マンションの1階とか、 テナントがコロコロ変わること、ないですか？
「ラーメン屋」→「美容院」→「居酒屋」→「カフェ」
みたいな。
2〜3年ごとに変わってる。
「なんでこんなに入れ替わるの？」
って思ってたんですよ。
宅建勉強してたおかげで、理由が分かった。
これ、建物賃貸借（借家権）の話で、 借地権とは全く別物だった。
テナントの入れ替わりが早い
マンションやビルの1階、 テナントの入れ替わりが超早い。
長くて5年、短いと1年で変わる。
コンビニとかスーパーだと、 10年〜20年営業してるのに。
テナントは、なんでこんなに短いの？
借地権と借家権の違い
まず、前提として。
借地権と借家権は別物。
借地権
- 土地を借りる
- 契約期間：最低10年（事業用定期借地権）〜
- 自分で建物を建てる
- 長期契約が基本
例： コンビニが土地を借りて、自分で店舗を建てる
借家権（建物賃貸借）
- 建物を借りる
- 契約期間：2年〜5年が多い
- 建物はオーナーのもの
- 短期契約
例： マンション1階のテナントスペースを借りる
テナントは「建物を借りてる」
マンション1階のテナント、 土地を借りてるわけじゃない。
建物（テナントスペース）を借りてる。
だから、契約期間が短い。
2年契約とか、3年契約が多い。
で、契約満了したら：
- 更新する
- 退去する
選べる。
だから、入れ替わりが早い。
なんで短期契約なの？
テナント側の理由
リスクを抑えたい
飲食店とか美容院って、 成功するか分からない。
「10年契約」とか無理。
2〜3年やってみて、 売上が良ければ更新。 売上が悪ければ退去。
柔軟に判断したい。
オーナー側の理由
家賃を見直したい
テナント入れたとき、 家賃月20万円で契約した。
3年後、周辺の相場が上がってたら、 家賃を値上げしたい。
短期契約なら、 更新時に家賃交渉できる。
長期契約だと、値上げしにくい。
借地権だとこうはいかない
借地権（土地を借りる）だと、 話が全然違う。
契約期間が長い
普通借地権：最低30年 定期借地権：10年〜50年
短くても10年。
2〜3年で出たり入ったり、できない。
建物を建てるから投資が大きい
借地権だと、自分で建物を建てる。
建設費：数千万円〜億単位
2〜3年で撤退なんて無理。
最低でも10年〜20年は営業する前提。
地主との関係が深い
借地権は、地主との長期的な関係。
簡単に「やっぱやめます」とか言えない。
街で観察してみる
マンションの1階、 テナントの入れ替わりを観察してみると面白い。
パターン1：2年で退去
「ラーメン屋」→ 2年で閉店
理由：売上が悪かった 契約満了で退去
パターン2：5年以上継続
「美容院」→ 5年以上営業中
理由：売上が好調 契約を何度も更新してる
パターン3：看板はそのまま、中身が変わる
「居酒屋A」→「居酒屋B」
同じ居酒屋だけど、経営者が変わった。
前のテナントが退去して、 次のテナントが同じ業種で入った。
内装そのまま使えるから、初期投資を抑えられる。
「建物賃貸借」の階層構造
ちょっと複雑なんですけど、 建物賃貸借の構造、こうなってる。
階層1：土地の所有者（地主）
土地を持ってる人。
階層2：建物の所有者（ビルオーナー）
マンションやビルを建てた人。
土地は自分のものか、 借地権で借りてるか、どっちか。
階層3：テナント（入居者）
1階のスペースを借りてる人。
建物賃貸借契約を結んでる。
例：
地主（土地所有） ↓ 借地権（50年） ビルオーナー（建物所有） ↓ 建物賃貸借（3年） テナント（ラーメン屋）
ラーメン屋は、3年契約。
でも、ビルオーナーは、 50年の借地権で土地を借りてる。
だから、ビルオーナーは長期的に経営してる。
でも、テナントはコロコロ変わる。
この階層構造、理解すると面白い。
借地権の契約期間は長い、建物賃貸借は短い
まとめると：
借地権（土地を借りる）
- 契約期間：10年〜50年
- 自分で建物を建てる
- 長期的な投資
- コンビニ、スーパー、病院など
建物賃貸借（建物を借りる）
- 契約期間：2年〜5年
- 建物はオーナーのもの
- 短期的な投資
- テナント（飲食店、美容院など）
この違い、超重要。
テナントがコロコロ変わるのは自然
マンション1階のテナント、 コロコロ変わるのは普通。
むしろ、それが建物賃貸借の特徴。
短期契約で、柔軟に判断する。
売上が悪ければ退去。 売上が良ければ更新。
この仕組みがあるから、 新しいお店がどんどん出てくる。
まとめ
賃貸ビルのテナントがコロコロ変わる理由、
- 建物賃貸借（借家権）の契約だから
- 契約期間が2〜5年と短い
- 借地権（土地を借りる）とは別物
- 短期契約で柔軟に判断できる
借地権と借家権の違い、 理解すると街の見方が変わる。
マンション1階のテナント、 観察してみてください。
何年で変わるか、チェックすると面白いですよ。
※宅建2024年試験合格者・行政書士学習中の内容をまとめたものです。
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