子供の頃、としまえん行ったことある人、多いと思う。
私も小学生の時、遠足で行った記憶がある。
プールとか、メリーゴーランドとか。
で、2020年に突然閉園のニュース。
「え、なんで？」って思った。
今回は、としまえん閉園の本当の理由と、跡地のハリーポッターがどういう契約なのか、調べてみた。
としまえんの基本情報
まず、としまえんってどんな施設だったのか。
📊 としまえん基本データ
| 所在地 | 東京都練馬区向山3丁目 [web:23] |
| 敷地面積 | 約22万㎡（東京ドーム約4.7個分） [web:51] |
| 閉園日 | 2020年8月31日 [web:60] |
| 土地所有者 | 西武鉄道株式会社 [web:60] |
| 運営会社 | 株式会社豊島園（西武グループ100%子会社） [web:60] |
📌 出典：
西武鉄道公式プレスリリース[PDF][web:60]
練馬区公式（敷地面積）[web:51]
Wikipedia（所在地）[web:23]
重要なのは、土地所有者が西武鉄道ってこと。
つまり、西武が土地を持ってて、自分で遊園地を運営してた。
「誰かから土地を借りてた」わけじゃない。
「定期借地権満了で閉園」は間違い
ネットでよく見る「定期借地権の契約満了で閉園」って情報、実は違う。
としまえんは、西武が自分の土地で運営してた遊園地。
じゃあ、なんで閉園したのか？
本当の閉園理由
🔍 閉園の本当の理由
① 老朽化した施設の更新負担
開園から長い年月が経ち、アトラクションや建物の老朽化が進んでいた。大規模な改修には莫大なコストがかかる。
② レジャー需要の変化
遊園地離れが進み、来園者数が減少傾向。コロナ禍も追い打ちをかけた。
③ 都市計画公園としての活用
1957年から「練馬城址公園」として都市計画決定されていた。東京都が段階的に用地を取得し、公園として整備する方針。
④ ハリーポッター施設誘致のチャンス
ワーナーブラザーズとの協議が進み、新たな収益モデルが見えた。
つまり、西武の経営判断ってこと。
「遊園地を続けるよりも、土地を別の形で活用した方がいい」って結論になった。
西武の決断:「遊園地やめて、地主になる」
ここからが面白いところ。
としまえんを閉園した後、西武はどうしたか？
「土地を貸す側」になったんです。
| 項目 | としまえん時代 | ハリポタ時代 |
|---|---|---|
| 土地所有者 | 西武鉄道 | 西武鉄道 |
| 運営者 | 西武グループ（自社） | ワーナーブラザーズ（他社） |
| 契約形態 | なし（自社所有・自社運営） | 事業用定期借地権（30年） |
| 西武の役割 | 運営者（リスク負担） | 地主（安定収入） |
| 初期投資 | 西武が負担 | 伊藤忠・リース会社が負担 |
西武からすると、めちゃくちゃ賢い選択。
遊園地を自分で運営するのは:
- 初期投資がかかる
- 維持費がかかる
- 天候・景気に左右される
- リスクが高い
でも、土地を貸すだけなら:
- 初期投資ゼロ
- 安定した地代収入
- リスク最小限
- 30年間確実に入る
「遊園地やめて、地主になる」ってこと。
【ちょっと専門的な話】事業用定期借地権って何?
ここからは、ちょっと専門的な話。
興味ない人は飛ばしてOK。
ハリーポッター施設の契約スキーム
ハリポタの土地、実は「借りてる」んですよ。
💡 ハリポタ施設の契約構造
| 土地所有者（地主） | 西武鉄道株式会社 |
| 借地権者 | 伊藤忠商事株式会社 |
| 契約形態 | 事業用定期借地権（30年契約） |
| 借地面積 | 約9万㎡ |
| 契約期間 | 2023年開業〜2053年頃まで |
| 建物所有者 | 芙蓉総合リース |
| 施設運営者 | ワーナーブラザーズジャパン |
この契約、4者が分離してるんです。
事業用定期借地権とは？
「事業用定期借地権」ってのがある。
簡単に言うと:
- 期間限定で土地を貸す契約
- 契約期間：10年以上50年未満
- 更新なし
- 契約終了したら建物を壊して返す
- 事業用（店舗・オフィス・施設など）
ハリポタは30年契約。
2053年頃に契約終了したら、建物を壊して西武に返す。
なんで土地を借りるの？
「土地買えばいいじゃん」って思うかもしれない。
でも、事業者側からすると、土地を借りるメリットがある。
メリット①：初期投資を抑えられる
土地代で10億円とか普通にかかる。
それがゼロになるのはデカい。
メリット②：撤退しやすい
30年後、もしハリポタブームが終わってたら、契約終了して撤退すればいい。
土地を買ってたら、売却が大変。
メリット③：リスク分散
土地の価格変動リスクを地主が負う。
事業者は運営に集中できる。
地主（西武）にとってのメリット
西武からすると:
メリット①：安定収入
30年間、毎月確実に地代が入る。
メリット②：初期投資ゼロ
建物は伊藤忠・リース会社が作る。
西武は何もしなくていい。
メリット③：30年後に土地が返ってくる
契約終了したら、更地で返ってくる。
その時、また別の使い方ができる。
つまり、めちゃくちゃwin-winなんです。
↓これまた乗りたい。。
対比:大江戸温泉は「契約満了」で閉館
じゃあ、「定期借地権の契約満了で閉じた施設」って、実際にあるのか？
ありました。
お台場の大江戸温泉物語。
| 項目 | としまえん | 大江戸温泉物語 |
|---|---|---|
| 所在地 | 練馬区 | お台場（江東区） |
| 土地所有者 | 西武鉄道（自社） | 東京都 |
| 契約形態 | なし（自社運営） | 事業用定期借地権（20年） |
| 契約期間 | なし | 2003年〜2021年 |
| 閉館理由 | 経営判断・都市計画 | 定期借地権の契約満了 |
| 閉館日 | 2020年8月31日 | 2021年9月5日 |
大江戸温泉は、まさに定期借地権の契約満了で閉館。
東京都の土地を20年間借りてて、2021年に契約終了。
再契約できなかったから、閉館した。
これが「定期借地権満了で閉じた」典型例。
としまえんとは全然違う。
跡地の公園計画
ハリポタ以外の部分は、どうなるのか？
東京都が段階的に買収して、「都立練馬城址公園」として整備する。
🌳 跡地利用の内訳
| 全体敷地 | 約22万㎡ [web:51] |
| ハリポタ施設エリア | 約9万㎡（30年事業用定期借地権） [web:1] |
| 都立公園エリア | 13.42万㎡（事業認可面積） [attached_file:1] |
📌 出典：
東京都建設局（事業認可13.42ha） [attached_file:1]
練馬区公式（全体22ha） [web:51]
ハリポタ施設（9ha・30年定借） [web:1]
つまり、ハリポタと公園の二刀流。
西武は一部を定借で貸して収益を得つつ、残りを東京都に売却して資金回収。
かなり戦略的。
まとめ
📋 まとめ
| としまえんの閉園理由 | 定期借地権満了ではなく、西武の経営判断（老朽化・レジャー需要変化・都市計画・ハリポタ誘致） |
| 土地所有者 | 西武鉄道（自社所有地で自社運営していた） |
| ハリポタの契約 | 西武→伊藤忠の事業用定期借地権（30年） |
| 西武の戦略 | 「遊園地運営者」から「地主」へ転換、リスクを減らし安定収入を確保 |
| 定借満了の典型例 | 大江戸温泉物語（東京都有地、20年契約満了で閉館） |
としまえんは「終わった」んじゃなくて、形を変えて生まれ変わった。
西武は賢い選択をしたと思う。
遊園地を続けるリスクを取らず、安定した地主業にシフト。
30年後にまた土地が返ってくるから、その時また考えればいい。
街を歩いてると、「あの建物、なんでこうなってるの?」って疑問が色々出てくる。
調べてみると、その裏に契約とか戦略とかがある。
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※宅建合格者・行政書士学習中の内容をまとめたものです。間違いがあればご指摘ください。
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