返せなくなったら、友達の家が競売にかけられる。
だから、普通は「抵当権抹消してから売る」のが常識。
3. 勝手に登記される
抵当権の設定、拒否できない。
住宅ローン借りる条件として、必ず抵当権が設定される。
「抵当権なしで貸して」は無理。
順位がある
これ、宅建の勉強でめっちゃ混乱したんですけど、抵当権には「順位」がある。
例：家の価値3,000万円
第1順位：A銀行 2,000万円 第2順位：B銀行 1,500万円
もし競売で3,000万円で売れたら：
A銀行：2,000万円もらえる B銀行：1,000万円もらえる（残りが500万円足りない）
だから、第2順位の抵当権って、リスク高い。
金利も高くなる。
根抵当権って何？
これ、宅建の勉強で出てきて最初「え、何これ？根？？」ってなった。
普通の抵当権
- 1回の借入に対して設定
- 返済したら抵当権も消える
根抵当権
- 何度でも借りられる
- 極度額（上限）が決まってる
具体例
会社が銀行から運転資金を借りる。
極度額：5,000万円の根抵当権を設定。
→ 5,000万円の範囲内で、何度でも借りたり返したりできる。
借入額：3,000万円 → 返済して0円になった → また2,000万円借りる → 返済して0円 → また4,000万円借りる
こういうのが可能。
普通の会社の事務所とか工場とか、根抵当権ついてることめっちゃ多いらしい。
抵当権と質権の違い
これも宅建でよく出る。
| 項目 | 抵当権 | 質権 |
|---|---|---|
| 担保物の占有 | 債務者が使える | 債権者が預かる |
| 例 | 住宅ローン （家に住み続けられる） | 質屋 （時計を預ける） |
| 対象 | 不動産が多い | 動産が多い |
だから、住宅ローンは抵当権。
家に住みながら、ローンを返済できる。
もし質権だったら、家を銀行に預けないといけない。
それじゃ意味ないよね。
実際にあった怖い話
ニュースとかで見る話なんですけど：
パターン1：親の家に抵当権
親が事業資金で銀行から借金。
担保に実家を提供。
事業が失敗して、返済できなくなった。
→ 実家が競売にかけられる。
家族全員、家を失う。
しかも、子供たちは何も知らなかった。
パターン2：離婚後のトラブル
夫婦で家を購入（ペアローン）。
離婚して、妻が家に住み続ける。
でも、夫のローンが滞納。
→ 妻が住んでるのに、家が競売にかけられる。
妻「私はちゃんと払ってる！」
銀行「夫が払ってないから、家を売ります」
→ 妻も家を失う。
これ、マジで怖い。
パターン3：相続で知らずに背負う
父親が亡くなって、実家を相続。
登記簿を見たら、抵当権がついてた。
しかも、ローン残高3,000万円。
「相続放棄すればよかった…」ってなるパターン。
相続するときは、必ず登記簿を確認した方がいい。
抵当権を消す方法
抵当権、勝手には消えない。
ローンを完済したら、「抵当権抹消登記」をする必要がある。
手順
- ローンを完済
- 銀行から「抵当権抹消書類」をもらう
- 法務局で抵当権抹消登記をする
これをやらないと、登記簿に抵当権が残り続ける。
「完済したから自動で消える」じゃない。
宅建の勉強で知ったときは、「え、手続き必要なの？」って思った。
しかも、放置してる人、めっちゃ多いらしい。
抵当権がついてる家を買うときの注意
中古住宅を買うとき、必ず登記簿を確認。
抵当権がついてたら、売主に「抹消してから売ってください」って言う。
じゃないと、買った後に競売にかけられるリスクがある。
チェックポイント
| 確認項目 | どうする？ |
|---|---|
| 抵当権が設定されてる | 売主に抹消してもらう |
| 抵当権の債権額が売却価格より高い | 売主が差額を払えるか確認 |
| 根抵当権が設定されてる | 極度額と残債を確認 |
| 複数の抵当権が設定されてる | 全部抹消できるか確認 |
不動産屋が普通はチェックしてくれるけど、自分でも確認した方がいい。
登記簿は法務局で誰でも取得できる（手数料数百円）。
まとめ：抵当権は怖いけど、理解すれば怖くない
抵当権、最初は「何それ？」って思ってたんですけど、理解したら「なるほど」ってなった。
要は、銀行が安心してお金を貸すための仕組み。
でも、返せなくなったら家を失うっていうリスクもある。
宅建・行政書士の勉強してて、「法律って、知らないとマジで詰むな」って思うことめちゃくちゃ多いんですけど、この抵当権の話も同じ。
みんなも、家を買うとき、相続するとき、必ず登記簿を確認してください。
「抵当権ついてるけど、まあいいか」じゃなくて、ちゃんと理解してから契約した方がいい。
あと、ローンを完済したら、必ず抵当権抹消登記をすること。
これ、忘れてる人めっちゃ多いらしいです。
本日も最後まで読んでいただきありがとうございます！
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